房價何時回落成超級懸念 號脈2005年上海房市 | |||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
http://whmsebhyy.com 2005年01月06日 13:15 上海青年報 | |||||||||
    關于上海樓市,從2002年起幾乎每年都有大漲和暴跌兩個完全相反的預言,出人意料而又在情理之中的每年都是大漲,這也使得上海樓市何時回調成為一個超級懸念。雖然2004年政府相繼出臺期房限轉、緊縮信貸、交易網上備案及交易信息公開、銀行加息等措施,但上海房價仍然取得兩位數增幅。對于剛剛開始的2005年,上海樓市何去何從仍然是眾人矚目的焦點。
    房價上漲緣于需求太旺盛     從理論上講,社會需求引發的消費是社會生產的最終目的和歸宿,只有消費才能帶動投資,進而帶動整個經濟的持續增長。對于房地產說,是房價決定了地價,而不是地價拉動房價的上揚。一個地段的樓盤10000元/平方米,是因為有人情愿出這個價錢來買,與開發商多少錢拿地并不存在必然的聯系。開發商本性逐利,決不會因為地價是200元/平方米,而平價賣樓2000元/平方米;也不會因為地價是20000元/平方米,而賣40000元/平方米,因為市場上不會有人愿意出這個價錢。     因此,上海樓市價格持續上揚,本質上是需求問題,樓市的價格走向也應回歸對需求和需求能力的細致分析,才能略見端倪。世聯地產常務副總袁鴻昌認為,由于上海購房客戶的國際性、積聚性和多樣性,使得對于需求能力的描述無法套用簡單的工具如收入房價比進行概括。一是因為收入的懸殊非常巨大,可由基尼系數偏高得到佐證。二是國內父母資助和親戚互助買房的現象相當普遍,使得收入房價比失去了本來的意義。這是我們收入房價比遠遠偏離國際標準線,而房價依然上漲的主要原因之一。     匯率不變難擋“外資”炒房     上海樓市的漲價規律是總是遵循著這樣的軌跡:高檔物業領漲,帶動周邊物業普漲,待雙方價格逐漸接近后,再由高檔物業帶動新一輪漲價循環。世茂濱江引領新浦東,白金府邸開發北外灘,都在重復著相同的模式。高檔房作為市場的價格旗幟并引領大盤提升,這可稱之為高檔樓盤對市場的火車頭效應。     上海作為國際化都市的地位已毋庸置疑,早在2002年就曾獲得《經濟學人》評選的中國最適合外籍人士居住的城市。反映在樓市中,即為高檔樓盤客戶的顯著的內外二元構成。     有關數據表明,隨著房價的提高,上海客戶所占比例逐步減少,從5000元/平方米的95%降到20000元/平方米的40%,外籍人士和外地人則隨著單價的提高購房比例逐步提升,直至20000元/平方米的各占30%。在高檔物業中有過海外經歷客戶的比例大致占到總客戶的60%。這樣的客戶比例帶來兩個新標準:一是參照標準的國際視野,上海的房價是否昂貴的參照體系已經變成香港、臺北、東京或紐約這樣的大都市;二是價格體系的美國化,基本上有些檔次的樓盤均以美元計價并可用美元交易。     袁鴻昌分析說,當前匯率屏蔽的問題已經很明顯地表現出來了。比如內環線樓盤由年初的9500多元漲到現在的13000多元/平方米,實際漲幅達到40%左右,但近年來,美元相對于其他主要貨幣均有40%左右的貶值,如歐元就由0.8升到了1.2。而人民幣實行美元固定匯率制度,人民幣針對其他主要貨幣也發生了40%左右的貶值,反映在國內資產價格上,須有40%的增值幅度,才能與人民幣名義貶值后的實際價值相符。如此,內環線的房子等于沒漲。所以當你使用其他主要幣種兌換美元并購買上海房產的時候,你就做成了世界上最有利可圖的生意,因為你不但獲得了本幣升值的利益,也分享了中國房地產增值的好處,還有可能品嘗人民幣匯率升值的甜頭。這也是今年1-9月外貿出口漲幅有限,但外匯儲備激增1113億美元的主要動因。但這個增值環的關鍵是匯率,假如人民幣升值,一方面加大了外資的購房成本,同時也會誘發先期購房者的獲利出逃,當高檔房30%的有效需求發生動搖時,價格必然受到影響,進而影響整個房地產價格的走勢。因此,匯率在二元結構、高檔房引領價格的上海樓市中,起著舉足輕重的作用。     