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2004年中國房地產行業受國家宏觀政策調控影響痕跡太明顯了，因此也有人說，2004年對于中國房地產行業來說，更準確的表述應該為房地產行業的政策年。在一定意義上，政策一方面是從國家的宏觀調控的角度對整個行業的發展進行調整和控制，另一方面政策同樣是對行業的發展起到了積極的引導作用。
對于房地產商來說，漫長甚至有些郁悶的2004年終于隨著最后一張日歷的撕去而離去
，而2004年的房地產市場在國家宏觀政策的調控及指引下，則為2005年的發展奠定了一定的基礎。同樣從2005年1月1日起開始實施一些新的國家政策以及有關行業管理規定，為2005年中國房地產行業的發展布局探路。一些與老百姓和開發商息息相關的管理規定開始執行，這在一方面促進房地產行業的健康發展，而更主要的則是提升了我們的生活水平，同時維護了老百姓的合法權利。本版采寫/本報記者袁秀麗張學冬
1低價圈地難再
土地有償使用費實行先繳后分
收回土地使用費征收權，遏制開發商“低價”圈地
根據財政部、國土資源部、中國人民銀行共同下發的《進一步加強新增建設用地土地有償使用費征收使用管理的通知》，2005年1月1日起，中國對土地有償使用費將實行先繳后分。申請用地的市、縣人民政府應繳的新增建設用地土地有償使用費，由市縣人民政府財政部門負責繳納。各級國庫收到庫款時，按規定的分成比例，將庫款的30％逐級上劃中央總金庫；將庫款的70％部分，按各省、自治區、直轄市人民政府規定的省、市、縣具體分成比例進行劃撥。今后，凡不按國家規定的標準足額繳交土地有償使用費的，一律不得下發農用地轉用和土地征收批準文件。否則，以違法批地進行處理。
國土資源部相關人士表示，全國大部分地區存在新增建設用地土地有償使用費欠繳問題，不少地方認為，中央財政的30％只要交了，地方的70%自己說了算。而實際上，這種減免、拖欠新增建設用地土地有償使用費，客觀上降低了用地的成本，助長了“圈地”之風，給各地違規招商引資活動提供了方便，也給地方政府鋪攤子、搞重復建設提供了本錢。
國土資源部相關人士表示，以往出現新增建設用地土地有償使用費越權減免、應繳未繳等問題的漏洞主要出在繳費方式上，中央和地方“兩條線”，各繳各的，互不摸底，投機取巧者很容易瞞天過海，而現在將中央和地方的新增建設用地土地有償使用費合在一起，就地足額繳齊了再劃分，這樣一來，想將地方的那部分拖著不交也不行了。
點評：北京仁和律師事務所孟憲生表示，這項土地政策對購房者的直接影響不大，不過也可從中看出房地產市場在逐步規范化。沿海綠色家園集團北京興港房地產開發有限公司董事長劉漢發則認為，土地成本占到開發成本的四分之一到三分之一，這項法規實際是抬高了房地產開發的門檻，沒有資金實力或靠投機取巧的企業將會逐漸退出市場。
2房屋契稅不代收
契稅由地方稅務機關直接征收
開發商不得再以代收契稅為名占用業主資金
根據北京市地方稅務局、北京市財政局、北京市建設委員會、北京市國土資源局2004年12月1日聯合下發的《關于做好稅務機關征收契稅有關問題的通知》，2005年1月1日起，房屋契稅不再由國土資源局代收，轉由地方稅務機關直接征收。同時還規定納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。
記者從北京市地方稅務局了解到，自2005年1月1日起，為方便納稅人，北京市20個區縣局、分局的稅務機關不僅在辦稅大廳設立了契稅征收網點，同時，還在各級國土、房產管理部門辦理土地、房屋權屬轉移變更登記手續的場所設立了征收網點，辦理稅收政策咨詢、契稅減免申報審核、稅款征收等有關涉稅事宜。
納稅人要先繳納稅款后才能領取土地使用權證、房屋所有權證。如個人拆遷購買房屋，只要手續齊全、符合條件，就可以在稅務機關設立的任何征收窗口當場辦理契稅減免手續，立等可取。納稅人在繳納稅款時，還可以使用具有銀聯功能的銀行卡繳納稅款，降低納稅人攜帶現金納稅的風險。
