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亞奧地區去年房價上升，商務公寓租金卻下滑明顯，個別樓盤下調1000元/月
業界建議政府通過引入核心企業、改善交通等措施，促進商務環境整體發展
現狀：一年內租金平均下滑500元/月
由于商務環境較弱，亞奧商務地產入住率一直不高，去年租金整體水平下滑明顯。鏈家的租賃價格調查顯示，2004年亞奧地區商務公寓的租金較2003年出現了下滑，平均下調了500元/月，其中，歐陸經典3居室租金由2003年的6000元/月，下調為2004年的5500元/月，而陽光廣場3居室2004年的租金則比2003年下調了1000元/月。
中原房地產經紀有限公司總經理李文杰表示，以往租金價格定位較高，不符合亞奧地區目前的商務匹配，是租金逐漸回歸的原因之一。思源顧問有限公司總經理李國平也認為，雖然目前亞奧地區的房價普遍上升，但商務公寓的租金卻明顯下滑。由此可見，亞奧地區的商務市場仍無太大改善，寫字樓市場的租售情況也多半如此。“內部競爭也是導致租金下滑的原因之一，”李國平向記者表示，“2004年有潤楓德尚等一批功能型商務公寓入市，這肯定會積壓原有項目的租金水分。”SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹則表示，產業聚集是商業地產發展的主要推動力，由于亞奧地區的物業產品比較單一，商務公寓的租金價格下調可以說是當前商務環境薄弱的階段表現。
分析：交通和商務環境是制約發展主因
據記者了解，目前亞奧區域商務地產的客戶主要是奧運產業鏈的生活服務類公司，包括廣告公司、中介咨詢服務公司、商貿公司等中小企業。由于這些公司對商務地產的需求面積較小，大多在300平方米左右，以此來支撐起該區域的商務環境的確比較薄弱。除了客戶群薄弱，交通也是制約該區域商務地產發展的原因。市交管局最近對外公布的北京市84處擁堵點段中，和亞奧地區有關的擁堵點占了10個之多，包括安立路、大屯路、安慧橋、安貞橋、和平東橋、奧體東門路口、惠新東橋、北苑路、和平里東街、安外大街等。
潘石屹表示，目前雖然亞奧地區商務地產的價格僅為CBD核心區域的一半，但交通等基礎配套環境的現狀，影響了企業的入住率。而去年周邊中關村和CBD投資型物業激增，使得依靠大公司吃飯的中小型公司趨之若鶩，這也影響了亞奧商務地產的整體發展。
李文杰表示，亞奧地區并沒有自己的產業支撐，目前仍扮演著承接中關村和CBD商務客戶的角色。“人們對奧運經濟存在著較高的期待值，但奧運畢竟只是一個階段性的活動，奧運價值的可持續發展需要經濟產業鏈來支撐，否則將重蹈亞運村的覆轍。”
預測：2005年將是極為重要的一年
在采訪過程中，雖然有不少業內人士對亞奧地區商務環境的發展前景各執一詞，但均表示隨著2008年的逐步逼近，2005年將是亞奧商務環境發展極為重要的一年。
李文杰認為，對政府而言，除了投入必要的基礎建設之外，必須盡早考慮單純的體育服務功能向商業功能轉化的問題，“2008年即將到來，相信有關政府部門會在2005年加大對亞奧地區商務環境的扶植力度，建議政府在今年引入核心企業，或引入政府職能單位，來保證其產業鏈的形成。”對此，李國平也表示贊同，“在亞奧區域商務氛圍最終能否形成，最關鍵還是看今后幾年能否形成一個良性循環的產業鏈，而這將影響著消費者今后20年甚至更長時間的生活環境。”潘石屹則認為，目前亞奧地區的發展同CBD早前的情況相似，正處于一個亟待發展的階段。隨著政府今明兩年對該地區交通等公共基礎設施的投入，亞奧地區在2008年時將會成為北京所有交通的中心樞紐，核心交通帶動著核心經濟，該區域的投資價值會盡顯出來。“明天的亞奧是個紅太陽，我看好這里的投資價值，”潘石屹向記者表示。
專題采寫/本報記者關爽
最新進展
潘石屹“瞄準”奧林匹克公園
據記者了解，北京奧林匹克公園中心區成為了不少開發商的目標，按照政府規劃，奧林匹克公園內共有15個單體項目，規劃用地性質為商業或文化兼容商業，擬建商業、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等。潘石屹認為這里有非常大的投資價值，目前正籌劃在奧林匹克公園核心地段與一些國際公司合作開發，項目正處于洽談階段。
而在記者采訪過程中，北京盛世兆業房地產開發有限公司副總經理周偉峰也對這個地段的商務地產項目表現出濃厚的興趣，“說實話，我們現在正等著這些地塊的公開入市”。
但李文杰表示，由于目前亞奧地區仍然缺乏核心產業的支持，因此對于該地段的發展前景仍持保留態度。
而北京市華遠地產股份有限公司總裁任志強也表示，目前不會在奧林匹克公園投資開發，除非有像中央電視臺這樣的核心產業入駐。
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