加息難抑住房剛性需求     1993年上海市區人均居住面積為6.5平方米,2003年為13.8平方米,10年中增長了7.3平方米。如果按照國際上人均居住面積30平方米左右計算,上海還需新增居住面積2.7億平方米以上,這些需求是剛性不變的,隨著人均GDP的提高,必然是人均居住面積的提升,以2003年銷售新房2400萬平方米計,至少還有10年的快速發展期。     從上海目前的購房需求看,大致可分為三類:一是真實需求,即有支付能力的實際需求;二是超前需求,即暫時不具備或不完全具備購買力,迫于不斷飆升的房價,創造條件提前購買的需求;三是投資和投機需求,購買后用于收租或轉手獲取利差的需求。     加息的影響一方面是已購房者,加息增加了住房的剛性支出,從而抑制了其他方面的消費,比如按揭貸款的增加,抑制了娛樂的支出。另一方面直接抑制投資和投機需求,并由于總需求的降低,使得房價增速變緩并進而間接降低超前需求。但加息不會降低真實需求和超前需求的總量,使得需求的實現在更長時間段中逐步實現。因此,加息的可觀察效用為:1、房價漲幅趨緩;2、二元結構中短期內本地部分需求下降。同時由于加息事實上提高了置業門檻,在不影響單價的情況下,控制面積從而降低總價不失為市場競爭中的有力武器,而由于中國家庭小型化的趨勢,減少面積而不減少功能區間,不會對生活質量產生負面影響。     加息后外環、中外環間和中內環成交量明顯下降(二元結構中的本地部分),而內環的成交量先降后升(二元結構中的外籍部分)。這證明了加息對中低價樓盤的短期購買有抑制作用,而對內環線的高價影響甚微。     加息綜合價格仍然上升,主要原因是中低價房成交量下降,使得高價房的比例提高,從而拉升了總平均價格,11月15日單日成交的平均價格超過了10000元/平方米。實際調查中,中低價房漲幅趨緩,而內環線樓盤未受影響,其價格機制的核心是匯率。     房價漲跌看匯率利率“兩張臉”     上海2005年房地產走勢主要取決于匯率和利率的變化以及組合,匯率影響高檔住房的真實需求和價格走勢,匯率升則高檔房價格有下調壓力,進而通過高檔房的火車頭效應影響整體市場的價格。利率影響中地檔住房的價格,但不影響其長期的需求總量,利率升則延緩超前需求、超前投資投機需求,使得房價漲幅趨緩。     此外,考察高地價地區的產品結構,如東京、香港,公寓豪宅的面積控制在100平方米左右,而上海市場普遍三房130-150平方米,兩房95-110平方米,這似乎與上海土地價格快速增長、市場進入加息周期而引起的集約緊湊趨勢不相符合。     -樓市點擊     大寧板塊躋身上海中高端市場     本報訊(記者李宏濤)據漢宇地產統計,大寧延長板塊樓盤的平均價格去年在每平方米7000元左右,目前已經超過每平方米萬元大關,從中端市場進入到中高端市場。     近年來,人們對公共綠地建設的關注度不斷提高,而閘北區的大寧靈石綠地的建設完善,周邊眾多重型機械廠逐漸被遷至郊區,閘北區的居住環境日漸好轉,因而在閘北區,大量的購房者的目的都是自住需求;但是,從2004年的閘北房產價格迅速抬升的態勢來看,閘北區的房產投資者比例也在迅速上升,特別是軌道交通沿線的部分,更是受到投資者的追捧。     由于地鐵一號線北延伸段通車,大寧延長板塊的二手房價迎來了一個快速上漲時期。據統計,在最近的3個月內,該板塊的二手房價上漲了10%以上。8月份,閘北區其他板塊二手房成交價格漲幅平穩,但大寧板塊以5.4%的月漲幅位居首位,9月、10月的漲幅分別達到了..9%、2.8%。     目前,大寧延長板塊已經成為許多年輕人的購房選擇。整個購房者的結構開始偏向于年輕化,收入層次也提升到中等收入階層。周邊舊城改造的深入,也從另一個方面使得閘北區的居住環境變好。總體看來,大寧延長板塊的房地產市場還是比較合理的,畢竟離市中心這么近的大型居住區越來越少了,而且交通便捷,商業環境和檔次也在提升。在該板塊的北部有著大量的老工業廠房,這些工廠將陸續地遷移到郊區,而留下的土地將成為大寧延長板塊的住宅建設的有力后盾。
|