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潘石屹說2005年是中國房地產最不確定的一年，主要是取決于土地政策。我想老潘的這句話應該是他的心里話。確切地說，2004年是一個政策年，這一年不論京城地產發生多大的變化，都是有一個比較明晰的政策年在指引方向。曾經有首歌唱到：不經歷風雨，怎能見彩虹？然而對于京城的房地產來說，2004年經歷了政策風暴猛烈的沖擊，風雨來過了，但是風雨過后是什么樣子，目前還真的不好說。
雖然還沒到年關，就有開發商開始預測他手里的房子2005年能夠上漲多少了，這樣迫不及待的預測給人有些不穩重的感覺。其實我們還是可以順著2004年京城房地產的發展脈絡看到一些明年京城的發展方向，比如關于土地政策的緊縮，房價出現結構性調整，還有央行的持續加息等等。而在現實中，我們即使知道了方向，也未必知道該如何走，尤其是在行走的過程中如何進行道路的艱難選擇。2005年京城樓市變局是必然存在的，而在變局的表象之下，依然是政府宏觀調控政策所引發的房地產市場的震動和沖擊。
1 土地政策將會繼續從嚴
關鍵詞·土地
預測理由：“8·31”土地大限讓此前京城土地市場的協議出讓的方式“壽終正寢”，京城房地產開發商開始站在了同一條起跑線上，房地產開發土地政策的緊縮，預示著房地產行業“資本時代”的到來。同時京城房地產業開始面臨著一場聲勢浩大的行業洗牌，房地產行業的“圍城現象”出現，甚至有些開發商開始向二三級城市進行開發戰略轉移。
12月5日結束的中央經濟工作會議對2005年的經濟工作做出了全面部署。會議明確提出，繼續加強和改善宏觀調控，繼續控制固定資產投資規模的過快增長，在發揮市場配置資源的基礎性作用的基礎上，更加注重運用經濟手段和法律手段。
顯然這個會議所傳達出來的信息就是，2005年的房地產可能會持續今年的緊縮，國家對房地產的調控還沒有結束，尤其是通過經濟手段進行調控。這與2004年國家通過金融政策進行房地產行業的調控有些相像。而12月8日，國家發改委主任馬凱在全國發展和改革工作會議上說，要堅持控制固定資產投資總規模過快增長，把好土地審批和信貸投放兩個閘門。
以上種種跡象表明，我們還是可以延續2004年的政策進行一個解讀，“8·31”土地大限后，所有的土地資源的獲取都需要由市場的方式獲取，今年的土地政策將會依舊延續到明年，起碼在一定時間內會產生這樣的影響。
2 房價將會出現結構性調整
關鍵詞·房價
預測理由：其實不到年關就有開發商急急忙忙跳出來說，2005年房價要持續上漲，當然理由也很充分。最主要的則是受到“8·31”土地大限的影響，在2005年會出現一個房地產供應數量減少的趨勢。事實上，這種局部的階段性房地產市場萎縮從今年11月份就開始顯現出來，比如今年11月份新開樓盤數量還不到10個，與往年11月份熱火朝天的局面形成了巨大的反差。
中原地產總經理李文杰認為，國家對房地產投資進行宏觀控制的目的在于投資額及開復工量的增長速率放緩而直至一個合理的態勢，因此2005年房地產投資的步伐會進一步放緩，增長比率將繼續下降。
由于受到前期“8·31”的土地政策和開發資金的不斷收緊再加上調息等影響，2005年的市場供應量會有所萎縮。在明年持續加息的影響下，投資型購買者和自住型購買者的數量也會受到一定的影響。供應和需求的減少將直接引起市場競爭加劇。開發商將受到來自客戶減少，銀行貸款利息增加等多方面影響。
供求關系決定價格，在供求和需求都趨于減少的情況下，房地產市場的價格結構將會發生變化，高檔公寓的價格下降的趨勢顯露，普通住宅價格將放緩上漲腳步。也就是說，2005年京城房地產市場中房屋價格有升有降，而并非此前整個市場所預期的那樣。
3 大量外資進軍京城房地產開發
關鍵詞·外資