點評：對此，沿海綠色家園集團北京興港房地產開發有限公司董事長劉漢發表示，契稅由地方稅務機關直接征收不會對購房者產生影響，其中相關的稅率也沒有任何變化，只是以前由房管局代收，現在改由稅務機關征收而已。據記者了解，目前有不少樓盤在業主辦理入住手續時提出代收契稅，否則不辦理入住手續，劉漢發認為該規定出臺后，開發商更沒有理由代收契稅，這從一定程度上遏制了開發商占用業主資金的情況。
北京仁和律師事務所孟憲生也認為，開發商代收契稅是違反稅收征管法規的，因為稅務部門僅委托房管局作為代收機構，只是在執行過程中有些模糊，使得開發商充當了代收的角色，但是從明年1月1日起，這種情況將會得到控制。
3房貸月供增加
房貸月供還款開始增加
今年10月29日前辦理的房貸，月供還款將增加
2004年10月29日，中國人民銀行突然宣布從當日起上調金融機構存貸款基準利率0.27%，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。據了解，這是央行九年來第一次加息，也是此前連續八次降息后的一大轉折。
加息后，個人住房公積金利率、個人住房商業貸款利率等其他各檔次存、貸款利率也相應調整。其中個人住房公積金貸款上調0.18%；而個人住房商業貸款利率5年（含）以下上調0.18%，5年以上商貸利率則上調0.27%.同時根據個人貸款的有關合同約定，從10月29日以后申請的新貸款，將按照新利率執行，而老貸款則從2005年1月1日起上調利率。
點評：中原地產市場研究總監徐成峰表示，從2005年1月1日起，通過住房公積金和商業銀行進行貸款買房的貸款利率將按照上調后的利率執行，也就是說2004年10月29日前辦理的個人住房貸款，從2005年1月1日月供還款將有所增加。
有專家計算說，央行加息讓貸款買房的市民購房成本增加2％。如果按照利率上調0.27%計算，將使購房者1萬元的貸款額每月供款約多交1.5元。以購房貸款40萬元為例，以按揭期限20年計算，每月供房款將增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房貸款總額共增加14431.2元，所以2005年1月您去還月供的時候就要多準備一些人民幣，雖然不是很多，但也是新增加的數額。
4業主獲得保障
法院不得查封已付全款抵押房
前提是業主能證明購買房屋時對抵押并不知情
明年1月1日起，如果業主在不知情的情況下購買了開發商已進行抵押的房屋，只要業主已支付全部房款而且實際入住，即使沒有辦理過戶登記手續，人民法院也不得查封、扣押、凍結該套房產。依照最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條，只要業主能夠證明自己在購買房屋之前，對房屋已被抵押的事實完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵押權人（通常為銀行）向開發商追討欠款，法院也不能查封、扣押、凍結該套房產。
此外，依據《規定》第七條，業主抵押自己所有的房屋，如果該套房產是屬于業主的惟一可以居住房產，而且有充分證據可證明這一點的時候，那么即使抵押權人（通常為銀行）向業主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債，業主可以繼續居住。
點評：開發商將抵押的房產賣出本身是一種違法行為，但目前這一現象仍然存在，并且給消費者帶來很大的困擾，甚至會面臨錢房兩失的局面，但該法規出臺后將有效地保護消費者。北京市律師協會建筑與房地產專業委員會委員陳旭律師表示，在該《規定》公布之前，如果購房人購買了被抵押房屋，只能退房以及要求開發商雙倍返還購房款，但實際上，很多業主并不想退房，該《規定》的出臺對這部分想繼續擁有房產的業主無疑是個好消息。“從某種程度來說，該規定為業主購房再上了一道‘保險’”，陳旭表示。
