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土地供應吃緊導致成本大幅增加今年最令京城開發商頭疼的事情莫過于土地政策緊縮導致的土地成本增加。從年初開始，各級部門都從源頭上對土地審批進行了嚴格的控制。此招的確扼住了開發商的命門，由此產生的資金壓力更是令他們頭疼不已。
按照以前的做法，開發商可以利用“關系”拿到土地，然后把土地抵押給銀行貸款。到了項目開發的時候，建筑公司帶資入場，一旦進入樓盤預售期，將近一半的資金就賺回來
了。
“4號令”和“71號令”出臺后，協議出讓的土地都必須重新審核，通不過條件的，政府收回土地；8月31日之后，所有土地以招拍掛的形式出讓。這樣一來，按照價高者得的原則，開發商拿地的成本必然增加。大批以買賣土地為生的“地蟲”自然是無以為繼，而不少中小開發商也開始盡快拋售現有物業回籠資金，即使是大型企業，也不得不掂量掂量自己的資金狀況。
點評：經濟成本上去了，時間成本下來了；顯性成本增加了，隱性成本下降了；投機取巧的少了，認真做事的多了。
2 關鍵詞·資金壓力
過了土地關，開發商又要面臨資金關。今年央行和銀監會雙管齊下，一方面控制銀行的放貸規模，從而抑制房地產行業的資金源頭，另一方面則通過提高資本金的比例（從20%提高到35%及以上）來進一步抬高房地產行業的準入門檻。不少京城開發商都慨嘆“土地先行，資金隨后，真是屋漏偏逢連夜雨”。
上述政策出臺后，一些缺乏資金的小型開發商便紛紛利用個人關系或是中介機構轉讓土地，而這一拋售現象在九十月份更是達到了高峰。一位不愿意透露姓名的開發商稱，由于近期銀根緊縮，要從銀行貸款比以前困難，最后只能主動放棄。業界也估計，在央行加息等金融政策調控下，近一半開發商因融資壓力要轉讓項目。此外，開發商面臨的資金困局迫使他們不得不將手中囤積的空置房低價快速變現，京城商品房空置面積自1996年連續增長7年以來，首次出現下降。
點評：按資本規律辦事，此舉的確有利于優勝劣汰，一句話，有人煩惱有人歡喜。
央行銀監會雙管齊下看緊“錢包”
3 關鍵詞·心理障礙
隨著中央對房地產開發信貸規模的控制，各大銀行也紛紛采取相應措施，提高個人住房按揭貸款的門檻，貸款資格審查嚴格成為趨勢后，購房有多了一個關；10月29日，央行公布的加息政策更是引發了連鎖反應，讓不少準備買房的人出現了觀望的態度，這一系列政策讓開發商頭疼不已。
這些政策出臺后，有人甚至算了一筆賬，一套100平方米的房子要多出10000元，這一下讓不少準備買房的人止住了購房的腳步。許多開發商對此感到頗為苦惱，開發商們表示，其實加息之后增加的數額并不大，關鍵是給許多業主增加了心理障礙。為了緩解業主的這一心理壓力，很多開發商干脆直接將因為加息增加的費用從業主的房款中減掉，打消了業主的顧慮。但業界推測，銀行再次加息的風險仍然存在，開發商可能還得準備接著掏錢。
點評：相比其他的煩惱而言，這些問題屬于節外生枝型的煩惱，事情本身不大，但經過各方面的炒作，被放大了，很多業主只是感覺要多花錢就不好，開發商不得不委曲求全。
加息壓力導致購房欲望下降
4 關鍵詞·舉步維艱
前不久，在一次公開土地拍賣中，5塊需要進行前期拆遷工作的土地無人問津，一位參與拍賣的開發商表示，拆遷新政策出臺后，這類土地都不敢輕易碰了。