預測理由：宏觀調控使得部分持有土地項目的開發商對資金需求驟然增加，尤其是“8·31”土地大限以后，一些中小房地產公司甚至出現資金鏈條斷裂的危險，無力支撐之下開始到市場上尋求轉讓或者合作伙伴，而這一局面則被海外資金機構視為大好時機。2004年一些海外資金在京城房地產市場上四處出擊，尋找投資合作的途徑，包括新加坡政府投資公司、美國國際集團（AIG）、高盛、瑞士銀行、德意志銀行、澳大利亞麥格理銀行、雷曼兄弟等一些海外政府產業基金、房地產基金、投資銀行基金以及開發商，甚至是海外的商會也頻頻與京城房地產市場接觸，其中不乏已經開始進入合作論證階段的公司。
業內人士認為，由于海外資金從初步接觸到真正投資落實到位，這個流程短則三四個月、長需一兩年。同時他們對房地產投資是非常謹慎的，對合作方和利潤回報的要求是比較高的。因此今年僅僅是外資對北京市場的大面積接觸階段，而實質性合作應該在2005年出現。
另據日前國家信息中心公布的一組數據顯示，今年1至7月，北京外商參股公司、外商獨資企業、外商合作企業房地產開發投資額分別同比增長87.4%、60.3%、60.1%，遠遠高于全國房地產開發投資增長速度。上述數據表明，京城房地產外資直接投資回溫，整體市場備受看好。
同樣2005年京城房地產依舊是外資投資重點關注的區域，尤其是在2004年已經有多數外資在京城進行了有關的合作調研事宜，2005年京城會像上海一樣，有大量的外來資金進入房地產市場。
4 郊區化發展趨勢越發明顯
關鍵詞·郊區
預測理由：隨著京城中心區域土地開發數量的日漸減少，郊區化發展成了一種必然。但是2005年京城地產郊區發展將更加明顯，尤其是東部區域。這主要是2004年政策的延續所帶來的影響。今年政府農用地解禁，促使一些有眼光的開發商開始向郊區尋找土地，尤其是以首創、珠江為代表的一些大開發商已經在包括昌平、亦莊、通州等地圈到了大量土地。
同時北京新規劃在2004年上報國務院審批后，有可能在2005年出現細化的區域發展規劃，根據新修編的《北京城市總體規劃2004-2020》，到2020年，北京總人口控制在1800萬人左右，而中心城區則控制在850萬人以內。新城是新的城市空間結構中的重要節點，根據新規劃，發展新城11個，以疏解中心城區的壓力。可見，2005年京城房地產將重點發展位于東部發展帶上的通州、順義和亦莊3個新城。
根據北京中原市場研究部的統計，今年1-10月的市場實際新增新盤總計125個，其中只有7個項目在城區，絕大多數項目都在近郊或遠郊區縣。從區域來說，目前市區內2005年新增供應量仍然很少，近郊和一些遠郊區縣仍然是市場供應的絕對主力。
5 開發商之間合作開發頻繁
關鍵詞·合作
預測理由：2004年貫穿全年的宏觀調控已經使得一些開發商有些力不從心，因此在今年行業的洗牌跡象非常明顯，比較突出的則是一些沒有土地，也沒有資金支撐的小開發商開始退市，從房地產行業完全抽身。而另一些手中暫時有地，卻由于自身資金實力的原因，無法融到進行房地產開發的資金，但是房地產行業的高投資回報，依舊吸引這些開發商想方設法參與到其中。今年年中開始，這些資金不是很雄厚的開發商已經開始選擇與其他有實力的開發商企業進行合作開發。
房地產行業的特殊性，使得這個行業即使是出現洗牌現象，也不會像其他行業那樣進行企業之間的兼并，而是通過合作的方式進行。國家對房地產行業的宏觀調控是持續的，因此，資金實力不雄厚的開發商在2005年同樣面臨著融資困難的局面，這樣那些手中有地的中小開發商與其他企業的合作將會在2005年大量出現。
6 現房銷售時代即將到來
關鍵詞·現房
預測理由：在剛剛結束北京四季房展2004年冬季房地產展示交易會上，準現房所占比例約達70%，而新盤僅有13個，其中包括二、三期上市的項目。同樣在今年有個別區域的房地產項目也是達到準現房或者是現房階段才開始銷售，尤其是一些Townhouse和別墅項目多數以準現房和現房的形式進行銷售。
