關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)前景的樂觀估計，典型觀點就是城市化與消費結(jié)構(gòu)升級，城市化意味著大批的農(nóng)民進城從而形成對房產(chǎn)新的需求，而消費結(jié)構(gòu)升級則將導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民開始不斷購買更大更好的房子，由于這兩項因素都長期客觀存在，因此，促成了中國房地產(chǎn)業(yè)至少未來二十年內(nèi)明顯超過GDP的增速。

    不過，在承認這一基本結(jié)論的基礎(chǔ)之外，房地產(chǎn)業(yè)事實上還包含更 為豐富，甚至是更為關(guān)鍵的內(nèi)容。從1998年至目前，房地產(chǎn)投資每年保持了超過GDP增長率2～3倍的速度快速成長，這樣的增幅并不能由城市化或消費結(jié)構(gòu)升級完全解釋，因為這兩項都是一個漸進而長期的過程，并不足以支撐房地產(chǎn)業(yè)目前過快的增長速度。

    供給相對不足

    理解中國房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵，是要理解中國住房體制的根本性轉(zhuǎn)軌與相應(yīng)政策的重大變化，目前來看，雖然房地產(chǎn)業(yè)制度上的轉(zhuǎn)軌基本完成，但由這一轉(zhuǎn)軌所使得需求集中釋放造成的強勁沖擊并未消失。

    住房體制轉(zhuǎn)軌所帶來的主要影響是：將福利分房制度下住房供給嚴(yán)重不足、居民住房環(huán)境相對簡陋、房屋品質(zhì)相對低劣的矛盾集中釋放出來，這就不可避免地形成了對商品房龐大的需求，這是支撐近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的根本原因。

    在計劃經(jīng)濟時代直至90年代中后期，住房分配的主要形式是福利分房，在這種制度下，企事業(yè)單位沒有足夠動力為其職工新建或購置足夠的住房，同時由于職工沒有多少選擇的機會，這一期間新建的住房大多存在或多或少的功能缺陷，如住房不配套、結(jié)構(gòu)不合理以及普遍的面積狹小等。

    根據(jù)統(tǒng)計，直至1990年，中國房地產(chǎn)投資從沒超過GDP2%，這一比率不僅低于所有發(fā)達國家，也低于絕大多數(shù)發(fā)展中國家，而90年代房地產(chǎn)市場的放開，使得中國房地產(chǎn)投資有了迅猛增長；另一方面，反映居住質(zhì)量最基本的指標(biāo)之一的住房成套率，在1990年還不到40%,1998年也只有55%，到了2002年已經(jīng)達到了74%左右，這一指標(biāo)表明，直至90年代后期，大部分住房的居住質(zhì)量仍很不完善，而1998年后隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，居民的住房條件才得以改善，從住房成套率近幾年的持續(xù)提高能夠看到，大量的老房子事實上已被推倒重建，而這中間的動力，很大程度上正是來自于居民對功能完善住房的需求。

    其實，福利分房結(jié)束對房產(chǎn)需求的沖擊更直觀的理解，便是一個存量與流量的關(guān)系。由于住房是耐用消費品，使用年限一般達50年以上，一旦房地產(chǎn)改革使居民的購房愿意得以釋放，這就使住房存量的需求有所擴大，但這種需求一旦表現(xiàn)在每年新增住房流量之上，其數(shù)量就相當(dāng)龐大了；而從原有住房質(zhì)量來看，許多因品質(zhì)低劣、功能不完善，不能滿足購房者需要，于是存量的很大一塊被推倒重建，這就進一步大大加劇了每年對新建住房的需求力度。

    正是從1998年才正式宣告結(jié)束的福利分房制度，以及相應(yīng)的個人住房貸款的支持，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過于旺盛的需求，這種需求是體制轉(zhuǎn)軌的必然結(jié)果。不過，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)七年的高速增長，伴隨著居高不下的房價，經(jīng)常被看做是一場房地產(chǎn)泡沫，那么，真實的情況又是如何？

