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廣廈投資統計，今年的供應量將達31萬平方米，售價及租金可能小幅波動
據北京廣廈投資咨詢公司統計，2004年第四季度，中關村區域寫字樓（包括底商）租售面積共6萬多平方米，租售價格指數呈平穩態勢。2005年海淀區的寫字樓及商住公寓總體放量將達57萬平方米，其中，中關村西區寫字樓放量將達31萬平方米。
租售：去年第四季度租售6萬多M2
北京廣廈投資咨詢公司統計，2004年第四季度中關村寫字樓（包括底商）租賃和銷售成交數量共38單，消化面積約6萬多平方米，市場需求比較活躍。同時，由于沒有高檔寫字樓入市，新增樓盤都是中關村邊緣地區的中低檔寫字樓，其中，現房入市的有中信數碼港寫字樓、富海中心、酈城項目寫字樓部分。國民人壽租賃3000平方米、中國電力（非總部）購買上萬平方米等。市場呈現出小面積成交客戶活躍、個別大單成交點綴的局面。
廣廈投資的統計還顯示，2004年第四季度中關村寫字樓指數中的售價指數比第三季度有小幅上升，從99.57微漲至99.62；自2003年12月以來，中關村寫字樓售價指數介于99－100之間，呈穩定態勢。廣廈投資分析人士認為，這表明了中關村寫字樓市場今年以來供過于求的嚴峻形勢有所緩解。
放量：今年海淀區辦公用房約57萬M2
廣廈投資咨詢公司統計，依照已經具備入住條件、客戶可以進場裝修的標準計算，2005年海淀區的寫字樓和商住公寓的總體放量將達57萬平方米，其中，中關村西區寫字樓放量約31萬平方米，幾乎都是甲級寫字樓，如輝煌時代大廈、中關村金融中心A座、首創CEO拓展大廈、1+1大廈等。
中關村寫字樓商會指數監測辦公室也預測，在沒有特殊利好的情況下，中關村寫字樓租售價格指數將在2005年之后呈現基本穩定的態勢，價格浮動空間不大；資金實力雄厚的中資機構、高科技企業成為中關村高端寫字樓的主要購買者。
此外，近期內面臨市場推廣難度較大的中檔寫字樓市場，隨著中關村大部分商住公寓的售罄和商業地產按揭的同一化，將迎來需求市場回暖。
需求：中資大企業潛在購買量較大從中關村區域寫字樓目前購買群體的類型來看，跨國公司需求強勁，中資背景企業購買實力強大。專門從事房地產行業數據分析的北京廣廈網絡技術有限公司副總裁陳曲說，去年年底國資委新一輪的改革措施出臺后，約60家企業將與國資委脫鉤進入市場獨立經營，其中有18家左右選擇入駐中關村。如中國電子購買輝煌時代大廈的半棟樓；去年12月底中國機電購買整棟中國電子大廈A座。今年還將有5－6家中資大企業入駐中關村。
據記者了解，目前幾家從事網絡科技、軟件開發的大型公司正在與海淀區政府洽談具體入駐優惠政策等，估計最后選擇入駐中關村的可能性非常大。
前景：租售價格平穩，投資客將進入
陳曲認為，2004年一些企業“回歸”中關村是中關村區域影響力提升的體現，但其交易量并不是區域市場成交的主流。隨著中關村西區寫字樓租售價格的增高，先前入駐的一些小公司最終將選擇遷出西區，隨之取代的是更多的大型公司入駐西區寫字樓。據了解，去年中關村寫字樓售價約14000元/平方米，處于中等價位，一些投資機構已看中了中關村寫字樓的投資潛力。目前已有幾家大型投資機構與中關村西區內的部分項目商談，預計至明年內，上海多家大型投資機構很可能進入中關村西區及周邊寫字樓市場。
此外，廣廈投資咨詢有限公司總經理劉芳說：“2006年將不會有新批項目，因此新寫字樓至少要到2010年才能建成。”陳曲認為，中關村西區及其周邊在兩三年內的發展前景比較樂觀。但鑒于2003年－2004年寫字樓大放量，廣廈投資分析人士認為，在缺乏特殊利好因素刺激的情況下區域內寫字樓售價及租金只能在小幅波動中調整，很難出現大幅上揚的情況。
但中原地產的統計顯示，去年中關村新增寫字樓面積約39萬平方米，中原地產總經理李文杰預測，由于今年北京寫字樓供應放量，寫字樓售價可能比2004年下跌5%，租金可能下跌3%.專題采寫本報記者張鍵瑛
市場關注
商住公寓高回報率可能下跌
據成業行統計，目前中關村的商住公寓售價介于CBD和亞運村之間。CBD商住公寓價格最高，基本在12000元－16000元/平方米之間。中關村新開樓盤的供應價格在10000元－13000元/平方米之間。亞運村商住公寓價格則向10000元/平方米以上攀升。
我愛我家經紀公司提供的資料顯示，亞運村地區商住公寓的租金回報率多在8%以上，而中關村地區商住公寓的年投資回報率更能高達9.5%.中原的統計也顯示，中關村往東延至亞運村區域是商住公寓的熱租區，其中售價在每平方米7000元以下的項目出租率高，租金大多在4元/平方米·天左右，150平方米－200平方米的戶型最受中小公司青睞，投資回報率高。
成業行市場總監廖鵬認為，去年及今年以來北京商住公寓大量開發，今年將是商住公寓投入使用面積最大的一年。因此租賃市場上很可能出現租金普遍下降，從而導致投資回報率下跌的局面。
2005年中關村區域部分寫字樓放量
項目名稱放量面積占項目比例
輝煌時代大廈 3萬多平方米50％
中關村金融中心A座 10萬平方米約50％
首創CEO拓展大廈 3萬多平方米約80％
1＋1大廈3萬平方米50％
融科資訊中心C座 6.5萬平方米70％
銀谷大廈1.5萬平方米25％
銀科大廈2萬平方米約40％
來源：北京廣廈投資咨詢公司
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