對于北京明年的房價走勢，業內外眾口一詞地認為：明年房價必漲無疑，但漲多漲少，眾說紛紜。目前，市場上比較多的是開發商的聲音，大多開發商認為，明年北京房價會大漲，有開發商說：“明年將是近幾年北京房價漲幅最高的一年。”更有甚者，有開發商預言：“明年北京房價至少漲30%。”這些聲音既代表了開發商的態度，也代表了開發商的希望。與這種觀點不同，一些房地產代理商根據他們多年的監測、分析，普遍認為：明年北京房價會漲，但漲幅不大。

    近日，在本刊組織的顧問會上，偉業顧問總經理林潔預測說：“明年北京房地產市場的交易量會上升30％左右，但房價會與今年持平或略升。”對于“2005年房價整體持平或略升”的觀點，一些房地產專業機構表示贊同。亞豪地產相關人士分析說：“北京2005年的市場供應量將穩中有升，市場供應量極大。盡管‘831大限’后剩下了288個項目，但其中大盤的比例明顯增加，僅我們知道的東部就有至少3個百萬平方米級大盤將在明年面世，西部至少有4個50萬平方米的大盤明年面世，預計2005年北京樓市的供應量仍穩居高位線。從房價走勢上，北京2005年的房價同樣穩中略升。一方面，市場極大的有效需求量的實際存在控制了價格杠桿，這一點從2004年銷售市場的表現即可一目了然，但因為供應量的原因，升幅不會太大。”

    偉業中原亞豪三大代理商預言2005京城房價漲幅不大

    對于北京明年的房價走勢，業內外眾口一辭地認為：明年房價必漲無疑，但漲多漲少，眾說紛紜。目前，市場上比較多的是開發商的聲音，大多開發商認為，明年北京房價會大漲，有開發商說：“明年將是近幾年北京房價漲幅最高的一年。”更有甚者，有開發商預言：“明年北京房價至少漲30%。”這些聲音既代表了開發商的態度，也代表了開發商的希望。與這種觀點不同，偉業、中原、亞豪等房地產代理商根據他們的監測、分析，普遍認為：明年北京房價會漲，但漲幅不大。

    近日，偉業顧問總經理林潔預測說：“明年北京房地產市場的交易量會上升30％左右，但房價會與今年持平或略升。”

    林潔分析說，預測2005年房價會持平或略升，主要依據如下：

    1、根據偉業指數，自1997年到現在，房地產市場的整體綜合價格由下降逐漸轉為近期平穩發展且有些上升的趨勢，特別是居住物業價格指數，基本呈現出平穩發展的態勢。2003年北京地區市場價格指數綜合物業為78點，居住物業為99點，2004年1—3季度的綜合物業為82點，居住物業為102點，預測2005年全年的價格指數均會有所上升。再加上土地資源的不可再生性和可開發用地的絕對減少、建筑原材料價格的上漲以及土地、融資、人力成本的上漲，將支撐整體房價一直呈穩步上漲的趨勢，綜合部分過關項目在資金壓力下急于變現而推出的降價措施，明年整個市場的房價變化不會太大，呈穩中有升的趨勢。

    2、2005年下半年“供應集中放量”。林潔說：“我們對于2005年下半年“供應集中放量”的預測，是基于2004年年初以來，隨著土地供應及相關政策的出臺，房地產項目供應量從“蓄水期”到“開閘放水期”的階段性變化。

    在國家對房地產市場宏觀調控“管好土地，收緊信貸”的思路指導下，從2003年開始，國土資源部和北京市政府以及各相關部門實施了一系列的嚴格土地管理和供給的相關政策，2003、2004年新項目推出數量增長相對放緩，但仍保持上升勢頭。(如圖)《4號令》規定從2004年1月9日起，停止所有經營性項目的土地協議出讓，全部采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地市場公開交易，從而斷絕了歷來是北京市土地供給主要方式的協議出讓渠道，在短期內造成2004年上半年土地供應的減少，形成了對于待出讓土地的“蓄水”作用。