    其實，如果仔細去分析需求，將會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)問題的關(guān)鍵不是經(jīng)常被提及的供給過剩或空置率，而更大程度上是來自于因需求過旺引起的供給不足。正如任何商品的價格都是由需求與供給共同決定一樣，房地產(chǎn)業(yè)的高不可攀的房價實在是來自于要買房子的人太多，所以，只能將房子賣給出價最高的人，這一點與別的商品并無二致。

    即使中國商品房空置率不低，但相當(dāng)一部分是定位錯誤或品質(zhì)問題所致，很難由這一指標(biāo)得出房地產(chǎn)業(yè)供給過剩的結(jié)論。

    房地產(chǎn)業(yè)的特殊性之一在于土地的稀缺性，既然好地段供給總是有限的，那么，相應(yīng)地段的房價似乎很難跌下來，不過，這一問題多少有些似是而非。首先，住房制度改革對房地產(chǎn)需求的沖擊，并非是城市引入外來人口，導(dǎo)致城市空間不足所致，由這種因素產(chǎn)生的需求，從整體來看只需在原有土地上重建住房(并適當(dāng)增加容積率)即可大部分解決；其次，土地稀缺性主要表現(xiàn)在城市人口擴張導(dǎo)致的老城區(qū)土地供給緊張，事實上，從中長期來看，只需在老城區(qū)周圍開發(fā)新城，甚至建立新的城市中心即可很大程度上緩解土地稀缺性問題，不過，這需要更多的時間與合理的規(guī)劃。無論如何，如果立足于中長期來看，土地稀缺性并不足以對房價產(chǎn)生根本性的影響。

    真正的問題仍然是在于供給相對于需求的不足。即使近來房地產(chǎn)投資增長率動輒高達30%，并因其增幅過大而倍受指責(zé)，但其仍然只能滿足少數(shù)居民的購房需求，事實上，可以考慮，如果一個城市商品住宅的供應(yīng)一年之內(nèi)突然在原有基礎(chǔ)上翻倍，為了全部賣掉房子，房地產(chǎn)商除了降價之外，實在別無他法。

    供給不足的原因則來自于房地產(chǎn)投資額太大，一旦向房地產(chǎn)業(yè)注入過多資金，將導(dǎo)致整體宏觀經(jīng)濟的失衡，同時大規(guī)模開發(fā)涉及城市重新規(guī)劃問題，很難在短期內(nèi)實現(xiàn)。

    與房地產(chǎn)業(yè)形成鮮明對比的一個例子是中國的汽車產(chǎn)業(yè)，由消費結(jié)構(gòu)升級、加入世貿(mào)組織等一系列因素帶來的汽車業(yè)需求在2003年高達70%左右的井噴式增長，同時并沒有帶來汽車價格提高，這是因為汽車廠商可以很容易地將汽車產(chǎn)量翻倍，但是房地產(chǎn)業(yè)卻根本無法做到這一點。

    風(fēng)險機會并存

    由體制轉(zhuǎn)軌所導(dǎo)致的對房地產(chǎn)行業(yè)的需求沖擊能持續(xù)多久？這一沖擊從1998年全面開始，至今已持續(xù)了近七年，但顯然它不會長期持續(xù)下去，如果我們以住房成套率接近100%作為判斷體制轉(zhuǎn)軌沖擊結(jié)束的時間，那么，這樣的轉(zhuǎn)軌型增長基本上只能再維持兩三年左右的時間。因此，需求集中釋放導(dǎo)致了供給不足，但是中國房地產(chǎn)市場的高增長局面難以長久。

    一旦旺盛的需求逐漸平緩，如果每年的商品房開發(fā)量仍然保持不變，甚至繼續(xù)快速增長又將發(fā)生什么？很顯然，供給與需求間的缺口會不斷變小，如果處理不好，甚至?xí)�出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，而衡量供求平衡的指標(biāo)則是除地價之外的開發(fā)成本與政府可以接受的最低土地拍賣價格。這樣一來，房價將必然出現(xiàn)調(diào)整。

