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2004年的中國房地產業是在爭論中行走的，在這些爭論的表象之下，更多的房地產行業正在經歷著一場前所未有的沖擊，同樣我們通過觀察這些爭論的事件，可以看到2004年京城房地產的一個簡單的發展脈絡。專家總是在談問題，而政府則是永遠說調控，購房者一直在喊降價，開發商永遠侃機會；房價之爭、泡沫之爭以及加息之爭，每個人都旗幟鮮明，甚至有時候會爭得面紅耳赤。在這些此起彼伏的爭論聲中，京城的房地產銷售依舊一路飄紅，不論是官方還是研究機構的統計數據都顯示著京城樓市火紅的局面。在京城樓市繼續保持穩定
、健康發展的同時，我們也看到了房地產市場的游戲和交易的規則正在悄然地發生著變化。
爭論的話題總會有平靜下來的時候，而平靜不下來的則是看房者腳步掀起的漫漫風塵，然而2004年京城的樓市還是很難給人一種水到渠成的感覺，因此一切的爭論和事件都畫上了尋找出路的注腳。也許以后地產大腕們在某個房地產論壇上見面的時候，該很流行地問一句：今年你“爭論”了嗎？本版采寫/本報記者張學冬
1 關鍵詞·8·31大限
京城樓市“土地革命”風暴掀起2004年2月10日，北京新土地政策“4號令”出臺，宣布北京將停止經營性項目土地的協議出讓。這等于是堵上了兩年前的33號令開出的“4個口子”，當時業內認為京城樓市土地革命風暴開始來臨，而潘石屹也脫口而出“狼真的來了。”隨后，國土資源部要求在2004年8月31日前將歷史遺留的土地問題加以界定并處理完畢，8月31日因此被業內稱為“土地大限”。期間老潘和任志強之間上演了“糧票換雞蛋”的劇目。糧票、雞蛋、土地大限、斷頓成了京城樓市使用頻率極高的詞語。截至8月31日，北京市國土資源局分三批公布了288個項目順利過關，后8·31時代來臨。京城房地產開發商、銷售代理公司都在不同程度上受到了8·31余震的影響，11月份新開樓盤數量不到10個，不少中小房地產開發商開始退市，甚至有些開發商開始向二三級城市進行開發戰略轉移。
點評：房地產開發土地政策的緊縮，預示著地產行業“資本時代”的到來，京城地產面臨一場聲勢浩大的行業洗牌。
2 關鍵詞·央行加息
試探性加息引發地產股急跌在10月份前，關于加息的各種預測頻現媒體，以至于中國人民銀行行長周小川不得不站出來說，市場中有關“十一”期間央行加息的傳言并非央行觀點。2004年10月29日，中國人民銀行決定，從該日起金融機構將五年（含）以下個人住房貸款利率調整為4.95％，五年以上為5.31％。央行加息的消息見諸媒體后，香港股市的地產股和原材料股就成為了重災區，內地地產股首創置業跌10.12%、中國海外跌6.08%.而與此同時，在內地的證券市場上，萬科A股當日下跌7.75%.當時業內普遍認為，加息對房地產高檔房的投資市場會形成一定的影響，甚至會出現提前還貸的高潮。
同時有觀點認為，此番加息“有試探意味”，明年將可能持續加息。而加息一個月后，京城樓市沒有市場恐慌的表現。
點評：一旦連續加息成為現實，開發商融資成本增加，無資金實力的中小房地產企業將因此退出房地產行業；對于購房者來說，房價的絕對值下降，不會在短期內再出現“瘋漲”的情況。
3 關鍵詞·泡沫爭論
全國再起房地產泡沫之爭房地產泡沫論是在今年10月份開始成為一場空前宏大的全國性爭論，而引發者則是摩根斯坦利亞太區首席經濟學家謝國忠。此前其在各種場合一再指出，中國房地產存在嚴重泡沫，甚至斷言上海是這次經濟泡沫的地震中心，這種危機將會在幾個月內爆發，而不是一年之后。
隨后建設部的一份研究報告對其進行了反駁，該報告認為在目前真實需求支撐的前提下，不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。此后全國各地興起了規模宏大的地產泡沫論爭論，各路專家、開發商、政府官員以及媒體紛紛登場，而著名經濟學家、北京大學光華管理學院院長厲以寧教授認為，國外經濟學家宣揚中國房地產價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀，其目的實際上是在為國外企業和資本進入中國之前先打壓中國市場。