從目前的實際情況來看，京城2004年就開始了現房和準現房銷售的態勢。明年隨著市場需求的變化，尤其是隨著整個行業逐漸向“資本時代”過渡的過程中，京城房地產行業將形成以品牌和有實力的大開發商主導市場的局面，同時明年房地產市場的激烈程度要遠遠高于今年，因此產品之間的競爭將不可避免。在這樣多重因素的影響并制約下，京城明年房地產市場將會出現一個現房銷售的時代。
7 新盤代理公司面臨生死存亡
關鍵詞·代理
預測理由：隨著京城房地產開發數量的暫時萎縮，必將給其上下游企業帶來一定的影響。2004年11月份就出現了新開樓盤減少的趨勢，根據北京中原市場研究部的統計，今年1-10月的市場實際新增新盤總計125個，而目前從事商品房銷售代理的房地產經紀公司則有近200家，那么在其現在代理的項目售罄后，就有可能出現沒飯吃的局面。為了尋求出路，今年下半年開始就陸續有一些京城的代理商拓展業務范圍和到二三級城市開展業務代理工作。由于房地產開發的萎縮是從2004年10月份左右開始的，因此對代理行的影響則應該是體現在明年，尤其是一些中小代理行再無法接到代理項目的話，就有下崗的可能。隨著房地產開發行業的洗牌，代理行業也面臨著生死存亡的考驗。
8 商業地產潛力開始釋放
關鍵詞·商業
預測理由：從今年12月11日起，中國對外資進入零售服務業設立的市場準入和資本準入限制將全面放開。國內零售業的全面放開，無疑給國內商家帶來巨大壓力，但隨著這些國外品牌的進駐，京城廣大商業地產的開發商倒是迎來了一個新機遇。
從目前的實際情況來看，盡管北京市場上已經有許多國際品牌的商品和專賣店，不過在真正放開之前，國外品牌還是不能獨資經營，必須有中國公司作為合作伙伴，開店的地域也有諸多限制，因此在此前京城對零售業所需求的商業地產的數量也沒有完全釋放出來。隨著零售業的完全放開，北京明年肯定會出現國際零售業頻頻進入的情況，在這些實際需求支持下，一些商業地產將會迎來釋放需求的春天。
9 奧運地產將會繼續升溫
關鍵詞·奧運
預測理由：隨著2008年奧運會的臨近，京城的市政、交通等與奧運有關的經濟開始出現跨越式前進，尤其是因奧運而對樓市所產生的升值預期開始釋放。
根據其他舉辦過奧運會的城市的實際情況，奧運會將在其舉辦的前兩三年內出現一個樓市租金快速上漲的情況，市場的需求呈現一種國際性的快速吸收的局面，開發商和市場成了最大的受益者。
可以預見，明年京城開發商會趕在2006年之前迅速建設手頭項目，并盡快將其產品投入市場，借助奧運經濟來提升房地產產品的銷售進度。因此今年在奧運經濟的催生作用下，京城樓市將迎來“奧運周期”下的利好局面。
10 持續加息但幅度適宜
關鍵詞·加息
預測理由：我國在經歷了十年降息的情況下，2004年是首次加息。由于此次加息僅僅是上調了0.27個百分點，對樓市的影響應該不大，但還是給業主造成了一定的心理壓力，因此，很多開發商干脆直接將因為加息增加的費用從業主的房款中減掉，以此來打消業主的顧慮。
總體來說，此次加息并未給京城樓市造成沖擊，但根據國際慣例，當一個國家基準利率開始上調后，就會出現一個持續加息的情況。同時在今年10月29日中國人民銀行決定，從該日起金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點時，就有專家指出，此番加息“有試探意味”，可能只是一個開始，明年將可能持續加息。同時由于2004年加息的效果并不明顯，2005年仍有加息的可能，所以2005年房價的增長幅度并不會很大。
本版采寫/本報記者張學冬
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