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開發商和業主地位難對等上海樓市誠信危機蔓延

http://whmsebhyy.com 2004年12月23日 10:15 21世紀經濟報道

12月19日，申銀發展大廈上貼滿標語，每一個路過這里的人，都看見粗黑的文字鋪滿大樓外墻。同樣的事情還發生在玉佛城、菊園等眾多樓盤，從靜安到閘北從市中心到郊區高樓林立之處，到處都寫著對“擅改規劃”的不滿。

“誰都知道這樣不好，但除了做這個，還能有什么辦法？”這既是業主的滿腔憤怒，也同樣是他們的無可奈何。上海房價不斷攀升的背面，誠信被急功近利所

驅除，因開發商擅自變更規劃而帶來的房地產糾紛不斷增加，而有效的解決途徑卻是少之又少。張貼標語，已經成了購房者唯一的宣泄途徑。

標語頻現的上海樓市，正遭遇著一場前所未有的誠信危機。

市場取代誠信

“擅自改規劃，損害的不僅僅是業主的利益，對開發商的品牌建設也有莫大的損害。”一位房地產專家指出，如果開發企業當初把規劃做精做細一些，多在誠信建設上下工夫，而不是單純地追求經濟效益，也就不會出現難以收拾的局面。

在《上海市房地產轉讓辦法》第三十九條中有明確規定，已經預售的商品房，房地產開發企業不得擅自變更其建筑設計；確需變更的，應當在征得預購人同意并報規劃管理部門審核批準后，與預購人訂立預售合同的變更協議。未征得預購人同意，房地產開發企業變更預售商品房的建筑設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任。

然而，在一房難求的上海，這種條例的約束能力明顯減弱。“解除合同，房子照樣賣得掉，你不買，買的人自然會有。”在市場的逼迫下，消費者在為自己爭取利益時的發聲，越顯低微。

此外，對于開發商而言，采取的往往是“先斬后奏”的方式，在沒有得到業主肯定的同時，已經開始施工。而在上海造成極大影響的玉佛城事件，就是此類情況的典型。

玉佛城是開發較早的外銷樓盤之一，因與著名古寺——玉佛寺相臨而得名。玉佛城有6棟蝶型28層的住宅，成“玉”字型排列。之前開發的5棟均為每層4套房，而第6棟(B樓)卻是每層6套房，建面明顯擴大。而由此引出開發商與業主近一年的糾紛，其間該物業大樓外墻面貼滿標語，在上海轟動一時。

盡管此后，開發商對玉佛城規劃重新修正，也在一定程度上尊重了業主的意見，但其引發的，關于小區規劃變更而產生的業主維權運動，卻延續至今，并被多個小區效仿。

“其實在目前的市場上，開發商和業主的關系并不是對等的，不但存在著信息不對稱，而且業主根本不可能去對開發商采取任何約束手段。”一位曾經參與過維權的業主告訴記者，小區規劃從來就沒有定型，開發商想怎么改就怎么改，而居民就只能被動接受。即使是投訴到有關部門，已經形成的局面也根本無法更改，而所謂的賠償，更是無根無據，根本無法量化。

上海財經大學房地產經濟研究中心主任印堃華指出，近幾年房地產企業中質素參差不齊，尤其是那些小公司，不大講誠信，規劃經常變更，的確造成了一些負面的社會影響。

危機蔓延

根據消費者協會有關資料顯示，在近兩年消費者投訴增長速度持平的情況下，消費者對房地產的投訴不但沒有減少，反而急速增長。而且投訴涉案金額大，群體性投訴多。

“房地產行業的誠信危機正在不斷蔓延。”中國消費者協會副秘書長武高漢在接受記者采訪時表示，在所有的服務投訴解決率當中，房地產的投訴解決率是最低的。并且，許許多多的消費者在投訴的過程中，為了解決問題，采取了過激的，或者是比較激烈的形式。上海最近集中出現的“刷標語”就是典型的例子。

而這種不誠信的蔓延甚至超出了企業素質的范疇，近日來，浦東著名樓盤菊園的糾紛事件，更是令業界唏噓不已。

菊園作為與世茂濱江齊名的著名樓盤，在浦東具有標桿性意義，近日卻也爆出了預售合同中的土地使用面積，與實際發放房地產權證上出現差別的糾紛。其作為品牌樓盤在市場中產生的影響亦不可小覷，也再令到上海樓市的誠信受到沖擊。

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