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時(shí)間須臾而過(guò)，2004年的深圳房地產(chǎn)在一片喧囂聲中延續(xù)到2005年。2004年的深圳地產(chǎn)就象只漲不跌的牛市一樣，價(jià)格、片區(qū)、土地、交通、稅收、金融等熱點(diǎn)炒做的溫度都在宏觀調(diào)控的梳理下直線飆升。
從年初的契稅、物業(yè)稅的調(diào)整到4月份的各大豪宅涌現(xiàn)；從香蜜湖九萬(wàn)三的土地?zé)岢钡健?31”土地大限；從深圳關(guān)內(nèi)土地饑荒到關(guān)外寶安中心區(qū)的群雄并起；從二次銀根緊縮到
10月銀行加息；從布龍地區(qū)的媒體宣傳到造城運(yùn)動(dòng)的熱火朝天；從尖崗山拍賣會(huì)上演雙城計(jì)到12月28日的地鐵通車——一年來(lái)熱點(diǎn)紛呈，令人目不暇接。每個(gè)亮點(diǎn)的出現(xiàn)都是一次對(duì)現(xiàn)金流的檢驗(yàn)，而每次現(xiàn)金流的涌動(dòng)都使某個(gè)片區(qū)成為焦點(diǎn)。冬至春初，年終，深圳房地產(chǎn)熱錢(qián)哪里去？我們?cè)俅伪P(pán)點(diǎn)關(guān)內(nèi)、關(guān)外。
關(guān)內(nèi)豪宅熱點(diǎn)仍然不斷
2004年是豪宅和中小戶型分庭抗禮的時(shí)期。年初的蘭溪谷、香蜜山同天解籌，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，山居住宅再度受到市場(chǎng)追捧。開(kāi)發(fā)商在利用深圳特殊的地形地貌、自然資源的同時(shí)，提高了項(xiàng)目的檔次，使得片區(qū)升值潛力加大。更有的樓盤(pán)巧妙利用山體倚山而筑，使建筑物融合到群山之中。大南山附近的山海翠廬、光彩山居歲月，梧桐山的云深處等都是富有特色的高檔樓盤(pán)。其后，位于東部黃金海岸的東海岸二期、天琴灣、17英里等豪宅塑造了深圳濱海豪宅的壯麗景觀。更有大梅沙的心海伽藍(lán)創(chuàng)造了雙層觀海的“總統(tǒng)”級(jí)戶型。
香蜜湖、華僑城、蛇口半山“三雄”主領(lǐng)深圳豪宅天下的格局依然不衰。香蜜湖的水榭花都、香域中央以麗質(zhì)天成的優(yōu)容出現(xiàn)；華僑城的波托菲諾早有盛名，僑城東的博林貢院則在園博園隆重開(kāi)園之前推出，引起市場(chǎng)熱烈反響；南山的中信紅樹(shù)灣、瑞河耶那、紅樹(shù)西岸、陽(yáng)光帶·海濱城、海怡東方等則以高姿態(tài)亮相。
2005年，香蜜湖的水榭花都三期即將推出，將再次引發(fā)中心區(qū)豪宅熱錢(qián)聚集。
關(guān)內(nèi)小戶型光彩依舊
從2002年起，小戶型突然就火了，并且一發(fā)不可收拾。從羅湖到東門(mén)，直到南山，真有“活火熔城”之勢(shì)。當(dāng)然，有人捧才能火。那么，“捧哏”就是眾多衷愛(ài)她的白領(lǐng)人士。這些唱著“不要問(wèn)我從哪里來(lái)”的創(chuàng)業(yè)者，從一窮二白到用幾年積蓄買個(gè)安樂(lè)窩，使自己“租房”的外來(lái)工時(shí)代結(jié)束�！靶粜汀背蔀橐泼裾叩诙枢l(xiāng)之根。這也是2003至2004年皇庭世紀(jì)的爆發(fā)式營(yíng)銷持續(xù)巨大成功的原因。
除了自住者，還有“投資客”對(duì)小戶型的青睞。有個(gè)原理是“城市中心區(qū)小面積單位的投資回報(bào)高于大面積的單位”。這使得羅湖東門(mén)小戶型如繽紛時(shí)代、東門(mén)168、東門(mén)天下等為小戶型明星中的焦點(diǎn)。而主打七、八十年代的花好園、星座傳奇更使得關(guān)內(nèi)小戶型熱度達(dá)到最高沸點(diǎn)；隨后，京基地產(chǎn)“首相營(yíng)銷”令福田華強(qiáng)南的御景華城集千萬(wàn)寵愛(ài)于一身。
相信2005年深圳小戶型的明星溫度指數(shù)更將直線上升，并有衍射到關(guān)外的趨勢(shì)。在寶安白金酒店公寓、陽(yáng)光花園的中小戶型的引領(lǐng)下，小戶型儼然成了大明星。
群雄繼續(xù)爭(zhēng)霸寶安中心區(qū)
今年，在寶安政府大力引導(dǎo)和推動(dòng)下，孕育了三年之久的寶安中心區(qū)終于揭開(kāi)神秘面紗，脫穎而出。市政工程建設(shè)如火如荼，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了帷幕，各種配套設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、酒店等紛紛開(kāi)啟，一場(chǎng)盛況空前的寶安中心區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隆重上演。
發(fā)展中有競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)中有參與。寶安中心區(qū)拒絕封閉，隨著發(fā)展，在吸引各大投資者的同時(shí)，更將吸引南山、福田乃至羅湖的置業(yè)者，提高消費(fèi)水平和購(gòu)買能力。
