|
專業人士提醒購房者，不僅要理清以下六大問題，還需根據自身經濟實力選擇遞增或遞減的還款方式
采用公積金自由還款不意味間隔性“斷供”2004年12月30日，北京市住房公積金管理中心出臺了《住房公積金自由組合還款管理辦法》，并定于2005年1月1日起實施。屆時，借款人在不低于最低還款額度的前提下可根據自身情況自由確定相應還款數額。
由于新政專業性較強，為便于購房者理解，記者近日就此新政所涉及的相關問題請市公積金管理中心咨詢人士及部分中介公司市場分析師做了進一步解答。
1已申請尚未發放貸款可轉為自由還款
買房者在購房辦理住房公積金支取手續時，購房人須提供房屋所有權證，國土資源和房屋管理局代稅務部門開具的契稅憑證及房（地）產交易的發票。
公積金自由還款方式只適用于2005年1月1日起新申請的公積金貸款，此前已經辦理的貸款不能轉為自由還款，但已經申請還沒有發放的在途貸款可轉為自由還款。除此兩種情況之外，均不能采取自由還款方式。
2申請貼息貸款后無法再選自由還款
由于商業銀行還沒有開辦自由還款業務，所以，從今年元旦起，公積金與商業貸款組合的組合貸款業務將停辦，借款人可轉為申請貼息貸款，但無法選擇自由還款。
3可電話委托調整每月還款額
購房人可通過呼叫中心（010－67275553）以電話委托的方式調整每月還款額，避免了辦理提前還款等操作手續。
目前由于技術原因，公積金中心設立的分中心，即中央國家機關分中心、中共中央直屬機關分中心、北京鐵路分中心的貸款還款方式仍暫按現行方式執行。同時，目前只有中國農業銀行北京分行、交通銀行北京分行兩家銀行與公積金管理中心在自由還款業務上實現了對接，辦理自由還款需辦理上述兩行的儲蓄卡和存折。
4自由還款不能出現“零”額還貸
有購房者認為，采用自由還款后，可以在一兩個月內“集中”還款，之后的幾個月內就能暫不還款，歇一歇。其實不然，自由還款的真正含義是在借款人每月保證按期歸還事先約定的最低還款額的前提下，允許每月增加還款額，但決不能低于每月最低還款額。也就是說，如果借款人在某個月一次性支付大筆費用，并不能沖抵以后的還款額，每月仍需至少支付最低還款額，否則貸款將做逾期處理。
5每個月都需通知當月新還款額
購房者如果第二個月不及時通知新的還款額，系統將把上月還款額默認為本月還款額。即，如果某人1月份還款3000元，但下個月準備還款2000元，他必須在支付日期之前通知公積金管理中心，否則2月份還會被劃走3000元。
6可通過增加還款數量提前還款
采用自由還款意味著可在任何時間進行提前還款。如果是10萬元10年按揭公積金貸款，按等額本息算，每月還款1200元，總還款額近14萬元，如果采用自由還款的方式，每個月還款額超過1200元，可提前還貸，以減少利息支出。
舉例來說，如果20萬10年按揭貸款，每月還款2400元，還款總額為28萬元，其中8萬元為利息，如果每月多還1000元，則從下月開始該1000元不必再支付利息，如果少還1000元，則從下月起每月需要增加1000元的利息負擔，自由還款后，同樣的貸款數額，總的還款額是不一樣的。
專家提示
遞增還款可減少利息支出
如果借款人前期一直按最低還款額還款的話，整體利息支付的絕對額比等額本息和等額本金兩種還款方式的利息支付額要大。購房者當中，一般初次置業者比例較大，收入通常呈現漸長趨勢，所以建議采用遞增還款方式。
從公積金貸款實際還款情況來看，采用這種方式的幾乎占90%.此外，二手房貸款在盡可能增加前期還款額度的前提下，還應預留房屋維護和裝修等費用預算，通過保證房屋質量爭取租金收益最大化。
| 
