根據房地產信息網的統計數據，偉業顧問對北京房地產歷年的市場情況進行了較詳盡的分析。分析表明，1999年以來，北京房地產市場成交面積一直呈加速上升態勢。1999年市場總成交面積僅173萬平方米，2002年市場總成交面積539萬平方米，2003年市場總成交面積1043萬平方米，而2004年市場總成交面積達1733萬平方米。6年來，市場成交價格保持下降狀態。2004年同2003年相比，市場總體成交價格下降約600元／平方米。但這種價格降低的形成，很大一部分來自于商業地產和工業地產的價格降低的影響。

    一、物業細分

    住宅

    2004年北京普通住宅成交面積共1514萬平方米，是2003年成交面的1.87倍；2004年成交套數共129028套，是2003年成交套數的1.77倍。成交量增長顯著，并且成交房屋單套平均面積有所增加。

    2001年，普通住宅成交均價達到最高的6005元／平方米，其后一直處于下降狀態。2003年普通住宅成交均價5739元／平方米，2004年下降至5659元／平方米。

    公寓

    從6年的統計數據看，公寓的成交量經歷了走高后下滑的過程。2002年公寓成交量攀升至最高點8360套，共114萬平方米，經過2003年、2004年持續下跌，2004年成交5300余套，總成交面積約74萬平方米。成交公寓的平均戶型面積基本穩定在130平方米／套-140平方米／套之間。

    從價格統計數據看，2004年公寓的成交價格上漲顯著，成交均價由2002年的9830元／平方米陡升至10693元／平方米，為近6年成交均價的最高值。

    別墅

    2000年，北京別墅市場經歷了一次購買熱潮，年內成交別墅753套；從2001年起，別墅購買量又恢復較低的水平，但其后成交量呈逐年增多趨勢。2004年北京別墅成交619套，總成交面積22萬平方米，比2003年略有增加，但增幅不大。

    2000年開始，北京的別墅價格保持了逐年下降的大趨勢，但2004年別墅成交均價為10932元／平方米，比2003年有所提高，但仍低于2002年以前的售價水平。

    商業

    商業地產每年的成交量始終處于上升狀態，2004年成交量更是大幅提升：成交面積46萬平方米，是2003年成交量的1.46倍。但成交量飛升的同時，商業地產的成交價格也下降顯著：成交均價為12364元／平方米，僅為2003年的83.6%。

    寫字樓

    2004年北京寫字樓的成交量較前一年略有下降，基本保持了2003年的水平。而同商業地產恰恰相反的是，新成交寫字樓的成交均價為13665元／平方米，這明顯高于2003年，并超過了2001年和2002年的價格水平。

    二、按城區細分

    東城、西城

    2004年，這兩個城區的市場成交量較2003年穩中有降，土地成交面積約54萬平方米。售價水平平均為11274元／平方米，較2003年略為降低，但東城成交均價有所提高，由2003年的10782元／平方米升至11315元／平方米；西城成交均價由2003年的11860元／平方米降至11240元／平方米。

    崇文、宣武

    這兩個區6年來的市場成交量一直處于較快的增長狀態，2004年的市場成交量更是大幅提高，總成交面積近113萬平方米，這個數字僅略低于此前5年的市場成交總量。而這種成交量的變化更主要的來自于宣武區市場成交量的增加。1999年，宣武區的市場成交量僅為3000余平方米，至2003年已經超過26萬平方米，2004年的成交量近65萬平方米，首次超過崇文區的成交量。而崇文區的成交量為47.8萬平方米，較2003年也增長了33.5%之多。

    成交房屋的戶型面積仍然以90平方米左右的小戶型為主，成交均價亦有小幅提升，由2003年的7290元／平方米漲至7395元／平方米。

    朝陽

    同宣武區類似，朝陽區2004年的市場成交量超過520萬平方米，亦接近此前5年成交量之和，保持了前5年加速增長的趨勢。

    成交戶型的平均面積呈逐年減小態勢，2000年為平均190平方米／套，2003年降至144平方米／套，2004年成交戶型的平均面積為122平方米／套。成交戶型趨小的同時，成交均價也延續了2003年的降低趨勢，由2003年的9461元／平方米急降至8222元／平方米。

    海淀

    綜合6年的統計數據，海淀區市場成交量逐年平穩上升，2004年成交面積為332萬平方米，是2003年成交面積的1.2倍。

    成交戶型的面積亦保持了120平方米／套—130平方米／套之間的水平。但成交均價繼2003年較2002年降低177元／平方米后，2004年再降451元／平方米。

    昌平、順義

    此兩區的市場成交總量近幾年保持了逐年快速增長。昌平的增幅更為顯著，2004年成交128萬平方米，較2003年增長近一倍；而順義的市場成交量比2003年有較大幅度下降，由2003年的39萬平方米降至不到27萬平方米，但這個成交量仍然高于2002年以前的水平。