點評：中國房地產市場是否具有泡沫的爭論從去年就出現了，但是如此規模浩大的爭論卻是出現在今年。
目前這樣的一種說法還是比較中肯的，那就是京城地產市場有水分而少泡沫。
4 關鍵詞·銀根緊縮
四道“金牌”為房地產降溫2月28日，國務院總理溫加寶主持召開國務院常務會議，支持央行對房地產業過熱進行降溫的努力，同意加強房地產貸款監管、控制土地供應、以限制高檔房地產項目的發展。
4月中旬，在銀監會突擊檢查過熱行業貸款、央行提高存款準備金率、監管部門共同出擊促使過熱經濟“軟著陸”的關鍵時刻，工農中建四大銀行紛紛表示，對房地產等過熱行業貸款“減速”。隨后國務院發出通知，決定適當提高鋼鐵、房地產開發固定資產投資項目資本金比例，房地產開發（不含經濟適用房項目）由20％及以上提高到35％及以上。9月2日中國銀行業監督管理委員公布并開始實施的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，并明確規定購房者個人房貸月供不能超過收入的一半。
點評：隨著房地產貸款的銀根緊縮，進一步增大了開發商融資的困難程度，在一定程度上，央行降溫房地產的動作對抑制房地產過熱，控制房地產貸款風險起到了非常積極的作用。
5 關鍵詞·規劃修編
北京16年新規劃浮出水面年初，北京市代市長王岐山在《政府工作報告》中提出，北京市將調整城市布局。2月17日，《北京城市空間發展戰略研究》首次發布，把城市空間布局調整為“兩軸-兩帶-多中心”的新格局。其中“兩軸”是傳統中軸線和長安街的延伸，“兩帶”的“東部發展帶”北起懷柔、密云，重點發展順義、亦莊、通州：“西部生態帶”與北京的西部山區相聯系，是對延慶、昌平等區域實現生態保護下的調整改造：“多中心”是指在市區范圍內建設不同功能區，以提高城市的服務效率和分散交通壓力等。9月，北京市規劃委員會透露《北京城市總體規劃（2004———2020）綱要》基本修編完成，并于11月向國務院報批。11月，修編成果進行公示，同時京城規劃展開始。該修編不僅指明了北京16年來在城市布局上的發展方向，并且首次提出把北京建設成為“宜居城市”的概念。
點評：新規劃將會對房地產產生新的機遇，尤其是提出重點發展順義、通州、亦莊等區域后，郊區地產開始升溫。
6 關鍵詞·央視動工
央視新址在CBD正式動工9月22日央視新址奠基儀式舉行，這成為影響CBD發展的一個“大事件”。2002年1月，國務院原則上同意央視新臺址建設，欲建成中國媒體第一樓的央視新樓落址CBD一度在業界引起強烈反響，后來又傳出因交通、成本等問題央視新樓要西遷，甚至還出現停工之說，使得央視新臺址的選擇一波三折。今年9月22日的奠基儀式的舉行，將央視落址CBD成為了板上釘釘的事情。央視新臺址的奠基開工，在一定程度上對該區域高檔住宅產品形成了錦上添花之勢。
業界認為，央視的搬遷必將帶動影視、廣告制作等公司的搬遷，擴大了該區域寫字樓以及商務公寓市場的需求。同時影響該區域的住宅市場，央視帶來的人群中購買100萬到300萬住宅的人流會不少，職員和中層則會將眼光放在通州、亦莊或者稍北的朝陽北路板塊。
點評：央視正式落戶CBD的意義要遠遠大于其結果，尤其是對CBD區域房地產市場的影響則更為突出，央視的輻射效應將在未來2年內逐漸釋放。
7 關鍵詞·中介自律
