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人歸樓臺，心歸天下。一個月前寫下這個標(biāo)題時，突然想到住宅產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)生活中的一個宏大命題。套用一句很俗的廣告詞：人類失去房子，世界將會怎樣？其實人類的生存史就是住宅的占有與發(fā)展史。住宅成為社會人與自然人的物質(zhì)邊界，將人類變得更加文明和理性。毋庸諱言，“安居樂業(yè)”成為幾千年來百姓的生存理想之一。直到今天住房仍然成為社會成員福利狀況好壞、生活水平高低的杠桿。
與其說今年的“宏觀調(diào)控”旨在平抑房價，消除泡沫危機(jī)，不如說是在通過對房地產(chǎn)的合理管制而使全社會成員得到由于住宅市場化而產(chǎn)生的更多的福利。
市場化最公平之處在于依據(jù)貨幣而非行政權(quán)力分配資源和勞動產(chǎn)品。住宅市場化可能會使一部分人無錢購買商品房，另外也會使一部分人住上千萬元的豪宅大屋。商品房因此成為社會分層的一個特征值。值得警惕的是，商品房本身不應(yīng)成為社會不平等的手段，希望它僅僅是社會分層的符號和暗示。
全社會顯然已經(jīng)意識到這一問題，有意或者無意識地在糾正已然形成的偏差。2004年對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)史上值得大書的一筆。
為什么長期以來房地產(chǎn)業(yè)暴利居各行業(yè)之首？為什么長期以來，業(yè)主維權(quán)事件居高不下？主要原因在于缺乏有效競爭，生產(chǎn)要素諸如信息、土地、資本，這些資源掌握在少數(shù)人或少數(shù)企業(yè)手中，他們很容易獲得超額利潤。少數(shù)人因此在短短幾年的時間內(nèi)發(fā)了橫財，成為巨富。西哲說，任何偉大的財富背后往往隱藏著罪惡。
顯而易見，這樣的結(jié)果表明對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)制缺乏效率，另一方面又意味著大多數(shù)人特別是業(yè)主的福利有可能降低，因為在一個缺乏競爭的壟斷市場，產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)將難以得到有效保證。萬惡壟斷始。不合理的壟斷價格將導(dǎo)致企業(yè)利潤和宏觀社會效益相9牾。政府部門出招限制土地出讓，無疑是在努力調(diào)整房地產(chǎn)市場的公平與合理性，使價格真實反映市場規(guī)律。因為協(xié)議出讓不僅使地價低于市場價，而且將導(dǎo)致市場機(jī)會主義者盛行，使土地出讓金大量流失，同時令大量土地在短期內(nèi)低價出讓。協(xié)議出讓土地只能使土地的原罪意義愈加明顯。這樣一來又加劇了社會的不公。通過招拍掛出讓土地意味著社會進(jìn)步和市場理性。事實上，土地出讓愈規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)量往往愈穩(wěn)定，投訴與糾紛就愈少。這已被實踐所證明。
商品房糾紛早已上升為一個社會問題。住宅市場化導(dǎo)致社會生活轉(zhuǎn)型，過去“單位生活”中的“福利”現(xiàn)在轉(zhuǎn)化為市場手段。有待完善的市場競爭，往往伴隨著社會的各種糾紛和矛盾。“物權(quán)法”將促使市場進(jìn)入良性軌道，這就是對產(chǎn)權(quán)、物權(quán)的尊重。明晰產(chǎn)權(quán)、消除壟斷將是解決各種物業(yè)糾紛的根本。
然而理性離我們的要求仍然遙遠(yuǎn)。樓市繼續(xù)流行符號化游戲與生存。發(fā)展商不停地蓋樓，賺得盆滿缽滿；業(yè)主仍然像買青菜般購樓和不亦樂乎地維權(quán)。回顧今年北京樓市，需求不減，房價在漲；融資艱難，被迫退市；利息增加，成本上升：“泡沫”在吼，外資覬覦；二手吃香，糾紛不斷；規(guī)劃利好，南城趨熱；別墅揚威，公寓走俏……這是今年樓市語境中的關(guān)鍵詞。大小發(fā)展商在這些關(guān)鍵詞下酸甜苦辣或喜怒哀樂，構(gòu)成今年最為豐富多彩的樓市表情。“8·31”后對協(xié)議出讓經(jīng)營性土地一刀切，表現(xiàn)了政府部門少有的果決，可謂令北京樓市懸崖勒馬。因為對土地的炒作是泡沫最恐懼的根源。不少發(fā)展商為過“8·31”，對籌集土地出讓金束手無策，最終不得不退出市場。
這也不必自怨自艾，因為本來不屬于自己的東西也談不上失去。否則，即便把土地交給你開發(fā)，因?qū)嵙Σ粷?jì)和經(jīng)驗缺乏，產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)得不到保證，最后還是業(yè)主給你埋單。然而作為房地產(chǎn)業(yè)最龐大的參與者———業(yè)主，如果因商品房維權(quán)身心俱疲，社會成本徒增，生活質(zhì)素降低，商品房成為社會不安定因素的導(dǎo)火索，當(dāng)引起全社會特別是政府部門的反思。
2004年，北京樓市的分水嶺。理性決策、理性開發(fā)、理性消費、理性維權(quán)成為一種趨勢。集體無意識日漸式微。對產(chǎn)品的重視與精耕細(xì)作，逐漸取代對居住文化的膚淺理解和狂熱與走火入魔。理性、務(wù)實逐漸成為今后樓市的主題。
人歸樓臺，心歸天下。一切理由、觀念和實踐，均為實現(xiàn)全社會成員的安居和幸福理想。因住宅市場化而使信用價值最大化，從而形成穩(wěn)定的社會中產(chǎn)階層，這是社會長期穩(wěn)定的保證。
本報記者歐陽逸川
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