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由于測繪結果不透明，公攤部位面積無法核實，開發商容易暗做手腳多起測繪糾紛顯示，公攤面積測繪誤差可能導致業主巨額財產損失
根據建委發布的《關于規范商品房預售方案和房屋測繪技術報告書等有關問題的通知》，1月1日起開發商取得預售許可后，房屋測繪技術報告書和面積分攤情況將在北京市房屋土地測繪信息網上進行公示，公示內容包括：被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、
面積；參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；不分攤的共用部位。事實上，之前的小區公攤面積一直是困擾購房者的痛。
當初，北京市房地產勘察測繪所對國際友誼花園的公攤面積測繪誤差達到了8000多平方米，折合成房價款1億多元。本報資料圖片
「公攤貓膩」
開發商做手腳很容易
或增加公攤部位；或讓每戶使用系數打折扣；或在允許誤差范圍內增加分攤面積等等
趙先生買了一套三居室住房，在合同中約定的房屋建筑面積為130.6平方米，其中公攤面積為27平方米。
實際交房時，實測結果與合同約定面積完全一致。入住不久，趙先生發現自己所在的塔樓地下室一層還有5套與地上戶型相同的住房，除一套用做保安人員值班、住宿的物業管理用房外，其余4套已被開發商租了出去。
趙先生意識到這4套住房很可能已被計入了各業主的公攤面積，于是找到開發商交涉。果然開發商承認這4套地下住房已全部計入了本座塔樓的公攤面積，并愿意把這4套住房歸還本塔樓的全體業主，已經取得的租金收入也移交業主所有。
據中消協投訴與法律事務部主任王前虎介紹，開發商在公攤面積上做手腳的手法多樣。有的開發商增加每套住宅的公攤面積，將不應計入每套銷售面積的部位計入銷售面積，如人防、自行車庫等；有的以建筑面積計價，承諾一個較高的使用系數但又不把使用系數寫入合同中，在實際交付時，使用系數大打折扣，這是利用了買房人很難確切測量整個小區的公攤面積；還有的開發商在預售時，暫定每戶分攤面積很小，但在實際入住時在允許的誤差范圍之內增大分攤面積，按規定購房者無理由退房，只能增加房價款。還有按套內建筑面積賣房時，開發商容易加大公攤比例來多掙錢。
北京市博盟律師事務所律師袁前嶺表示，開發商在公攤面積上做些手腳是很容易的事。比如小區內建設一個配電房，只為A棟樓服務，但在計算公攤面積時，不僅A棟樓的消費者需要負擔，甚至連B棟、C棟樓的消費者也要承擔。再比如說陽臺，密封后的陽臺究竟算不算公攤面積、怎么算，也是“公說公有理，婆說婆有理”。
有的開發商算一半面積，有的開發商不算面積。另一種情況是，開發商提供給消費者的住房面積在建設過程中發生變化，消費者通常不知情，此前就發生過客廳面積轉移到陽臺（陽臺的建設費用比客廳低）的情況。還有一些開發商根本不提供具體的計算方法，只有一個粗略的公攤系數，消費者往往就在不明不白中簽下了合同。
采訪中記者了解到，測繪部門測量公攤面積時，也有開發商自愿承擔一些國家允許攤入銷售面積的共用部分，這種做法買房人可以一時受益，但未來由開發商分擔的公共建筑部分的產權歸屬卻成了問題，開發商一旦完成了項目開發。
「測繪誤差」
曾發生1億多元公攤面積測繪誤差
北京國際友誼花園業主懷疑公攤面積有誤，北京20多家測繪單位無人愿意重新測量，上海測量單位測出多算8000多平方米公攤面積
公攤面積的確定必然繞不過房產測繪一關。那么在房產測繪過程中，開發商有沒有故意虛報面積？房產測繪部門會不會徇私舞弊？二者會不會互相勾結，暗箱操作？房產面積測量標準、制度管理有無欠缺？中消協提供給記者的北京國際友誼花園面積誤差糾紛一案或許可以回答。
2002年夏天，在北京國際友誼花園入住5年之久的業主趙女士忽然發現，自己居住的塔樓只有18層，而房產證明明寫的是19層。她一下驚呆了，因為多一層樓，她就要多支付開發商將近10平方米的公攤面積。同樣，業主李女士請專業人士對自己的三室兩廳進行測量后發現，使用面積不到110平方米，但樓書上注明的卻是建筑面積162.87平方米、使用面積126.27平方米。該房產當時售價每平方米均在1.1萬元至1.7萬元，些許偏差都意味著不小的房款數目。百余名業主立即找到北京的測繪部門，但北京20多家測繪單位沒有一家愿意為此重新測量。無奈之下，業主們只好自費從上海請來具備一級資質的上海市房屋土地測繪中心。
2002年6月14日，上海市房屋土地測繪中心對北京國際友誼花園的1號、2號、3號樓進行了全面測量，他們提供的測繪結果顯示：雖然北京國際友誼花園的第一次測量單位———北京市房地產勘察測繪所出具的報告寫著小區面積是10675.86平方米，但實際只有9314.26平方米，少了1361.6平方米。除小區面積縮小外，上海方面的測繪報告還認為北京方面的測量結果多算了8000多平方米的公攤面積，合計金額高達1億多元。此后，在北京市國土房管局召集的開發商和業主代表座談會上，北京市房地產勘察測繪所副所長于偉承認當初測繪數據的確有誤，并對業主的經濟損失表示“歉意”。此事成為中消協近年來受理的涉案金額最高、爭議面積最大的一起房產糾紛案。
中消協投訴與法律事務部主任王前虎就北京國際友誼花園房屋面積糾紛進行呼吁，“對房屋面積測量和質量檢測單位實行嚴格監管，堅決打破行業壟斷和地區壟斷”，“要明確房產測繪單位違規操作應承擔的法律責任，建立合法、有序的競爭機制”。
「測繪違規」
開發商擅改合同增添公攤部位
開發商認為，地下一層為設備層兼自行車車庫，可以作為物業用房公攤。測繪隊認為，他們的測繪完全是按照開發商提供的公攤方案進行測繪的，不是他們的過錯