    2004年8月4日，北京市國土局、發改委、規劃委和監察局等幾個部門聯合下發《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》，隨后，市國土局分三批公布了可以繼續協議出讓的項目名單。過關項目的總建筑面積大致在1.3億平方米，造成了土地供給“開閘放水”的效果。如果所有過關項目都能按計劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計算，這部分項目大約可供市場消化5年。但是，事實上，過關的項目中還有一些不確定因素。例如，過關的項目中會有一部分沒有能力交齊土地出讓金；或者在交齊土地出讓金之后，缺少足夠的建設資金迅速進行開發建設等，但綜合來講，過關且具備開發實力的項目還是比較多。偉業營銷公司在2004年下半年新簽約的樓盤數量增長很快，而且其中有相當大的比例預計將在明年下半年進入開盤銷售階段。再考慮到眾開發商要求資金快速回籠的迫切心態以及過關項目的運作周期，預計2005年下半年房地產項目供應將出現集中放量，將比2004年同期供應量有較大幅度增加，達到30％以上。

    3、郊區化的中產階級化的發展趨勢，使得北京市場一直以來供需不匹配的矛盾開始有所緩和。隨著城市中心可開發用地的減少以及房地產開發逐步向城市邊緣蔓延的趨勢，供應中位于城市中心地位的高檔房或者說由于稀缺的地理位置而導致的高價房所占比例越來越小。另一方面，我國的中產階層正在逐步發展壯大，成為住宅郊區化的重要推動力。作為美國中產階級的終極居住理想，獨立住宅化的趨勢也在北京顯現。上海嚴控私家車的增加，而在北京隨著汽車的高度普及和路網建設的推進，郊區低密度住宅將有可能進入主流市場。最關鍵的是，這意味著這種原來的高檔產品將成為平民化的居住需求，從而拉低其價格，緩和原先在中低價位住宅方面的供需矛盾。

    基于以上觀點和論證，偉業對2005年房價的預測是整體房價持平或略升，供需結構矛盾有望得到緩和。

    對于“2005年房價整體房價持平或略升”的觀點，一些房地產專業機構表示贊同。亞豪地產相關人士分析說：“北京2005年的市場供應量將穩中有升，市場供應量極大。盡管“8·31大限”后剩下了288個項目，但其中大盤的比例明顯增加，僅我們知道的東部就有至少3個百萬平方米級大盤將在明年面世，西部至少有4個50萬平方米的大盤明年面世，預計2005年北京樓市的供應量仍穩居高位線。從房價走勢上，北京2005年的房價同樣穩中略升。一方面，市場極大的有效需求量的實際存在控制了價格杠桿，這一點從2004年銷售市場的表現即可一目了然，但因為供應量的原因，升幅不會太大。”

    偉業中原亞豪三大代理商預言2005樓市熱點全面開花

    北京樓市雖然是“漲”聲一片，但不同的區域，漲幅也不同，購房人選房自然愿意跟著“漲幅”走，哪兒“漲幅”高買哪兒，一個個熱點區域也相繼形成，明年北京樓市的熱點在哪兒呢？

    一位在業內打拼了十幾年的資深人士分析說，樓市的熱點一般是跟著規劃走。最早的時候，北京樓市的熱點走“線”，哪兒路通了，哪兒就熱起來了，比如京順、京昌都曾風光一時；近幾年，北京樓市的熱點走“片”，商業熱點有CBD、中關村、金融街(資訊 行情 論壇)等，居住熱點有亞運村及亞北、望京、太陽宮、朝陽公園、雙井、亦莊、西山等。但今年以來，隨著北京城市建設步伐的加大，樓市的熱點也多起來了，而且區域分散，很難像以前那樣總結出“熱點東移”、“熱點西進”等規律，只能說是“熱點分散，全面開花”。

    偉業顧問的數據分析印證了上述觀點。偉業顧問總經理林潔說：目前，樓市熱點區域明顯分散化，總體來講，樓市熱點只能大致按“由東到西、由北到南、由里到外”來總結，在“由東到西”的發展過程中，西部會成為“熱中之熱”。

