用“高處不勝寒”來(lái)形容今年的上海樓市可謂再恰當(dāng)不過(guò)。從去年以來(lái)上海市政府幾套抑制房?jī)r(jià)上漲的政策組合拳出臺(tái)，到中央政府全局性宏觀調(diào)控整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而到年底來(lái)盤(pán)點(diǎn)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)依然漲勢(shì)驚人。尤其是最近一個(gè)多月來(lái)，上海一手房日均成交價(jià)格一直在8000元／平方米以上的高位上行。日前，上海一手房日成交均價(jià)更突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10031元／平方米。

    中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，在剛剛過(guò)去的11月份，上海各類(lèi)房地產(chǎn)指數(shù)漲幅均創(chuàng)造了今年以來(lái)單月上漲最高紀(jì)錄。11月份，中房上海綜合指數(shù)為1348點(diǎn)，較上月上漲27點(diǎn)，漲幅為2．0％，今年1～11月累計(jì)上漲176點(diǎn)，漲幅達(dá)15．0％。其全年走勢(shì)，基本表現(xiàn)出上半年高位運(yùn)行，年中以后漲幅放緩，但近期卻出現(xiàn)價(jià)格反彈的趨勢(shì)。

    上海樓市“多”“空”再現(xiàn)論戰(zhàn)

    隨著上海房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀的居高不下，以及附近城市杭州房?jī)r(jià)的驚人跳水，關(guān)于上海樓市的“多”、“空”辯論日趨白熱化。

    在本月初召開(kāi)的2004中國(guó)住交會(huì)上，地產(chǎn)大腕們紛紛預(yù)言：房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火爆，明年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。

    多方的觀點(diǎn)主要建立在上海良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭上。上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，上海是中國(guó)房地產(chǎn)最大的市場(chǎng)，與中國(guó)其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有共同點(diǎn)也有不同點(diǎn)。其共同點(diǎn)在于都是明顯的政府調(diào)控下的市場(chǎng)，不是完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)需求和發(fā)展空間都很大；不同點(diǎn)是市場(chǎng)的成熟度、城市地位、購(gòu)買(mǎi)力差異較大。他認(rèn)為，由于上海城市地位和國(guó)際化水平提升，特別是入世后的效應(yīng)發(fā)揮，2008年奧運(yùn)和2010年世博會(huì)等契機(jī)，上海的國(guó)際影響力和對(duì)內(nèi)地的輻射力加大，農(nóng)村城市化及上海郊區(qū)現(xiàn)代化步伐加快，都將繼續(xù)帶來(lái)巨大市場(chǎng)空間。

    而新聚仁物業(yè)總經(jīng)理蘇煒則認(rèn)為，上海的高端物業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。近一年來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上高檔住宅的市場(chǎng)份額明顯增加，這主要是因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外高層次人才來(lái)滬發(fā)展，造就了高檔住宅市場(chǎng)的需求繁榮；上海新一輪市政建設(shè)的力度很大，且大多集中于市中心地區(qū)，大市政投入帶動(dòng)了很多區(qū)域的價(jià)值提升，大范圍動(dòng)遷又增加了大量的土地供應(yīng)，催生出了一批高檔住宅供應(yīng)板塊。他認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)上漲比例很高，并不是人為炒作而成，而是因?yàn)樯虾＝?jīng)濟(jì)發(fā)展太迅猛，某種意義上是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度超過(guò)了房?jī)r(jià)上漲幅度。　　

    然而看空者的觀點(diǎn)與之發(fā)生著激烈的碰撞。12月11日，上海市理財(cái)博覽會(huì)的一場(chǎng)樓市多空辯論會(huì)上，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)蔡為民再次對(duì)房地產(chǎn)投資者發(fā)出警告。

    他指出，今年下半年開(kāi)始上海房地產(chǎn)景氣衰退信號(hào)已經(jīng)越來(lái)越明顯。他對(duì)支持上海房產(chǎn)看好的主要觀點(diǎn)“上海不是上海人的上海”提出了鮮明的反對(duì)意見(jiàn)。他說(shuō)，雖然上海的國(guó)際化有目共睹，但與此同時(shí)，香港、新加坡、東京、紐約等更加國(guó)際化的城市卻依然沒(méi)有逃脫房地產(chǎn)泡沫的命運(yùn)。事實(shí)上，任何樓市只有在本地購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到85％以上時(shí)才能夠保持穩(wěn)定。