“堅石”卷款事件塵埃落地2004年2月24日，曾經轟動京城地產界的堅石房地產經紀公司詐騙案嫌犯于波在�？诼渚W。而此前作為北京放心中介發起單位的堅石房地產經紀公司的老總于波通過高價收房，低價出租的方式大量套取房屋租金，短短半年時間堅石公司以高進低出的方式套取租金550余萬元，受害群眾多達770多人，發生了京城有史以來涉及租賃人數最大的房地產經紀公司卷款而逃的事件。同時該事件再度引發京城房地產中介公司的誠信危機，房屋銀行也被叫停。11月5日，市房屋置換中心進行“堅石事件”受害房東和租賃者的登記工作，計劃1個月內完成登記工作，隨后將正式向社會公告，進行理賠等各項工作，受害者年底可拿到賠償金額。有消息稱，“堅石事件”受害者的1100余萬元的賠償金已到位，其中有1000萬元是堅石公司前法人代表潘石堅的哥哥、SOHO中國董事長潘石屹從私人賬戶上拿出來的。
點評：2004年北京房屋中介揮刀自律求誠信，尤其是補償款的到位，為該事件的塵埃落地而畫上了圓滿的句號。
8 關鍵詞·公開交易
招、拍、掛出讓土地全面推行2004年3月31日，國土資源部與監察部共同下發了71號文件，要求各地協議出讓土地（經營性用地）
過程中產生的歷史遺留問題必須在2004年8月31日以前解決，嚴格意義上通過招、拍、掛方式進行土地的出讓則從9月1日正式開始。
據國土資源部的消息顯示，2004年上半年，我國招標拍賣掛牌出讓土地1.94萬公頃，占出讓土地總面積的28.78％，比2003年增加了1個百分點；出讓價款達1259.37億元，占出讓總價款的61.6％。而北京市1至9月通過招標、拍賣、掛牌的形式進行的土地交易約400萬平方米，與去年同期相比，增長約300萬平方米。
而從9月1日開始，京城已經在土地交易中心掛牌登記進行交易的土地達到1400千萬平方米左右。
點評：通過招、拍、掛的方式使得土地交易市場更加公平、公正以及透明，減少暗箱操作。同時也意味著外來企業更容易進入京城房地產市場，京城房地產市場進入了依靠實力吃飯的時代。
9 關鍵詞·撤資地產
10多家上市公司撤資房地產業從2004年9月份開始至今，已有10多家上市公司披露了轉讓房地產股權的事項。ST京西日前公告，將全資子公司北京市門頭溝區建設開發有限公司的全部資產整體轉讓；三元股份分兩次將所持三元嘉銘房地產公司75%股權全部轉讓給合作方，轉讓后在房地產業上再無投入；浙江陽光出售重慶凱光置業90%股權；輕紡城轉讓時代房地產公司70%股權；廣西斯壯轉讓廣西斯壯城市綜合開發公司98%股權。大量的非地產類上市公司出售、轉讓房地產投資已成為目前不爭的事實。
而此前，房地產是上市公司公認的“黃金行業”。從2000年前后開始，房地產業快速發展，于是眾多非房地產類上市公司紛紛通過收購、置換等方式大量涉足房地產開發。
點評：盡管撤資的上市公司多以“與公司產業結構調整有直接聯系，集中精力和資金做強主業”為由，但從9-10月多家上市公司抽身房地產投資的跡象來看，宏觀調控大背景下房地產業對上市公司的吸引力正在逐漸減弱。
10 關鍵詞·產品至上
京城樓市興起新產品主義從2004年5月23日開始，由新京報提出并倡導的京城樓市新產品主義運動拉開序幕，到9月29日結束，整整經歷了四個月，共有300多個版面見報。
在這四個月中，該活動用新產品主義的理念和構成要素，全面解讀了京城樓市的產品，把京城樓市產品由此前的注重概念的塑造上升到產品品質的關注，通過產品本身去構造京城樓市，尤其是從戶型、規劃、配套、園林、外立面、可持續發展等多個方面開始對京城樓市產品進行了一次全方位的解讀和整理�；顒优e行后，許多購房者開始用新產品主義細則來考量項目。而很多房地產開發企業，無論參評與否，也都自覺或是不自覺地受到新產品主義的影響，在產品開發、營銷戰略、后續服務等方面做出了許多改良。
點評：新產品主義運動的興起標志著京城樓市由注重概念向注重產品的層面過渡，因此在一定意義上講，新產品主義是用產品的概念對京城樓市的產品進行的一次解讀，尤其是在解讀過程中提出的“可持續發展”等方面的要素成了今年京城樓市產品宣傳的追捧的對象。
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