    2004年，成交戶型的平均面積順義區有所降低，為189平方米／套，昌平區有所提高，為130平方米／套。

    售價方面，順義區6年來經歷了攀升——下滑的兩個過程。下滑過程從2002年開始，由2001年的11219元／平方米降至9918元／平方米，2003年成交均價6233元／平方米，2004年成交均價5904元／平方米。但因順義區項目檔次分化明顯，項目成交均價同區域房地產市場發展水平相關度很低。

    昌平區成交均價經歷2003年下挫后，2004年大幅反彈。2004年均價為4700元／平方米，超過2002年的均價水平。

    石景山、豐臺

    2003年開始，豐臺區房地產市場迅速發展，2004年繼續保持了這個勢頭。2004年總成交面積230余萬平方米，較2003年的164.7萬平方米又有大幅增加。石景山區發展雖然不如豐臺區迅猛，但相對本區前5年的發展水平，2004年的發展仍然說得上是迅速的。2004年市場成交量為67.7萬平方米，已經超過了此前5年的成交量總和。

    成交戶型面積仍然以100平方米／套的中小戶型為主，成交均價由2003年的4601元／平方米反彈至4868元／平方米，但這個成交價格仍然低于2002年的4963元／平方米。

    門頭溝、房山、大興

    相對于本區的發展，此三區的發展是比較迅速的，這符合北京市的發展趨勢，但總體發展水平仍然較低。2004年三區總成交面積約40萬平方米左右。

    2004年成交戶型面積在100平方米／套—130平方米／套之間。銷售均價在3000元／平方米的水平上。

    通州

    近6年的統計數據表明，通州區的市場成交量以每年20萬平方米左右的速度平穩增長，2004年的成交量為118萬平方米。

    2004年成交戶型的平均面積為97平方米，同2003年相同。

    通州區6年來的成交均價始終呈上升走勢，2004年又比2003年增加286元／平方米。

    三、不同戶型銷售表現

    2003年和2004年北京市各種戶型的銷售比例較為穩定，并且以兩居以下的小戶型為主，三居中，兩客廳的戶型銷售表現明顯好于一客廳的戶型。

    單套面積上，成交戶型中，幾年來各戶型基本保持了穩定的面積，例外的是兩室兩廳這一戶型的單套面積，2004年由前5年的約110平方米／套的水平提高至130平方米／套。

    成交均價方面，自2000年開始，各戶型整體保持了下降的趨勢，而各戶型降價多少則受居室配置、戶型大小影響較大。三室二廳和四室一廳兩種容易產生功能缺陷的戶型和兩居室以下的小戶型降價幅度較大。

    四、購房客戶來源

    北京本地客戶

    這部分客戶包括：北京的企業、行政單位、事業單位、社會團體，中央的企業、機關、事業單位以及本市的城鎮和非城鎮居民。

    北京本地購房客戶的成交戶型的面積呈逐年下降趨勢，1999年平均面積為160平方米／套，至2003年降為126平方米／套，2004年的成交戶型平均面積為120平方米／套。成交均價方面，2004年基本保持了2003年的水平，為8055元／平方米。

    外地客戶

    這部分客戶包括：外省企業、行政機關、個人(包括港澳臺企業及個人)，外國企業、個人等。

    同北京本地購房客戶相比，從2001年開始，外地購房客戶的年總成交比例呈持續上升狀態。2001年以前，外地客戶在京成交面積約為北京本地客戶成交面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。

    外地客戶在京購房的戶型面積亦呈下降趨勢，且更為明顯。1999年外地客戶在北京購房的戶型面積平均為206平方米／套，平均比北京本地購房客戶購房面積大46平方米／套：2004年外地客戶購房的平均戶型面積已經降至123平方米／套，與北京本地客戶持平。成交均價方面，2004年亦基本保持了2003年的價格水平，略有降低，成交均價為8788元／平方米，這個數值同北京本地客戶成交均價相比也并不高出很多。

    五、住宅、公寓分析

    從各年成交的住宅和公寓均價來看，2004年成交的價格，中低檔住宅、公寓的成交價呈回落趨勢，而高檔物業的成交價格從2002年開始逐年上升。但總體來說這種成交價格的變化是可以忽略的。

    從總成交量上看，各檔次物業都保持了相同的上升趨勢，中、低檔物業成交面積趨同，中檔物業成交量要略高于低檔物業。而高檔物業成交量約為中、低檔物業成交量的一半。