    房價的調(diào)整可能有很多種方式，最好的結(jié)果自然是房價保持基本穩(wěn)定，由居民收入的增長導(dǎo)致房價收入比的逐步降低，這是政府與銀行最愿意看到的結(jié)果。不過，一旦在需求開始平緩后，開發(fā)規(guī)模未能及時調(diào)整，特別是由投機掩蓋了房地產(chǎn)真實需求的情況下，也同樣會出現(xiàn)房價大幅下降的可能性。

    更為長遠來看，房地產(chǎn)業(yè)終將會因城市化與居民消費結(jié)構(gòu)升級而保持明顯快于GDP的發(fā)展速度，不過，目前的房地產(chǎn)業(yè)熱潮無論是在增長率上還是房價上看，都只能是暫時性的，必將開始向長期趨勢回歸，如果處理得好，這一過程有可能是相對平緩，但也可能會以較激烈的方式進行。但是，一旦政策性沖擊導(dǎo)致的轉(zhuǎn)軌型增長逐漸消失，房地產(chǎn)業(yè)無論如何都會面臨著極大的風(fēng)險，也正是因為這一轉(zhuǎn)軌型風(fēng)險的存在，目前對房地產(chǎn)上市公司的投資則應(yīng)更多一份謹(jǐn)慎。

    如果從需求來判斷，房地產(chǎn)業(yè)未來面臨重重風(fēng)險。但是另一方面，從供給面來看，房地產(chǎn)業(yè)仍有著獨特的機會。

    2002年7月開始的停止協(xié)議轉(zhuǎn)讓，實行土地招標(biāo)、掛牌、拍賣制度是中國房地產(chǎn)業(yè)歷史上最重要的事件之一，雖然實際操作還很不完善，但它畢竟從制度上停止了土地在私下的以各種關(guān)系資源為基礎(chǔ)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓。

    在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓情況下，房地產(chǎn)公司很難實現(xiàn)持續(xù)成長。因為作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地資源的獲取主要依靠于各種關(guān)系資源，而這種資源注定只能把房地產(chǎn)企業(yè)束縛在某一城市甚至有限的幾塊地皮之上，無法實現(xiàn)大規(guī)模擴張；另一方面，在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力更多取決于其特有的關(guān)系，由于缺乏市場競爭壓力，房地產(chǎn)企業(yè)也無動力培養(yǎng)其長期的核心競爭力。

    一旦土地轉(zhuǎn)讓走向相對透明的招標(biāo)、掛牌、拍賣，房地產(chǎn)企業(yè)能夠以公平的價格實現(xiàn)在異地拿地、開發(fā)，這就為其規(guī)模擴張打下了基礎(chǔ)；同時，在這種完全市場化的體制下，房地產(chǎn)企業(yè)離開了特有關(guān)系的保護，完全面對市場的競爭壓力，這必然會導(dǎo)致整個行業(yè)日益明顯的兩極分化。

    由此，新的制度環(huán)境為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)而長期的增長提供了保證，而在過去的環(huán)境中，這樣的條件是很不充分的，也就導(dǎo)致了上市的房地產(chǎn)公司大多缺乏持續(xù)成長能力。

    在新的行業(yè)環(huán)境下，現(xiàn)有的哪些房地產(chǎn)企業(yè)能夠成為優(yōu)勝者呢？最重要的標(biāo)準(zhǔn)是那些在過去從拿地到銷售已經(jīng)基本實現(xiàn)市場化開發(fā)的企業(yè)，隨著行業(yè)環(huán)境的變化，它們過去所積累的經(jīng)驗將日益重要。在A股上市公司中，入選漂亮50及副榜的公司：萬科、招商局、金地全為深圳企業(yè)，這也正好與深圳的房地產(chǎn)行業(yè)較早實現(xiàn)市場化運營是分不開的。不過，考慮到房地產(chǎn)業(yè)在未來不得不面對的巨大風(fēng)險，入選漂亮50的則只有萬科一家，在房地產(chǎn)行業(yè)，這家公司的領(lǐng)先優(yōu)勢已經(jīng)十分明顯。