北京仁和律師事務所孟憲生認為，這條司法解釋的出臺主要是體現了一種人文關懷，這是高院針對相關法律在運用過程中出現的問題做出的司法解釋，對于購房者來說，可以更好地保護自己的權益。但對于該《規定》的第七條，孟憲生律師認為還可以增加一些補充意見，如果業主僅有一個經濟適用房應適用該條款，但業主抵押的房產如果是別墅，完全可以拍賣、變賣，再買一處經濟適用房，而余額可以用來抵債。
5拍賣潛規則受控
京城土地拍賣法規更加具體
有望進一步拓寬京城房地產行業的銷售渠道
根據《拍賣法》和有關外商投資的法律、法規，商務部起草了《拍賣管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），目前《管理辦法》已經商務部2004年24號部長令公告，將于2005年1月1日正式實施。
拍賣作為特殊的商品交易方式，自1986年在我國恢復以來發展迅速。但隨著拍賣領域的不斷拓展，拍賣行業也出現了許多新情況和新問題。為了有效解決這些新情況、新問題，規范拍賣業經營秩序，商務部經多方聽取意見，制訂了《管理辦法》。
《管理辦法》共7章62條，除總則和附則外，分別對拍賣企業的設立、變更和終止，外商投資拍賣企業，拍賣從業人員及拍賣活動，監督管理，法律責任等作了明確規定。商務部市場建設司有關負責人表示，在《管理辦法》出臺之前，很多拍賣企業采取了“零傭金”競標甚至給委托人回扣等手段，惡意競爭，導致拍賣前期宣傳、評估等準備工作不到位，影響了拍賣的效果，甚至導致了國有資產的流失。為此，《管理辦法》規定了“禁止惡意降低傭金比例或低于拍賣活動交易成本收取傭金，甚至不收取傭金或給予委托人回扣等手段競爭拍賣標的”及相應的處罰措施。業內人士認為，這將有效地遏制目前京城土地拍賣市場存在的一些潛規則。
點評：中華國際拍賣聯合集團董事局主席、廣東省古今拍賣有限公司董事長陳少湘認為，以招拍掛的方式出讓土地相對于以前協議出讓和劃撥出讓來說，是一個進步，但由于目前全國沒有統一的招拍掛的示范文本，有些做法很不規范，《管理辦法》出臺后將會改變這一局面。陳少湘表示，相對于上海、廣州等城市的房地產拍賣市場來說，京城房地產行業的拍賣市場非常狹小，尤其是房地產拍賣的市場氛圍還沒有完全形成，《管理辦法》出臺后，可以進一步促進京城房地產拍賣行業的發展，尤其是可以拓寬房地產行業的銷售渠道，可以預測2005年京城房地產行業將掀起拍賣的風潮。
6按揭證券化
建行首家推出房貸證券化產品
住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式
來自銀監會的消息稱，建行將在2005年一季度獲準首家推出住房貸款證券化產品，并以債券形式在銀行間債券市場發行并流通。
據介紹，建行采用的方案是表外融資模式，即在銀行外部設立特殊機構（SPV），用以收購銀行資產，在公開的債券市場上進行招標，基本上是發行基于其中長期信貸資產的信托計劃或者債券，為的是將中長期資產變現、提高流動性、減少信貸風險。而銀監會和中國人民銀行聯合起草的《商業銀行資產證券化管理辦法》也即將上報國務院，涉及發行主體、風險管理、定價、信用評級、擔保等方面，同時涉及會計、稅收、信息披露等技術問題，并有望明年年初出臺。
點評：雖然該規定是在一季度開始執行，但是我們還是把它放在了1月的行列，因為這個規定讓好多人等了好多年。住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現金流可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個“資產池”。以這個“資產池”產生的現金流為基礎，經過信用提升和信用評級以后，向投資者發行住房按揭貸款債券。
從宏觀來看，銀行資產證券化可以提高金融市場的效率，降低金融風險。微觀來看，開展住房按揭等貸款證券化可以增強商業銀行的流動性，優化資產負債匹配結構，分散抵押貸款風險，有利于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔，也便于簡化不動產轉讓手續，擴大不動產交易市場。
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