    他認(rèn)為，前段時(shí)間上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)成交均價(jià)超過(guò)一萬(wàn)元是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。這代表了越來(lái)越多的成交集中在了市中心區(qū)域，也意味著這一地區(qū)成了惟一被看好的地區(qū)，內(nèi)地及海外投資者只愿意聚集在這樣一個(gè)狹小空間內(nèi)，市郊的吸引力正不斷下降。而任何景氣衰退現(xiàn)象都像一個(gè)同心圓從外向內(nèi)逐漸發(fā)展，正如上海的外、中、內(nèi)環(huán)線的劃分，今年下半年起市郊成交量的下降使得景氣衰退的現(xiàn)象越來(lái)越明顯，上海的房地產(chǎn)正經(jīng)歷著全面火爆轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的部分區(qū)域的看好。

    中房上海指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，11月上海全部樣本樓盤(pán)沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格下降的情況，這在上海樓市的歷史上也屬罕見(jiàn)。在升息首月，市場(chǎng)逆向而上，說(shuō)明樓市供應(yīng)在規(guī)模特別是結(jié)構(gòu)方面與市場(chǎng)脫節(jié)，各種需求在央行小幅升息作用下，呈現(xiàn)急躁的心態(tài)。目前不僅應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持適當(dāng)增加供應(yīng)和改善結(jié)構(gòu)，而且要在抑制過(guò)度消費(fèi)方面采取措施。

    熱錢(qián)、土地推動(dòng)房?jī)r(jià)逆風(fēng)上揚(yáng)

    土地也控制過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也緊縮過(guò)，購(gòu)房人銀行按揭成數(shù)也降低過(guò)，利率也發(fā)出了上漲的信號(hào)，為何上海房?jī)r(jià)還是越來(lái)越高？ 　　

    市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)在加息后仍然“逆風(fēng)飛揚(yáng)”，最直接的原因是海外熱錢(qián)大量涌入上海樓市。與全國(guó)其他地方相比，這是導(dǎo)致近期上海房?jī)r(jià)高漲的獨(dú)特原因。

    有消息說(shuō)，最近一個(gè)月來(lái)，進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外華人的投資熱錢(qián)至少在10億元人民幣。自溫州炒房團(tuán)退出上海后，一個(gè)以香港、臺(tái)灣地區(qū)人士和海外華人為主力的新生購(gòu)房群體正在進(jìn)入上海樓市。而海外熱錢(qián)在入市的同時(shí)也帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝顿Y者跟風(fēng)追漲。

    然而在此原因背后還有更深層次的調(diào)控因素，矛頭直指地產(chǎn)商的“命門(mén)”。

    去年上海市政府主要通過(guò)不封頂不能貸款，以及封頂才能銷(xiāo)售等政策法規(guī)截住房地產(chǎn)商的資金鏈，今年的做法干脆就是切斷開(kāi)發(fā)商的“糧票”——土地。而兩種模式相比，去年多少有點(diǎn)雷聲大雨點(diǎn)小，今年卻是“動(dòng)了真格”。

    今年宏觀調(diào)控以來(lái)，為期半年的“三個(gè)暫停”使上海的土地供應(yīng)量明顯減少，一些不符合國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定的出讓土地還遭到了回收的命運(yùn)，商品房項(xiàng)目的招投標(biāo)基本停止，雖然從8月底開(kāi)始重新推地，但也是從商業(yè)用地供應(yīng)著手。

    而這些舉措，對(duì)供給的調(diào)控力度較大，對(duì)需求方面的調(diào)控則較小，導(dǎo)致在中心城區(qū)出現(xiàn)供求失衡。在地根方面，自年初開(kāi)始執(zhí)行的農(nóng)業(yè)用地暫停轉(zhuǎn)用審批直到10月底才結(jié)束，土地供給受到抑制；在銀根方面，開(kāi)發(fā)商的信貸被銀行緊縮。此二者共同促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)放緩，而需求并沒(méi)有減少。雖然房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有兩到三年的周期，今年土地供給減少的直接影響至少要兩年后才會(huì)發(fā)生，但由于新開(kāi)工樓盤(pán)減少，給投資者、自住者的心理預(yù)期造成了壓力，開(kāi)發(fā)商則恰恰利用了購(gòu)房人覺(jué)得“市區(qū)房屋將越來(lái)越少”的心理，推高房?jī)r(jià)。

    不過(guò)諸多來(lái)自開(kāi)發(fā)商的輿論認(rèn)為，這種對(duì)土地市場(chǎng)的嚴(yán)格控制，也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的持續(xù)抬升。上海許多開(kāi)發(fā)商都表示土地已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商成本中最大的支出部分，近兩年地價(jià)成本已經(jīng)占到了總成本的50％左右。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華也表示，地價(jià)高確實(shí)是房?jī)r(jià)高的重要原因之一。近兩年房?jī)r(jià)之所以上升幅度較快，一方面和需求強(qiáng)勁有關(guān)，另一重要原因就是地價(jià)快速上漲。

