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經濟政策無疑是影響中國房地產行業發展最大的因素，2004年關于房地產業的金融、土地重量級政策不斷。這使得2004年可以被看做北京是房地產市場進一步走向公開、透明市場的里程碑。
不管是1月31日北京市《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》的4號令，還是后來備受關注的《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》，都
使得土地市場公開化和透明化越來越成為現實。取消臨時國有土地使用證，提高了市場準入門檻。
通過市場對開發商的綜合實力做最后評判。提高存款準備金率，抑制房地產投資過熱，提高房地產開發資本金，加速房地產企業優勝劣汰。
一系列激蕩市場的政策出臺的同時，我們看到國家的宏觀調控已由過去主要依靠行政手段，變為主要依靠經濟手段，這有利于市場經濟的完善，今后的房地產市場也將走向更為有序和健康。
本版采寫/本報記者吳海花
1 關鍵詞·[協議]被禁
4號令基本終止京城協議性土地出讓1月31日，北京市《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》即4號令下發。該令明確表示對于“綠化隔離地區建設項目用地”、“小城鎮建設項目用地”、“開發帶危改項目用地”以及“國家級開發區和科技園區外非生產加工型一般性高科技項目用地”這四種用地停止協議出讓國有土地使用權。
點評：此令的公布意味著堵上了2002年“33號文”在支持經營性土地采取招標、拍賣、掛牌的方式出讓的同時也部分允許協議出讓。而正是這個協議出讓的口子造成了這一兩年來北京市數量巨大的國有土地被協議低價出讓。
4號令的公布將使開發商以后很難通過協議出讓獲得土地。停止協議拿地對制止部分房地產企業盲目投資和低水平擴張將產生釜底抽薪的作用。但更加需要指出的是停止協議出讓是北京市最終能夠形成公開、透明、健康的土地市場所必須具備的最重要的條件。
2 關鍵詞·生死立判
48號文判定千宗歷史遺留項目地塊生死8月9日，北京市人民政府下發《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》，即48號文，這是一個關于北京1000多宗歷史遺留項目用地是否能夠繼續協議出讓的界定標準。按照該文規定的標準，有三類項目的土地可繼續協議出讓，一類是2002年7月1日以前同時具備立項和規劃文件并符合相關政策的項目；一類是綠化隔離帶掃尾項目；一類是在建的房改帶危改項目。但這三類項目仍需要滿足一定的條件，其土地才能夠繼續協議出讓。
點評：這不足四百字的界定標準在業內引起極大震動。當時在國土局備案的歷史遺留項目有1091宗，這1000多個命懸一線的項目能否繼續協議出讓成為“8·31土地大限”之前業內關注的焦點，畢竟每一宗項目動輒涉及幾千萬、幾個億的資金。
背后還可能隱藏復雜的關系。但北京市政府48號文的下發，就給這些屬于歷史遺留項目的地塊能否繼續協議出讓定了生死。其時，“生者”彈冠相慶，“死者”可能影響許多人一生的軌跡。
3 關鍵詞·門檻提高
7月1日起停發臨時國有土地使用證從7月1日開始，北京市國土資源局取消開發商使用臨時國有土地使用證。開發商要想取得國有土地使用證，必須交清全部合同地價款及相關稅費，才能申請辦理商品房預售許可證手續。而對于7月1日前，按單棟樓座簽訂出讓合同，而且開發商已經領取臨時國有土地使用證的，必須先交清全部地價款和相應稅費，取得國有土地使用證后，才能申請辦理商品房預售許可證。在宏觀調控背景下，剛剛進入下半年，國土資源局就嚴格規制了房地產開發程序。
點評：顯然，這個新政策提高了房地產市場的準入門檻，將更加有利于規范房地產市場。這一政策對于有實力的開發商來說影響并不大，因為他們有充足的資金一次性或者在一定期限內交清合同地價款。但對一些實力不足的項目公司則是一個極大的挑戰，資金不足，融資困難是這些公司的通病。這一政策實施后，必然有一批這樣的開發商面對或者選擇項目合作者，或者干脆退出房地產開發市場。
4 關鍵詞·銀根緊縮
提高存款準備金率0.5%經國務院批準，中國人民銀行決定從2004年4月25日起，提高存款準備金率0.5個百分點，即存款準備金率由7％提高到7.5％。
存款準備金制度的初始作用是保證存款的支付和清算，后逐漸演變成為貨幣政策工具。中央銀行通過調整存款準備金率，影響金融機構的信貸資金供應能力，從而間接調控貨幣供應量。存款準備金率提高0.5個百分點后，金融機構將一次性減少可用資金1100億元左右。
點評：提高銀行存款的準備金，是一種銀根緊縮的表現。在過去房地產開發所需建設資金的70%來自銀行，開發商憑借少量資金，即能夠啟動一個地產項目，獲取巨額利潤。現在人民銀行不斷收緊銀根，房地產作為資金密集型產業，獲取項目開發所需的大規模資金受到限制，必然會降低房地產開發投入的速度。政府通過這種理性的經濟手段，將有效控制房地產開發過熱，保障中國房地產健康發展。
5 關鍵詞·劣汰加速
房地產開發資本金提高15%國務院4月27日發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。鋼鐵由25％及以上提高到40％及以上；水泥、電解鋁、房地產開發（不含經濟適用房項目）均由20％及以上提高到35％及以上。有關部門認為，今年以來，經濟運行中的突出矛盾進一步顯現，其中一個集中表現就是房地產開發資金過于依賴銀行貸款。2003年房地產開發貸款余額增長很快，銀行信貸資金占房地產開發資金的比例過大，潛在金融風險不容忽視。
點評：2003年末，鋼鐵、水泥等基礎材料價格開始大幅攀升，當時有人質疑這些基礎性材料價格的大幅上揚是由于于房地產開發過熱。
從今年年初開始，國土資源部等多家部委一級的權力部門為多個過熱行業降溫，盡管房地產行業沒有像鋼鐵水泥電解鋁等被列入重點調控目標，但政策的指向是相當清晰的，要進行有效調節，通過加強固定資產投資宏觀調控的重要經濟手段，有利于抑制固定資產投資膨脹和信貸規模過度擴張，也有利于房地產行業自身的健康發展。