媒體曾報道過豐臺區開陽里六區18戶業主起訴原北京市國土資源與房屋管理局請求撤銷房產證一案。豐臺法院庭審時，開發商和測繪隊均認可該樓公攤面積不合理，地下二層用于人防專用的風機房、水箱間、公用廁所部分進行公攤是錯誤的。
但是，對地下一層自行車庫是否應記入公攤面積，開發商、測繪隊、業主意見并不統一。開發商認為，地下一層在設計時為設備層兼自行車車庫，根據需要可以作為物業用房公攤。豐臺測繪隊認為，他們的測繪完全是按照開發商提供的公攤方案進行測繪的，不是他們的過錯。業主則表示，地下一層在設計竣工驗收時是自行車車庫，不是物業用房，合同約定中也是自行車車庫，不屬于公攤部分，開發商無權擅自改變功能和改變合同增添公攤部位，開發商和測繪隊的行為完全違反了《北京市商品房公攤面積暫行規定》的相關規定，也違反了合同法的規定。
據了解，隨著2000年9月26日北京市國土資源和房屋管理局《關于重新印發<北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定>的通知》的執行，上述公攤面積問題的爭議有所緩解，但問題依然存在。主要問題在于購房者對銷售建筑面積及房屋竣工后實測建筑面積的分攤結果不公開細節存在疑異、爭議。業內認為，雖然該通知要求商品房預售面積的測量，需由本市具有測繪資質的測繪單位承擔，但測繪單位并不是由購房者委托的，測繪單位無需向購房者負責，購房者沒有知情權。曾經出現過這種情況，對同一套房屋不同的測繪單位得出的結果不同，且誤差很大，最大誤差超過50％，這樣的結果就使購房者有理由懷疑測繪結果的公正性。
本版采寫/本報記者吳�；�
專家剖析
問題在于公攤的具體部位面積無法核實
律師袁前嶺建議業主在簽訂合同時與開發商對公攤面積進行補充約定
北京市博盟律師事務所律師袁前嶺介紹，公攤面積問題現在主要表現在以下幾個方面：一是公攤面積的詳細計算方式業主無法知道，公攤具體部位面積業主也無法核實；有很多開發商根本就不向業主提供詳細的預測面積技術報告書和實測面積技術報告書，導致業主根本無從知道公攤的情況；二是在按照建筑面積為依據進行面積確認和面積誤差處理的時代，常常會出現公攤部位沒有發生變化的情況下，讓公攤部位的面積增加，從而導致整個公攤面積加大，最終致使整個建筑面積增加，但是沒有超過3％的合同約定的誤差比例。
袁前嶺稱，在按照套內建筑面積為依據進行面積確認和面積誤差處理的現在，由于最終實測的時候如果公攤面積加大會無償送給業主，所以業主不要擔心會加大；相反，業主要注意的是公攤面積的減少，雖然是按照套內建筑面積計算商品房的單價，但是所有的公攤面積的費用已經計算進單價之中，所以如果公攤面積變小，業主的利益就無疑受到了損失。
鑒于以上情況，建議業主在簽訂合同時對公攤面積進行補充約定：如果變小，要按照建筑面積的價格賠償業主的損失；目前約束開發商的有關商品房銷售面積與公攤面積的法規主要有建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）及北京市2000年9月26日頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》。其中北京市的規定明確了公用建筑面積的分攤原則、可分攤的公用建筑面積及不應計入的公用建筑空間。
法規速遞
公用建筑面積分攤原則
房產測量規范（中華人民共和國國家標準GB/T17986-2000）于2000年2月22日由國家質量技術監督局發布，2000年8年1日實施：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內；2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和；3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
記者調查
朝陽園近30%的購房款買的是公攤
據上地西里小區的原物業管理委員主任蔡若焱介紹，他們小區一共是14萬平方米，由于是普通小區，沒有大堂，沒有會所，業主所要公攤的面積就少，僅幾萬平方米。
而對于高檔社區朝陽園來說，所要分攤的面積則很多，比如有大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間等，20多萬平方米的社區，僅公攤的部分就占了6萬平方米左右，據該小區原物管委員會主任舒可心介紹，他非常重視小區的公攤面積問題，因為買朝陽園一套房，有將近30%的購房款都用在公攤面積上。據了解，在朝陽園里，大堂、底商等都分都攤給了業主，據舒可心介紹，僅底商出租收益一項，分攤業主手上一年一戶業主收益達四五十萬元，大堂分攤給業主之后，也有效地避免了開發商或者物業公司利用大堂的某些部位出租來掙錢。
而記者在采訪時了解到，在京城大部分小區都沒有像朝陽園這樣，把大堂等可以分攤到業主頭上的公用部分進行分攤受益，這與業主本身專業知識不夠，對產權意識不強有一定的原因。
據了解，目前在一般的小區內可分攤的公用建筑面積有大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）電室、值班警衛室等，以及為整幢樓服務的公共用房和物業管理用房和其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體面積水面投影面積的一半。
在一般小區內不應計入的公用建筑空間，也不可用于分攤的有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。
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