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陸玉龍
城市總體房價高，本質上是城市價值所決定的，人為炒作行為，只能短期內炒高個別樓盤價格，不可能長期炒高一個城市的總體房價。從一定意義上說，房價高應是城市的驕傲，中國城市房價高，是中國的驕傲；上海房價高，是上海的驕傲；南京房價高，是南京的驕傲
房地產是一非常復雜的行業，我們換個“眼睛”觀之，說一點新見解，供大家參考。
“富民”論進入新世紀以來，全國大中城市房價持續走高，以南京為例，幾乎以每平方米1000元的速度一年上一個臺階，并且幾乎是在大眾、媒體、學者異口同聲呼喊房價太高的氛圍中持續走高，大有“屢喊屢漲，屢漲屢喊”之勢。買房者、有房者，財富大增，喜。如何評價這一態勢，仁者見仁，智者見智。我們認為，這是悄悄進行的一項空前浩大的富民工程。據統計，2004年南京城鎮居民人均住房建筑面積為22平方米，按每平方米上漲3000元計算，人均增加財富約6.6萬元，全市居民財富增加總額約為2500億元，超過了全市一年的GDP總值，是全市城鎮居民存款總額的2倍左右。全國城市居民因房價上漲而實現的財富增加的總額更是驚人的。
住房為不動產，不動產升值，財富增加，對提高市民消費信心指數、促進社會穩定和經濟發展，具有重大作用。這是城市建設部門和房地產業對加快全面建設小康社會歷史進程的最大貢獻，這一貢獻的意義大大超過了房地產業對拉動GDP增長、稅收增長和就業增長的意義。
“城市價值”論價值決定價格，盡管供求狀況影響價格，但價格始終圍繞價值而上下變動，這是經濟學基本常識。
住房是特殊商品。住房特殊性的基本表現是，住房價值除包括凝結在住宅中的抽象人類勞動之外，更重要的組成部分是來源于城市價值轉移。
城市價值是城市自然稟賦和凝結在城市中的由累積投資及建設活動所形成的所有人類勞動的總和。城市價值是有形價值與無形價值的統一，是基礎設施、自然環境、文化教育、經濟、社會諸方面價值的統一，是歷史價值、現實價值與未來預期價值的統一。城市價值是構成住房價值的最重要因素之一，因而成為決定城市住房價格總體水平的第一要素。
因此，城市總體房價高，本質上是城市價值所決定的，人為炒作行為，只能短期內炒高個別樓盤價格，不可能長期炒高一個城市的總體房價。從一定意義上說，房價高應是城市的驕傲，中國城市房價高，是中國的驕傲；上海房價高，是上海的驕傲；南京房價高，是南京的驕傲。南京具有2500年的建城史和1700年的建都史，山水城林融為一體，古都文化與現代文明交相輝映，是國際性歷史文化名城、全國性科技教育名城、現代化濱江名城、生態名城，南京城市價值在全國城市體系中名列前茅。南京住房總體價格水平高，是南京城市價值提升或凸現的最重要、最直接、最具體的表現，南京人應為此而自豪，而不該為此而憂慮、沮喪、甚至埋怨和責難。試想，房價低是好事嗎？如果一個城市房價低，恐怕給人的印象一是現在“窮”，二是未來沒希望。
“城市價值非均衡”論城市價值決定城市房價的總體水平，這是一個普遍規律。從長期總體趨勢看，城市價值是漸進累積形成的，因而由此決定的城市住房價格總體水平呈現出穩中有升、波浪式向上的走勢。
但是，在特定的發展時期，大規模投資城市建設，導致城市價值跳躍式提升，城市價值水平會超過城市經濟發展水平；另一方面，城市價值是多元化的，城市價值結構不均衡，如一個城市的自然環境價值、歷史文化價值等非經濟價值異常突出時，城市價值也會超過城市經濟發展水平，在這種情況下，房地產業會出現一種“奇觀”：房價持續走高，或在高位運行，很堅挺；同時，高房價明顯超過這個城市普通大眾或工薪階層的購買力水平，出現大眾購房難情況。全國大中城市普遍出現這一情況。南京是這一情況的典型代表。
南京是一個自然環境、歷史文化、科教等非經濟價值大于經濟價值的典型城市，本來就具有房價高于南京市普通大眾購買力水平的客觀必然性。1992年鄧小平“南巡”講話以來，南京城市建設持續加速，總投資約達2000億元，尤其是新世紀以來，以“建設新南京、迎接十運會”為主題目標的新一輪城市建設，總投資超過1000億元。在短期內如此大規模的城市建設投資，加上傳統深厚的歷史文化價值，引起南京城市價值“暴漲”，這是南京房價較大幅度走高的最本質的原因。而同時，城市建設對經濟發展的推動作用需要相應周期，經濟發展水平以及由此決定的市民收入水平不可能在短期內與城市價值水平以及由此決定的房價上升水平實現基本一致，導致普通大眾購房難。
（作者:南京市建設委員會研究室高級經濟師）
《國際金融報》 (2005年01月07日 第十三版)
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