另外，房地產企業的資金鏈繼續拉緊，意味著房地產開發商的開發成本提高，無疑將加速房地產公司優勝劣汰的過程，一些身單力薄、負債率較高的房地產開發商將被市場所淘汰。
6 關鍵詞·利率增加
央行提高人民幣存貸款基準利率自10月29日起中國人民銀行宣布上調人民幣基準利率，把1年期基準貸款利率從5.31%上調0.27個百分點，至5.58%；將1年期存款利率從1.98%升至2.25%，升幅也為0.27個百分點。同時確定貸款利率可以浮動，最高上浮系數為貸款基準利率的2.3倍。這是我國9年來，首次提高利率，業內普遍認為今后將進入一個持續加息的階段。
點評：基準利率，是《中國人民銀行法》第二十三條規定的可以由人民銀行行使的貨幣政策工具之一。利率政策的機理是通過利率變化傳遞宏觀調控信號，市場主體據以決定自身的市場行為，進而改變經濟運行方式和方向，實現貨幣政策調控目標。
就此次加息而言，由于提高利率的幅度不大，除了引起持續兩個月的提前還貸高峰之外，對房地產市場并沒有造成較大的直接沖擊。此前業內曾認為加息將會對高檔住宅投資市場帶來明顯沖擊，但事實上影響有限。輿論認為，比此次加息更有影響的是人們對今后一段時間內中國人民銀行將持續加息的預期。
7 關鍵詞·規避風險
“商業銀行房貸風險管理指引”出臺9月2日，銀行業監督管理委員會頒布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（下稱《指引》），《指引》根據土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款的不同特點分別規定了風險管理措施，要求商業銀行建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇；要求商業銀行辦理房地產業務時要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度等。
尤其值得注意的是，《指引》從風險管理的角度規定，商業銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在百分之五十以下，月所有債務支出與收入比控制在百分之五十五以下。
點評：銀監會發布的《指引》規定的具體手段，可以將客戶的信息標準化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持數據的統一性。
為抑制投機，規避房貸風險，《指引》要求借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在百分之五十以下。
從實際效果看，可操性不強，而且銀行也無法監控買房人的實際收入。
8 關鍵詞·遏制投機
經濟適用房新政出臺5月13日建設部等多家主管部門出臺《經濟適用住房管理辦法》，規定經濟適用住房項目建設必須采取公開招標的方式確定開發企業，面積嚴格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。
5月11日北京市建委等部門聯手發文，《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》以及其配套文件經濟適用房的交易細則等，詳細規定了購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房。
點評：兩大經濟適用房政策出臺，不但減少了以經濟適用房為目標的投資行為，減少個別投資者利用經濟適用房制度的不健全違法牟利，同時有效杜絕了開發商以大面積提高房屋總價來獲利等行為，另外也充分體現了經濟適用房本身的社會意義，體現了政府對中低收入人群的關注。
這也是政府部門采用經濟手段對市場進行管理的一種策略。
9 關鍵詞·明碼標價
《物業服務收費明碼標價規定》出臺2004年8月26日，國家發改委、建設部公布了《物業服務收費明碼標價規定》。按照規定要求，物業管理企業向業主提供服務應當實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況，明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話。
點評：物業收費問題一直是業主與物業公司的主要矛盾之一，物業管理公司不明碼標價，讓業主認為有藏污納垢欺騙業主的嫌疑，矛盾一旦激化，不僅會造成物業服務品質的下降，而且還可能造成社會的不穩定。管理部門的規定，能夠在一定程度上保證業主的知情權，減少物業管理中發生的糾紛，從而培養業主與物業管理公司之間的互相信任。但也有人認為，很多物業管理收費爭議的背后是對小區物業管理權的爭奪。盡快從法律上明確小區業主與物業管理公司之間的法律關系，是解決包括物業管理糾紛在內的各種問題的根本出路。
10 關鍵詞·農地解禁
凍結半年的農用地解禁2004年10月21日《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》下發，“凍結”半年之久的農用地轉用審批逐步恢復，11月1日起，凍結半年之久的全國范圍內農用地轉建設用地如期“解禁”。
點評：這也是11月份中國的土地市場成為業界關注的焦點。今年4月，國務院要求用半年左右時間深入開展土地市場整頓，在此期間各地暫停審批農用地轉為非農建設用地，全國有4150個新上項目被叫停。當農用地解禁后，有許多項目將會進入市場，土地供應多了，開發商可以根據自己的概況開發更加多樣的住宅，很有可能沖擊房價。
也有人擔心，農用地建設開發解禁后，房地產用地會發生反彈的風險，數據顯示，在今年4月29日國務院要求全國暫停農用地轉用審批后，房地產購置土地面積出現大幅度下降。1-5月迅速下降至9.8%，接著6月進一步降到2.8%的低點。這種迅速下滑也從某種程度上說明了一些問題，比如對房地產用地擴張的行政控制缺乏間接性和彈性，先暫停審批，而到期后有可能出現反彈。
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