    什么是熱點區域呢？無非是供需兩旺、成交量高。按照這個標準，目前北京樓市中各個區域都有熱點出現。

    2004年以來，北京樓市一路看好，無論是城里的公寓，還是郊區的住宅；無論是城北的普通住宅，還是城南的Townhouse；無論是亦莊、望京、中關村這樣一些老的熱點區域，還是京沈高速、京承高速、良鄉、朝陽北路這樣一些新的熱點區域；無論是經濟適用房、普通商品房還是上萬元的豪宅；無論是小戶型還是主流住宅產品，無論是新開樓盤還是陳年老盤，房子都出奇地好賣，北京樓市全線飄紅，處處有熱點。

    2005年的熱點或者說區域性變化，將維持和發展今年“全面開花”的趨勢，并呈現出“由東向西、由北向南、由里向外”的“火勢蔓延”的趨勢。造成這種趨勢的原因有兩個：一個是由于隨著房地產開發量的增加，城市中心以及原有熱點區域的可開發用地逐步減少；一個是隨著道路交通條件的改善，城市各個區域的差別在逐步縮小，居住新區和土地供應不斷出現，造成房地產開發越來越取決于區域土地供應情況。“由東向西、由北向南、由里向外”的蔓延趨勢正是以土地供應為先決條件、分散熱點區域的表現。

    偉業顧問分析，相對來講，在北京的各個熱點區域中，西部區域樓盤的價格比起其他區域的同檔次樓盤要高，究其原因，有以下幾個方面：

    首先是根據北京市“兩軸、兩帶、多中心”的城市整體規劃，西邊區域屬于西部生態帶的范圍，無論從歷史、現狀，還是未來發展的趨勢看，供應量相對較少是一個長期的狀況。

    其次，西部、特別是西北部的山水和教育資源的稀缺性是本區域最大的特點。西北部區域歷來是京城皇家園林選址的上風上水的寶地，香山、西山的景觀資源非常豐富。海淀區高校的集中、教育設施的齊備也是其他區域無可比擬的。另外，西部區域客戶有效需求增加顯著，由于西部是高科技產業和教育行業的集中區域，而近年來這兩個行業的發展非常迅速，從業人員收入水平增長很快，中關村IT精英和各高校教師的經濟收益提高不少，購買力自然也增加了。

    與此同時，西部地區可開發用地短缺將是一個長時期的狀況，住宅產品供應量也就有限，難以形成像其他區域那樣非常激烈的市場競爭，再加上區域客戶購買力的不斷增強，會在2005年形成同檔次住宅價格高于其他區域的局面。

    中原相關人士分析，北京樓市的熱點區域應按照寫字樓、商業、住宅等內容細分。從住宅和公寓的區域熱點來看，2004年，北京樓市就出現了“全面開花”的局面。2005年住宅和公寓的新熱點，將轉向現有熱點區域的外圍。比如近幾年，東部公寓供應比較旺盛的熱點區域如CBD、燕莎、東直門、酒仙橋等，由于土地的不可再生性，這些地區可供開發的土地面積減少，因而這一帶的新增公寓在減少，轉而向這些區域的外圍擴張或向新的城市功能區域發展。根據北京中原這些年對公寓市場分布區域的監控，預測2005年新增公寓主要集中在雙井、麗都、亞奧區域、通州及中關村外圍、亦莊南區等區域。

    亞豪地產對北京樓市2005年的熱點區域相對具體一些。亞豪地產相關人士分析說，預計2005年北京將在以下幾個區域爆發出強勁的市場沖擊力，包括西四環南段兩側、山后地區、亞北別墅市場、酒仙橋地區、百子灣地區、通州北關地區、東四環朝陽公園橋及紅領巾橋兩側、馬駒橋地區等。這些區域中大部分將至少出現1個震動市場的大盤，另一部分將出現多個中型樓盤同期面世的局面。