按照今年的拆遷政策，凡房屋拆遷中矛盾和糾紛比較集中的項目都要暫停。雖然該政策意在保護拆遷戶的合法權益，其本身是一件好事，但由此引發的連鎖反應確實使業內人士及開發商叫苦連天。不少開發商表示，由于拆遷補償費用沒有政策限定，這使得拆遷成本一路飆升，而暫停項目更是使得工程進程無法保證。一位業內人士表示，目前北京很多拆遷工程均面臨停滯的困境，由于資金大部分來源于銀行，因工程停滯而帶來的利息壓力是不言而喻的。此外，對于那些有二期三期的項目來說，暫停工程更是損失慘重。就目前來說，那些需要進行前期拆遷工作的地塊已經成為了開發商的“燙手山芋”。
點評：開發商都說搞開發最害怕拆遷，這個一刀切政策加大了找地的難度和開發的時間成本，夠煩惱的。
拆遷“一刀切”難倒開發商
5 關鍵詞·切膚之痛
今年的泡沫論之爭此起彼伏，某位投資界人士語出驚人，說世界經濟正處于有史以來最大的房地產泡沫之上，而這個泡沫將在數月內破裂，中國也在其中；著名經濟學家吳敬璉也公開表示發生金融危機不是幻象，而是現實危險。盡管建設部有官員對于這一論調做出了反駁，但很多開發商的氣憤還是溢于言表，一向以敢言著稱的任志強更是直斥“泡沫說純粹胡說八道”。
開發商之所以這么緊張，主要是擔心泡沫論會引發一系列的政策跟進。根據他們今年的切身體會，伴隨著泡沫論的出現，各種緊縮政策接連出臺，11月的新盤數量僅為5個，比10月份銳減了將近75%，日子已經夠難過了，何況業界還在傳言央行會繼續加息。可以說，泡沫論已經成為懸在開發商頭上的一把利劍，如何避開劍鋒已經成為開發商的新煩惱。
點評：開發商還指望著政府土地政策多開點口子，融資渠道再多點支持，但要是泡沫論的陰影不散去，這些希望就會很渺茫。
擔心“泡沫論”會引發政策緊縮
6 關鍵詞·業主維權
專家型業主涌現帶來售房壓力2003年因撰寫“204條”購房合同范本在全國房地產界聞名的秦兵律師，認為2004年是京城業主理性維權取得明顯效果的一年，律師代理購房也逐漸成為一種時尚。隨著專業人士的介入，業主的維權成功率越來越高，開發商不得不在面對市場壓力的同時，還要面對越來越專業的購房群體給他們造成的品質壓力。
“204條”出現后，開發商頗為煩惱。不少開發商甚至在去年公開表示，要真按這個版本賣房，根本做不下去。但是，隨著越來越多專家型業主的出現，開發商開始感受到由此帶來的壓力，而法律的不斷完善，更是使得開發商違約行為的經濟成本和品牌成本也越來越高。以往即使在報紙上看到一兩條集體維權的消息，大多數也是以失敗告終，但在今年，打贏官司的案例比比皆是。開發商真是得事事留心了。
點評：一直以來，京城的開發商都是養尊處優，突然被業主維權弄得焦頭爛額，的確會不習慣，但這樣的煩惱越來越多，這個市場就會越來越有秩序。
7 關鍵詞·手續繁雜
臨時電、臨時水是目前許多剛剛交付的樓盤產生糾紛的主要原因。
“但是，當業主們沖著開發商高喊維權的時候，我們也備感苦惱”，一位開發商向記者表示。
據了解，目前小區出現臨水、臨電的原因主要是轉正關卡過多，一位開發商告訴記者，供電公司、自來水公司等城市公用事業一直是由政府投資建設、財政補貼運營，從而造成了服務意識淡薄等方面的積弊，與主管機關合作不順是造成臨水臨電轉正難的原因。除了申辦手續復雜，資金壓力也是造成這種局面的原因之一。據了解，即使在供電局把市政管網連接到小區門口的情況下，要使樓盤的臨時用電全部“轉正”，還需要完成修建變電站，鋪設小區內電力管網以及安裝室內電路等方面的工作。完成這些工作，開發商需承擔的成本為200元-300元/平方米。照此計算，要使一個100萬平方米樓盤的臨時供電轉正，總成本支出高達2億-3億元。
