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目前區(qū)域住宅開發(fā)達300萬m2，配套商業(yè)缺口超10萬m2，未來尤其需要中高檔品牌連鎖店
日前北京奧林匹克花園的二期商鋪公開銷售吸引了不少買家。隨著東壩區(qū)域整體開發(fā)的啟動，東壩區(qū)域?qū)ι虡I(yè)配套的需求量將更加明顯，尤其需要品牌經(jīng)營店和連鎖超市。
「供應(yīng)」
10多萬m2入市，以住宅商業(yè)配套為主
北京中原地產(chǎn)市場調(diào)查報告顯示，東壩區(qū)域商業(yè)目前尚處于起步階段，市場潛力遠未釋放出來，同時，以住宅產(chǎn)品的商業(yè)配套為主的形式過于單一。綜合性的大型商場目前僅有位于東壩中路東側(cè)的一個經(jīng)營面積達1萬平方米的大型連鎖超市，而其他獨立的商業(yè)主要為小門臉商鋪。支撐起區(qū)域內(nèi)商業(yè)“半邊天”的是住宅產(chǎn)品的商業(yè)配套。2004年東壩的商業(yè)配套供應(yīng)量隨著住宅的逐漸入市而開始猛增，目前約有10多萬平方米。
其中，北京奧林匹克花園總體商業(yè)建筑規(guī)模為6萬平方米左右，分三期完成。一期商業(yè)為約3300平方米的商業(yè)街和1.4萬平方米的奧林匹克運動城全面開放，二期有約6300平方米的臨街商鋪，三期將有1萬多平方米的綜合配套樓。目前一期商業(yè)已開始營業(yè)，主要有超市、洗衣店、美容美發(fā)、酒吧和服裝店等，能基本滿足居住人群的日常生活需求。
作為該區(qū)域的另一個建筑面積達170多萬平方米的大型住宅小區(qū)，朝陽新城去年迎來一期業(yè)主的入住，社區(qū)部分配套商業(yè)也投入使用，其業(yè)態(tài)也以滿足業(yè)主基本生活需求的小超市、健身服務(wù)等為主。北京好漾以及MINI閣調(diào)等項目的商業(yè)面積也達到1萬多平方米，主要為臨街店鋪，主要是餐飲店及便利店。
「需求」
不少于20萬m2，中高檔消費場所緊缺
東壩是北京市規(guī)劃中的十大邊緣居住集團之一，將建設(shè)成為“低密度、中高檔”的住宅區(qū)，總建筑面積約為1745.7萬平方米，平均容積率為0.96，規(guī)劃居住人口25萬人。目前該區(qū)域已聚集了北京奧林匹克花園、朝陽新城、MINI閣調(diào)、北京好漾等項目，開發(fā)總量達到300萬平方米。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)徐成峰認(rèn)為，目前北京住宅開發(fā)面積和所需要商業(yè)配套開發(fā)面積比例要達到1：0.07，才能滿足區(qū)域內(nèi)居住人群的日常生活需求。照此推算，兩三年內(nèi)東壩所需要的商業(yè)配套面積不應(yīng)少于20萬平方米。
規(guī)劃的全部人口入住后，商業(yè)配套的需求將更多。目前，商業(yè)空缺及部分需求無法滿足的跡象很明顯。
北京奧林匹克花園策劃楊慶分析，東壩區(qū)域經(jīng)過了三四年的開發(fā)，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的中高檔住宅產(chǎn)品區(qū)域，但尚未形成規(guī)模的區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心和氛圍。目前，商業(yè)設(shè)施主要集中在鐵十六局和東壩中路東側(cè)附近，有京客隆超市、郵局、醫(yī)院、銀行以及酒店等基本日常生活需求的商業(yè)場所。楊慶認(rèn)為，隨著北京奧林匹克花園、MINI閣調(diào)等項目的相繼入住，便利、完善的商業(yè)需求將越發(fā)凸顯。同時與居住人群消費需求的商業(yè)配套如中高檔的餐飲、娛樂場所日漸緊缺。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前該區(qū)域住宅項目的商業(yè)配套不斷入市，填補了區(qū)域商業(yè)設(shè)施的匱乏，在滿足居住方便之余，對區(qū)域價值有所提升，尤其對住宅市場產(chǎn)生積極影響。
「前景」
需提升商業(yè)品質(zhì)，形成區(qū)域商業(yè)中心
目前東壩區(qū)域商業(yè)配套的規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)重視區(qū)域居住人群的需求。隨著北京奧林匹克花園等項目業(yè)主的逐漸入住，區(qū)域內(nèi)中高端人群開始積聚。楊慶介紹說，對此，項目三期的商業(yè)規(guī)劃中有意識地針對中高端人群的生活需求和習(xí)慣，將有選擇地引進一些商家，在保證滿足居住項目業(yè)主生活品質(zhì)需求的基礎(chǔ)上，使之成為東壩的高檔生活區(qū)，并形成整個區(qū)域的商業(yè)中心。
北京宏濟創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝則認(rèn)為，東壩商業(yè)配套建設(shè)應(yīng)該具有超前的意識，商業(yè)品質(zhì)的提升也需要提上日程。假如該區(qū)域的商業(yè)在規(guī)劃建設(shè)方面依舊以目前的居住人群的需求為目標(biāo)的話，“可能出現(xiàn)供給和需求錯位的現(xiàn)象，那樣即使商業(yè)面積很大，種類也很多，但也同樣會面臨短缺的局面，這種短缺則是品質(zhì)上的斷檔�！�
徐成峰也認(rèn)為，東壩被規(guī)劃為“低密度、中高檔”的住宅區(qū)，在此客觀情況下，其所需要的商業(yè)配套在品質(zhì)和規(guī)格上均需要進一步提升。根據(jù)東壩以后居住人群特點和消費習(xí)慣，該區(qū)域的商業(yè)需求將發(fā)生質(zhì)的變化。
投資分析
做長期投資準(zhǔn)備首選成熟社區(qū)商鋪
目前東壩區(qū)域的居住氛圍正在形成之中，商業(yè)更是處于起步階段，商業(yè)投資回報略低。同時由于目前居住人口的數(shù)量還沒有完全達到一個可以支撐大型商業(yè)中心或者消費場所所必需的流動量，因此商家和投資者宜做長期投資的準(zhǔn)備。“目前甚至出現(xiàn)有項目的商業(yè)配套由于購買能力相對較弱，幾乎暫停營業(yè)的情況，但未來3－5年內(nèi)，東壩區(qū)域入住人口達到一定數(shù)量時，商業(yè)的需求肯定會出現(xiàn)一個猛增的局面。”楊慶說。
徐成峰也認(rèn)為，未來東壩居住者對一些高品質(zhì)、高檔次的品牌連鎖店等商業(yè)需求將大量增加。能夠體現(xiàn)中高檔生活需求、具有一定居住氛圍或者是大型中高檔住宅區(qū)附近的商鋪將成為投資者的首選。
專題采寫/本報記者張學(xué)冬
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