在經(jīng)歷了信貸門檻抬高、央行加息等一系列風(fēng)潮之后，明年的金融市場(chǎng)走勢(shì)如何成為業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)之一。事實(shí)上，比起金融收緊，土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的終結(jié)、招拍掛要求的高額資金更讓部分開(kāi)發(fā)商頭疼，各種各樣的聯(lián)合和融通渠道應(yīng)運(yùn)而生，基金、投資銀行開(kāi)始“蠢蠢欲動(dòng)”，盡管現(xiàn)在還多以觀望、考察姿態(tài)出現(xiàn)，但它們都十分看好中國(guó)市場(chǎng)，不少外資銀行考慮持有中資銀行股份以搶灘經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好的中國(guó)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)自然是它們的首選對(duì)象之一。

    資本市場(chǎng)的認(rèn)可度將決定企業(yè)發(fā)展前途

    華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)稱，實(shí)行招拍掛后對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金要求越來(lái)越高了，因?yàn)閰⒓油顿Y資格的保證金就是5000萬(wàn)元，很多中小企業(yè)越來(lái)越多感覺(jué)到面臨的資金困難以及他們?cè)阢y行信貸方面的困難。這樣就迫使很多企業(yè)不得不用更多的方式去獲得資金，各種各樣的聯(lián)合和融通渠道應(yīng)運(yùn)而生。任志強(qiáng)以萬(wàn)科和萬(wàn)通為例，前者在資本市場(chǎng)上獲得了公開(kāi)的募集渠道，同時(shí)又通過(guò)私募的方式和境外聯(lián)合取得了融通的渠道；后者通過(guò)和國(guó)有企業(yè)泰達(dá)合作，利用國(guó)有土地的資金支付現(xiàn)實(shí)土地資金，并且獲得資金支持。任志強(qiáng)認(rèn)為，這種合作的形式越來(lái)越多，“尤其是國(guó)內(nèi)好的突出的企業(yè)，他們有更多的優(yōu)勢(shì)能從境外獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，這個(gè)認(rèn)可就等于獲得融資的渠道，盡管不是公開(kāi)市場(chǎng)，而是用私募的方式，但越來(lái)越多的資金會(huì)向這些企業(yè)傾斜”。

    任志強(qiáng)打了這樣一個(gè)比方，“在整個(gè)聯(lián)盟過(guò)程中，有傍大款的，也有把自己先洗干凈的，也有先把自己打扮成靚女才出嫁的”。其主要原因就在于依賴銀行是不夠的，越來(lái)越多要靠企業(yè)的合作和資本市場(chǎng)的結(jié)合來(lái)獲得更多的渠道，以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，使企業(yè)能夠在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中不至于被淘汰。如果我們拍賣的土地都是15個(gè)億、20個(gè)億，很多中小企業(yè)自然會(huì)被市場(chǎng)淘汰，所以一些地下融資開(kāi)始蔓延。“但是畢竟我們是要公開(kāi)在這個(gè)市場(chǎng)中生存，所以越來(lái)越多的可能是要通過(guò)與資本市場(chǎng)正式的結(jié)合，以及與境外市場(chǎng)的增值結(jié)合來(lái)獲得更多資金，支持這個(gè)市場(chǎng)”。

    展望2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，任志強(qiáng)認(rèn)為，會(huì)更多提出把地產(chǎn)和金融相結(jié)合的問(wèn)題，“這種結(jié)合包括企業(yè)之間的聯(lián)盟形成的結(jié)合，包括與資本市場(chǎng)的融通之間形成的聯(lián)合，也包括和境外基金等其他方式合作的一種聯(lián)合”，“這樣才可能出現(xiàn)一些生和死企業(yè)的差別，企業(yè)才有可能借助資本市場(chǎng)成為具有規(guī)模的一種品牌效應(yīng)；而另外一些企業(yè)可能在資本市場(chǎng)中先被淘汰了，自然就會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中逐步被淘汰”，“換言之，資本市場(chǎng)的認(rèn)可程度最后將決定我們中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的前途”。

    合理的融資渠道會(huì)活躍起來(lái)

