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陳淮
編者按：2004年對房地產業來說可謂不平靜的一年，泡沫之爭，宏觀調控，121文件，“8·31”大限，銀行加息……
在這一年，普通消費者以異乎尋常的熱情關注業內的各種地產話題，他們尋求的答案
始終與房價有關。
那么，即將到來的一年，對地產商對買房人是否意味著一個全新的起點？資深經濟學人陳淮撰文，透過他的觀察來看看明年地產。
從我國的實際情況看，在過去20余年的改革、發展過程中，城鎮居民的平均住房水平已經有了極大的改善。從總體上說，住房困難的階段應當已經過去了。目前社會上之所以對房地產市場價格反應強烈、要求政府幫助解決住房困難的呼聲很高，主要由于以下一些新的矛盾。
“購銷兩旺”和“價格過高”
大部分城市居民進入住房條件迅速改善期，而少部分人無力改善之間的矛盾。目前并非僅僅是富人在改善住房條件，一個明顯的趨勢是，中等收入階層以上的社會群體、機關事業單位職工在房改之后進入了一個依靠市場改善住房條件的加速期。在這部分人群住房條件改善的推動下，近年來城鎮人均住房面積的快速增長掩蓋了另一部分低收入群體、老國企占主要比重的東北老工業基地等人群住房條件改善陷于停滯的狀況。一部分人改善加速而另一部分人改善無望。“購銷兩旺”和“價格過高”之間的矛盾就由此而生。
人均面積與低收入群體
代際之間的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年職工都在不同程度上受惠于住房制度改革。從總體看，“買不起房”呼聲最高的人群之一，實際上是工作時間不長的年輕人群體。“人均面積”掩蓋了這部分群體要求獨立而居又收入偏低、積蓄較少的困難。
二級、租賃市場發育不足
資源閑置和低端市場供給嚴重不足的矛盾。長期以來，人們比較關注的空置率主要和已建成未售出的增量資源相聯系。實際上，目前我國的城鎮中存在著相當大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的閑置存量資源。城鎮人均住房面積和城鎮住房困難群體的比重明顯不相稱，原因之一就在于一部分存量資源閑置狀況嚴重。而造成這種狀況的原因，又在于二級市場和租賃市場發育嚴重不足。
需求僅出于增加住房？
住房面積和配套條件不充分之間的矛盾。目前我國房地產市場上相當一部分需求并非僅僅出于增加住房面積。在很多老城市中，缺乏公用設施、衛生設施等配套條件的危舊房仍占相當比重。資料顯示，我國西部城鎮人均住房面積高于中部，住房困難的重要原因在于配套條件太差。
外地務工人群誰來面對
農村剩余勞動力向城鎮轉移與面向這部分人群的市場發育嚴重不足的矛盾。我國現有房地產市場主要是服務于城鎮居民的。
目前在北京這樣的大城市中，依靠城市地下設施、餐館等營業場所、城鄉接合部違規建筑發育起來的租賃市場等棲身的人群達數百萬。這種情況在城市中相當普遍。關鍵原因在于，房地產市場中實際上幾乎沒有專門面對這樣一個龐大人群的組成部分。
此外，我國房地產業自身的市場化程度還很低、房地產金融的市場化融資渠道還太過單一等也嚴重制約著房地產市場的健康發展。
《市場報》 (2004年12月28日 第十五版)
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