點評：在資金壓力不斷加大的今年，臨水臨電成為開發商的新煩惱也就不足為奇了。
開發商陷入“臨水臨電”困境
8 關鍵詞·建材漲價
2004年，鋼材價格從7月到10月連續增長，比去年同期增長將近20%，這使得本來缺錢少地的開發商們大呼郁悶，而對一些中小型的企業開發商而言則更是雪上加霜。SOHO中國有限公司董事長潘石屹就曾抱怨鋼材價格上漲太多，對其“建外SOHO”的建設成本影響太大。
其實，和潘石屹有類似煩惱的開發商并不止一家兩家，一些開發商表示，“不能再漲了，再漲就沒法干了。”因為主要建材的價格上漲，已經出現了一些在建、擬建的商品房項目出現停工或半停工，施工單位與開發商另行協商合作的現象。目前，在北京以外的項目，已經因為建材成本的上漲導致建筑成本上升了50元-80元/平方米，而北京的漲幅比這個數字更高。但是北京市水泥工業協會的一位負責人認為，盡管北京幾大類建材價格上升很快，但利潤空間還是很大。
點評：建安成本只占商品房價格的三分之一，最終不會對商品房價格產生太大影響，有開發商表面說煩惱，實際上在找理由提價，但如果繼續漲下去，房價又上不去，肯定會有人煩惱。
建材成本猛增開發商連呼郁悶
9 關鍵詞·新盤銳減
“8·31”在改變部分房地產開發商命運的同時，經紀行業也跟著過上了“緊日子”。
到11月為止，2004年京城新推樓盤為182個，其中10月推出新盤為22個，11月新推樓盤僅為5個，個別房地產經紀公司還預測“12月份的新推樓盤數量還將有大幅下降。”據不完全統計，目前京城從事一手房營銷代理的房地產經紀公司大約在200家左右。“假如從今年所推新盤的實際數量平均分配的話，每個公司還不到一個項目，顯然在2005年就會出現有的經紀公司‘沒飯吃’的局面。”一位房地產經紀公司老總表示。此外，北京2006年后不允許有新開工項目的說法一直沒有定論，如果屬實，經紀公司還將面臨另一道門檻。業界認為，很多“吃老本”的公司將難以為繼。不少新盤代理公司已經涉足二手或評估行業以保證其業務量。
點評：這種狀況對整個行業的發展不一定是壞事，但今明兩年，房地產代理行業要有過緊日子的心理準備。
新盤代理公司今年過上“緊日子”
10 關鍵詞·業務障礙
今年5月1日，建設部規定今后物業公司要按照資質來接納業務，該規定出臺后，物業公司紛紛表示，這種一刀切的規定限制了他們的發展。
將物業公司逐級定位，反應最為強烈的還是一些規模不大但物業質量較高的物業公司。這些物業公司認為，建設部出臺物業管理企業資質管理辦法，是為了整頓物業管理市場，初衷是好的。但是，物業管理是服務行業，是否應該采用建筑行業、開發行業的資質評定辦法有待商榷。畢竟衡量一個物業管理公司好壞的標準是服務質量，而不是規模大小。一位物業公司的負責人表示，規定出臺后，物業公司進入了一個怪圈。政府希望物業公司提高服務水平，但規定出臺后，物業公司受資質的限制，又無法進一步擴大業務范圍。據了解，目前有很多物業公司受該規定的影響，已經退出了原來管理的小區，但也有不少公司甘冒風險，仍然越級管理。
點評：這的確在某種程度上會對一些管理優秀而資質較低的企業的發展形成障礙。
按資質接業務限制物業公司
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