    北京銀都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理鄭健力關(guān)注更多的是融資渠道的變化。據(jù)他介紹，現(xiàn)在很多公司都開(kāi)始考慮集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，以前是一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目做，現(xiàn)在是一批一批項(xiàng)目的做，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)了，不會(huì)把所有的資金投入到一個(gè)項(xiàng)目中去。以前，往往項(xiàng)目成公司就成，項(xiàng)目敗公司就敗；而現(xiàn)在是多層次、多產(chǎn)品的投資。因此，專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的安全系數(shù)提高了，要求每一個(gè)項(xiàng)目都在自己的控制范圍內(nèi)，企業(yè)現(xiàn)在期望的不是一步登天，而是按照自己期望的速度安全發(fā)展，尋求穩(wěn)健的進(jìn)步。

    鄭健力注意到企業(yè)的融資渠道在近幾年發(fā)生了改變。國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源通常是40%的房地產(chǎn)基金，40%是私募基金(包括私人投資或者企業(yè)之間的投資)，剩下20%才是銀行貸款，這種方式比較健康，銀行風(fēng)險(xiǎn)也比較小。而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資銀行貸款比例占到70%，由于比例太高使銀行處于不安全狀態(tài)，導(dǎo)致國(guó)家金融也處于不安全狀態(tài)。而企業(yè)從資金角度來(lái)說(shuō)，也需要從更多渠道募集資金，緩解企業(yè)資金方面的壓力。一些比較合理的融資渠道會(huì)活躍起來(lái)，國(guó)外資金很想進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。

    “今年銀行貸款基本上被停止了，銀行貸款門檻提高，但是基金門檻降低了。”鄭健力說(shuō)，“這個(gè)時(shí)候很多房地產(chǎn)基金可能都會(huì)找到它存在的空間，我自己就參與了一個(gè)房地產(chǎn)基金。”

    外資、基金此時(shí)進(jìn)入將得到雙倍好處

    據(jù)中國(guó)金融網(wǎng)報(bào)道一個(gè)“房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告”正在醞釀和考慮之中。這個(gè)策劃中的“房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告”將由中國(guó)人民銀行研究局組織實(shí)施，屆時(shí)會(huì)把央行內(nèi)部涉及房地產(chǎn)的信息先行整合，然后再與建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等部門取得溝通，最后形成一份有預(yù)警性質(zhì)的報(bào)告。該報(bào)告有望形成一種機(jī)制，按季度向行長(zhǎng)匯報(bào)，并進(jìn)一步影響貨幣政策。

    陽(yáng)光一百常務(wù)副總范小沖認(rèn)為，明年在宏觀調(diào)控上政府調(diào)控會(huì)越來(lái)越成熟，有可能會(huì)調(diào)息一兩次，這要看市場(chǎng)效果，同時(shí)明年的銀行會(huì)更市場(chǎng)化，有可能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小來(lái)確定和調(diào)整貸款政策，這樣會(huì)令優(yōu)秀的有品牌影響力的企業(yè)更容易獲得貸款。

    清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房地產(chǎn)金融系教授王洪告訴記者，在可以預(yù)見(jiàn)的一段時(shí)期內(nèi)，金融政策不會(huì)調(diào)整的可能性比較大，信貸手段不會(huì)放開(kāi)，這樣對(duì)于基金進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)疑是利好消息。

    王洪認(rèn)為這不是壞事，因?yàn)椤俺鞘谢�、現(xiàn)代化有這個(gè)需要，基金進(jìn)入可以填補(bǔ)這個(gè)缺口”，“外資、基金很‘挑剔’，并不會(huì)盲目大規(guī)模進(jìn)入，而且它們并不一定是做貸款”，“我們?cè)�先地產(chǎn)金融跟銀行貸款關(guān)系太密切了，占到了90%以上，這跟銀行放貸不夠?qū)徤饔泻艽箨P(guān)系，也給銀行埋下了隱患”。

    “當(dāng)前，人民幣有升值的希望，房地產(chǎn)又是一個(gè)比較好的投資渠道，加之WTO框架下，金融市場(chǎng)漸趨透明，外資、基金如果此時(shí)進(jìn)入，將會(huì)得到雙倍收益。”王洪說(shuō)。