    不過(guò)，經(jīng)過(guò)半年的土地叫停，土地市場(chǎng)已經(jīng)積累了大量的需求，一方面開(kāi)發(fā)商對(duì)土地有著強(qiáng)烈需求，另一方面是政府對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)的考慮：目前土地的供應(yīng)量將會(huì)對(duì)一年到一年半之后的房源供應(yīng)產(chǎn)生影響。如果現(xiàn)在的土地供應(yīng)過(guò)緊，有可能造成未來(lái)的房?jī)r(jià)因供求不平衡而抬高。因此，一些業(yè)內(nèi)人士判斷說(shuō)：“一輪新的土地供應(yīng)潮即將掀起。”

    不過(guò)，基于國(guó)家需要嚴(yán)格的土地供應(yīng)制度避免“非理性圈地”，并將對(duì)土地供應(yīng)總量繼續(xù)進(jìn)行合理控制，以鞏固宏觀調(diào)控成果的考慮，對(duì)于“大批放量”的看法，業(yè)內(nèi)人士多表示不太可能。從目前來(lái)看，上海在土地環(huán)節(jié)上的措施可能是調(diào)控與供應(yīng)并存，不會(huì)大放也不會(huì)大收，政府會(huì)有節(jié)奏地供地。而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前，上海囤積在開(kāi)發(fā)商手中的未開(kāi)發(fā)土地達(dá)6000公頃，而這差不多相當(dāng)于上海市三年的土地供應(yīng)量。這些土地沒(méi)有被消化掉，上海大批量推地的熱潮不大可能出現(xiàn)。上海市政府推出經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)在結(jié)構(gòu)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，而不會(huì)僅僅考慮土地的數(shù)量。

    限價(jià)能否扼制地產(chǎn)暴利

    日前，上海市政府在停止10個(gè)月后重啟住宅用地供應(yīng)，但此次新推出了“限價(jià)招標(biāo)”的舉措。顯而易見(jiàn)，此舉的直接目的應(yīng)該是控制投標(biāo)地價(jià)。

    區(qū)別于過(guò)去曾有過(guò)的“價(jià)高者得高分”及“價(jià)中者得高分”，此次采取的是“有限區(qū)間內(nèi)價(jià)高者優(yōu)先”的規(guī)則，即政府為開(kāi)標(biāo)土地設(shè)立一個(gè)標(biāo)底和一個(gè)最高限價(jià)，在此有效報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)，報(bào)價(jià)越高的單位分?jǐn)?shù)越高，而一旦報(bào)價(jià)低于標(biāo)底或高于限價(jià)，則視為出價(jià)無(wú)效。

    對(duì)廣大房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，新舉措的推出讓他們很不適應(yīng)。12月7日至9日，上海2004年3號(hào)公告中的42幅土地開(kāi)標(biāo)，共成交30幅，流標(biāo)12幅，流標(biāo)比例為28．6％，遠(yuǎn)高于去年的8．15％的流標(biāo)比例，因此被開(kāi)發(fā)商稱(chēng)作與政府的“猜謎”游戲。

    對(duì)此舉出臺(tái)的政府意圖，有關(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)家分析認(rèn)為，價(jià)高者得的中標(biāo)模式對(duì)上海這樣一塊特殊的市場(chǎng)確有其不合理之處。一是在目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)土地稀缺的情況下，各路資本急于進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果實(shí)行價(jià)高者得很可能造成企業(yè)的非理性出價(jià)，使地價(jià)再次攀高從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)更高；另一方面具有國(guó)際資金背景的一些境外資本對(duì)上海市場(chǎng)也虎視眈眈，如果價(jià)高者得，融資渠道比較狹窄的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商顯然不是這些資本的對(duì)手，境外資本拿地后因?yàn)槠渫顿Y定位和企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的需要，肯定會(huì)做高檔項(xiàng)目，這顯然不能改善上海目前的供求狀況。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這只是一種有益的嘗試，并不是觸及根本的策略。政府制定的游戲規(guī)則使地價(jià)限制在政府期望的范圍內(nèi)，但是開(kāi)發(fā)商是否會(huì)如政府期望的那樣，因?yàn)榈貎r(jià)的限制而對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行限制，顯然不大可能。相反，地價(jià)受控制后開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更小，獲得利潤(rùn)的空間更大，但不會(huì)直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商把這部分“地價(jià)讓利”轉(zhuǎn)化為“房?jī)r(jià)讓利”。　　

    近年來(lái)，上海市政府加大投資改善環(huán)境，使上海的地價(jià)大幅度上漲，早年拿地的開(kāi)發(fā)商因此都獲得了驚人的利潤(rùn)。但是這種暴利不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利，而是地產(chǎn)增值的暴利。所以，有專(zhuān)家指出，最根本的治本辦法在于把“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”與“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)”分開(kāi)，結(jié)束開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)暴利時(shí)代。