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郁亮:地產(chǎn)業(yè)至少還有20個(gè)好年景

http://whmsebhyy.com 2005年01月05日 11:32 證券時(shí)報(bào)

走過2004“地產(chǎn)爭(zhēng)議年”，在“地產(chǎn)泡沫加速聚積”、“加息周期可能到來”、“人民幣升值預(yù)期”、“外資企業(yè)加速搶攤”等大背景下，2005年的地產(chǎn)行業(yè)會(huì)怎樣發(fā)展？記者日前采訪了萬科企業(yè)股份有限公司董事總經(jīng)理郁亮。

2005：地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)

不會(huì)遜色

記者：您如何看待今年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？

郁亮：地產(chǎn)業(yè)作為國家的國民經(jīng)濟(jì)支柱之一，從來不能脫離整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)，今年我國GDP增速應(yīng)在8%左右，所以，房地產(chǎn)發(fā)展也不會(huì)有太遜色的表現(xiàn)。

記者：您為何對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展信心十足？

郁亮：有一個(gè)問題大家關(guān)注較少，就是我國的人口結(jié)構(gòu)。中國目前30到39歲的人口有2.5億，其中有40%是城市人口，他們是目前的購房主力；10歲到19歲人口有2.2億，他們是中國10年之后的購房主力。加上中國的家庭結(jié)構(gòu)仍在變小等其他因素，可以說，我國的人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展有20年左右的支持。

記者：2005年央行可能會(huì)繼續(xù)加息，您認(rèn)為會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣的影響？

郁亮：事實(shí)上，加息對(duì)于房地產(chǎn)的心理影響大過實(shí)際影響。在結(jié)構(gòu)上對(duì)低收入階層和投資購房者影響可能更大，可能導(dǎo)致投資型客戶的持幣待購。

宏觀調(diào)控：大型企業(yè)受壓更大

記者：目前一種普遍的觀點(diǎn)是認(rèn)為宏觀調(diào)控將引起整個(gè)行業(yè)洗牌、內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰，您如何看待？

郁亮：洗牌我同意，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已經(jīng)開始。但我不同意“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的說法，相反宏觀調(diào)控對(duì)大企業(yè)的影響大，對(duì)小企業(yè)的影響小。因?yàn)樾∑髽I(yè)可以選擇不做，但萬科等大企業(yè)必須做下去；小企業(yè)可以尋找其他機(jī)會(huì)，但大企業(yè)必須前行。所以行業(yè)調(diào)整對(duì)大企業(yè)來說意味著生存環(huán)境變化了，我們必須適應(yīng)新的環(huán)境。

記者：有專家預(yù)測(cè)地產(chǎn)行業(yè)在2005年的利潤會(huì)見頂，至少增長幅度會(huì)下降，您怎樣看待？

郁亮：這是我們盼望的，地產(chǎn)業(yè)需要穩(wěn)健發(fā)展，過去幾年，地產(chǎn)商似乎很少有人說不賺錢的，這并不正常，也隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。我們希望行業(yè)發(fā)展和房?jī)r(jià)發(fā)展都是平穩(wěn)的。

期待房貸證券化政策推出

記者：您對(duì)于目前存在的人民幣升值預(yù)期如何看待？

郁亮：匯率問題在一定程度上可看作對(duì)加息影響形成對(duì)沖的一個(gè)因素。現(xiàn)在很多國外的發(fā)展商都來中國買地、買房，在拍賣地現(xiàn)場(chǎng)比國內(nèi)企業(yè)爭(zhēng)取的更為勇猛。他們預(yù)計(jì)人民幣未來有20%到30%的升值空間，這種預(yù)期可能會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多發(fā)展空間。

記者：外資爭(zhēng)相投資房地產(chǎn)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)意味著什么？

郁亮：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的市場(chǎng)化和未來人民幣升值的預(yù)期，是外資愿意涉入房地產(chǎn)業(yè)的主要原因。他們和我們比起來就是巨人與小孩的游戲，所以競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。目前國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的處境比較尷尬，與外資合作，無疑相當(dāng)于“與狼共舞”，但不合作將來就是死路一條。所以，必須合作，充分利用國際資源來壯大自己。如果國內(nèi)企業(yè)不能在國際范圍內(nèi)整合資源，它的競(jìng)爭(zhēng)能力就很難保持。

記者：房貸證券化的醞釀和初步實(shí)現(xiàn)，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些影響？

郁亮：一直在醞釀中的房貸證券化將對(duì)降低抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、緩解銀行顧慮、推動(dòng)住房信貸的發(fā)展有所幫助。當(dāng)前的按揭貸款的余額增加量比較快，房貸證券化以后，可以降低銀行抵押貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，加快資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展；同時(shí)，房貸證券化將為投資者提供穩(wěn)定的機(jī)會(huì)，將對(duì)減少市場(chǎng)上炒房等投機(jī)的現(xiàn)象有所幫助，由于比較穩(wěn)定，又可以帶來比銀行貸款更多的回報(bào)。其實(shí)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能推出更快一些更好。但是抵押貸款證券化有賴于市場(chǎng)水平的提高和相關(guān)政策法規(guī)的完善，我們對(duì)此拭目以待。

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