走進(jìn)寶安中心區(qū)，可以看到七個(gè)住宅小區(qū)：金成時(shí)代、天悅龍庭、幸福海岸、好旺角、凱旋城、新岸線、麗晶國(guó)際。前四個(gè)樓盤(pán)都在今年推出。在新樓盤(pán)紛紛亮相的同時(shí)，吸引人眼球的關(guān)鍵之處當(dāng)然是“價(jià)格”。大多數(shù)發(fā)展商將價(jià)格定在4500至5500元／平方米之間，使整體價(jià)位有很大提高。采取這樣的措施，不是各開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)協(xié)商而成的，而是他們都看到了寶安中心區(qū)的未來(lái)發(fā)展和良好前景。這不是炒做的結(jié)果，卻是區(qū)域建設(shè)和發(fā)展帶動(dòng)樓盤(pán)價(jià)格上漲的原因。寶安中心區(qū)憑借其種種優(yōu)勢(shì)，將可能成為深圳中心西移的理由，也使開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)了項(xiàng)目銷售成功的信心。
2005年，寶安中心區(qū)尚有土地待建，我們看到，泰華地產(chǎn)的大片存地正伺機(jī)而動(dòng)�？梢灶A(yù)見(jiàn)，“深圳西岸”的真正“逐鹿”還在明年。
布龍三鎮(zhèn)比翼齊飛
深圳布龍地區(qū)，布吉、龍華、觀瀾在各具特色中呈現(xiàn)統(tǒng)一。隨著地鐵的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，三鎮(zhèn)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將飛速發(fā)展。
2004年，龍華的幾個(gè)新盤(pán)受到市場(chǎng)矚目：在規(guī)模、位置、小區(qū)規(guī)劃、配套和發(fā)展前景方面首屈一指的錦繡江南推出三期，日出印象、世紀(jì)春城二期以及皓月花園、香水郡都有較好的銷售量。其中，浩月花園推出的多層不帶電梯的毛坯房，均價(jià)達(dá)到每平方米4500元。錦繡江南三天幾盡售罄。隨著地鐵4號(hào)線的運(yùn)行，將帶動(dòng)港人對(duì)龍華的關(guān)注。港鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)量有290萬(wàn)平方米，勢(shì)必帶來(lái)港式精品小區(qū)和高檔的物業(yè)管理．
布吉房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史較久遠(yuǎn)。早在2001年就有中海怡翠這樣的大盤(pán)出現(xiàn)。布吉樓盤(pán)發(fā)展規(guī)模大，園林小區(qū)設(shè)計(jì)優(yōu)秀，項(xiàng)目大多沿深惠路、布龍公路而建，以圖交通方便。更多項(xiàng)目還利用丘陵地貌的特點(diǎn)，依山造勢(shì)�？颠_(dá)爾花園、信義假日名城、中城康橋、大世紀(jì)·水山緣、陽(yáng)光花園、桂芳園等都成為深圳的經(jīng)典樓盤(pán)，今年中海怡美山莊再奪深圳地產(chǎn)的風(fēng)頭。明年，布吉將有英俊年華等新盤(pán)推出，布吉房地產(chǎn)將繼續(xù)保持高溫。隨著地鐵3號(hào)線的建設(shè)運(yùn)行，吉荷高速公路的建成，依托加工業(yè)、制造業(yè)和旅游資源，布吉將不斷有高檔物業(yè)出現(xiàn)。
觀瀾的發(fā)展緣于觀瀾湖的發(fā)展。這正是一個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型案例。觀瀾湖橫跨深圳和東莞兩地，這幾年，正是有了觀瀾湖高爾夫球會(huì)，附近的交通建設(shè)不斷完善。許多當(dāng)?shù)毓賳T和投資者都表示，如果沒(méi)有觀瀾湖高爾夫球會(huì)這個(gè)項(xiàng)目，以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，不可能出現(xiàn)這樣一個(gè)國(guó)際性的社區(qū)。由觀瀾高爾夫球會(huì)派生的觀瀾高爾夫大宅已經(jīng)成為此地的毫宅典范。觀瀾將在交通發(fā)展完善中騰飛。
盤(pán)點(diǎn)深圳2004年熱點(diǎn)片區(qū)，有香蜜湖、東海岸、紅樹(shù)灣、華僑城、寶安中心區(qū)、布龍各鎮(zhèn)，可見(jiàn)在2005年的深圳版圖上，地產(chǎn)將持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，全面開(kāi)花，繼續(xù)在宏觀調(diào)控的影響下成熟完善。
作者:置業(yè)國(guó)際集團(tuán)董事總經(jīng)理姜樹(shù)榮
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