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京城房地產明年將集中開閘放量

http://whmsebhyy.com 2004年12月23日 10:15 新京報

●偉業顧問稱明年下半年會出現項目集中放量，預計比今年同期增長30%以上

●據預測，部分項目在資金壓力下會采取降價措施，明年京城房價變化不會太大

從偉業顧問和中原地產的研究預測來看，雖然今年下半年京城房地產市場出現新盤供應量減少的實際情況，甚至有專家認為京城房地產市場開始出現萎縮，但是從明年的供求和價格的預測分析看，京城房地產市場在2005年依舊是一片火紅。

日前偉業顧問已經完成了《2005年北京房地產預測報告》，其中對2005年京城房地產市場的產品供應趨勢、市場釋放總量以及價格進行了預測。偉業顧問認為2005年京城房地產市場交易量可能上升30%，同時熱點區域明顯分散化，熱點分布“由東到西、由北到南、由里到外”，房價持平或略升。

“回顧”

2004年房地產市場沒有出現萎縮

“2005年由于土地供應并沒有實質性減少，而國家對房地產投資進行宏觀控制的目的在于投資額及開復工量的增長速率放緩而直至一個合理的態勢。2005年房地產投資的步伐會進一步放緩，增長比率將繼續下降，但仍有一定的實際增長量，相比2004年，整個投資還是繼續上揚的，但是房價的增長幅度并不會很大。”同樣正在進行研究年度京城地產市場分析的中原地產市場總監徐成峰這樣告訴記者。

從目前中原地產提供的研究數據顯示，2004年1月- 10月新增市場供應量1907.94萬平方米，而去年全年市場供應量只有1756.98萬平方米。“顯然市場供應與去年相比仍然是增長的；而同時根據北京市統計局的數據，今年下半年房地產投資額仍處于增長狀態，只是其增幅下降到了比較合理的狀態。”中原地產總經理李文杰分析說。

他表示，2004年上半年的新增供應樓盤數目基本與去年持平，但建筑總量與去年相比有一定的下降。同時根據中國房地產信息網的數據，北京無論是房地產投資金額，還是施工面積都較上年有所增長，但增長幅度在減小。而從需求方面，由于受到土地4號令的影響，消費者預期價格緊缺，導致市場銷售增幅較快，上半年，京城商品現房銷售面積仍高于同期竣工面積，保持兩位數增長，相應的房地產價格上漲增幅也較大。

而下半年，住宅銷售量開始逐月減少，尤其是在11月和12月，新開盤數量明顯減少。而銷售價格雖個別月份出現下降趨勢，但整體形勢仍為增長。而北京市房地產信息網的數據也顯示，下半年與上半年不同的是，上揚趨勢已放緩，增長幅度降低，基本恢復到“正常”上漲速率。

　 “預測”

2005年房地產項目將集中放量　

偉業顧問的研究預測，由于2004年下半年新簽約的樓盤數量增長很快，而且其中有相當大的比例預計將在明年下半年進入開盤銷售階段，因此2005年下半年將出現房地產項目集中供應的情況，預計將比2004年同期供應量增長30%以上。徐成峰也認為，由于土地供應并沒有實質性的減少，而國家主要是控制投資額及開復工量的增長速率，因此2005年房地產投資仍有一定的實際增長量，相比2004年整個投資還是繼續上揚的。顯然從這兩家房地產研究公司的研究可以看出，2005年京城樓市供應量依舊呈現上升趨勢。

“2004年年初以來，隨著土地供應及相關政策的出臺，房地產項目供應量將會出現從‘蓄水期’到‘開閘放水期’的階段性變化。”偉業顧問的研究報告這樣分析供地集中放量。該報告指出，2004年的“8.31”土地大限共有288個項目涉險過關，過關項目的總建筑面積大致在1.3億平方米，造成了土地供給“開閘放水”的效果。如果所有過關項目都能按計劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計算，這部分項目大約可供市場消化5年。

而另一方面，國家宏觀金融政策的調控，使得房地產開發企業的開發成本大幅上升，所以，“快進快出”、盡快進入上市銷售狀態，通過市場銷售達到回籠現金，保證現金流安全，就成為眾多開發商的共識。對于“8.31”過關的項目來講，大部分必然會力爭盡快上市。不過考慮到前期開發的周期，以及一部分項目公司由于股東更換，需要處理相關法律手續及對原規劃設計方案進行調整，因此預計在2005年下半年以后，這些項目才會相對集中供應。

熱點預測

明年整體房價會持平或略升

李文杰認為，加息之后，2005年投資型購房者的需求將不斷下降。而中低端自住型購房者的需求也受到一定影響。開發商將受到來自客戶減少，銀行貸款利息增加等多方面影響。開發商為了能早日回收資金，不得不減少開發利潤而尋求降價促銷。“很明顯國家對于房價的態度是明確的，而且現在市場上的存量房也是讓政府頭疼的問題。所以將來政府肯定還會出臺一系列相關政策來引導房地產市場的有序發展。房價總體上將放緩上漲的趨勢。”

偉業顧問有關人士表示，由于可開發用地的絕對減少、建筑原材料價格的上漲，以及土地、融資、人力成本的上漲，2005年整體房價應會穩步上漲，但由于部分過關項目在資金壓力下可能采取降價措施，因此明年整個市場的房價變化不會太大。

偉業和中原同時預測，明年京城高檔住宅產品的銷售和價格將會受到很大影響。偉業顧問分析認為，2004年業界風聞銀行對單價13000元人民幣/平方米以上、總價300萬元人民幣以上的高檔項目的消費貸款態度消極，雖然到目前還沒有正式文件，但也可能2005年會有相關政策出臺。而根據今年有關部門叫停別墅用地、限制高檔住宅比例的精神，也充分表明了政府對高檔項目限貸不是一個孤立的政策。

偉業顧問：從2003年開始國土資源部和北京市政府以及各相關部門實施了一系列的嚴格土地管理和供給的相關政策，2003年、2004年新項目推出數量增長相對放緩。尤其是從2004年1月9日起，停止所有經營性項目的土地協議出讓，全部采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地市場公開交易，從而杜絕了歷來是北京市土地供給主要方式的協議出讓渠道，在短期內造成2004年上半年土地供應的減少，形成了對于待出讓土地的“蓄水”作用。

偉業顧問：價格變化無法完全反映市場的好壞，成交量更能直接反映交易的活躍程度。以北京市房地產信息網統計的1999年到2004年的成交量數據為基礎，用多元回歸法預測2005年的成交量將達到2100萬平米左右。由于明年的市場需求仍然會保持比較強勁的勢頭，而市場供應量又很可能會有較大增加，因此明年京城房地產市場會呈現供需兩旺的態勢，購房者將會有更多選擇。

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