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策劃：馬東瑾 陶君 曾霞采寫：新快報(bào)記者 劉燕紅 林波 曾霞
實(shí) 習(xí) 生 曾文源
攝影：新快報(bào)記者 林 波
編者按：1990年以來(lái)，廣州房地產(chǎn)商在城市周邊掀起了一場(chǎng)“造城運(yùn)動(dòng)”，原本荒蕪的城郊，迅速崛起了麗江花園、駿景花園等社區(qū)，大大改變了城市布局，也大大改變了廣州人的生活，堪稱“居住革命”。響應(yīng)“居住革命”最熱烈者，莫過(guò)于思想上最為活躍、并已開始在城市經(jīng)濟(jì)嶄露頭角的白領(lǐng)（中產(chǎn)）階層。他們?nèi)匀粫?huì)感受到遠(yuǎn)離市區(qū)帶來(lái)的吃、穿、用、行、醫(yī)、教等不便之苦。但是，他們已經(jīng)具備的和潛在的經(jīng)濟(jì)能量，足以催生一場(chǎng)更大的革命———為滿足社區(qū)消費(fèi)形式、生活方式、行為模式而誕生的商業(yè)革命———社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)不同于天河城、中華廣場(chǎng)，后者依靠的是資本和規(guī)模，社區(qū)商業(yè)仰仗更多的是個(gè)人智慧和小本錢的結(jié)合，眾多的“不安分分子”利用全家的積蓄甚至向親朋借債，在社區(qū)租下一間半間鋪頭，為鄰居們提供商業(yè)服務(wù)。社區(qū)商業(yè)在短短十年內(nèi)，造就了一批生意興旺的老板，也有相當(dāng)?shù)氖≌摺７窒硭麄兊某晒?jīng)驗(yàn)、吸取他們的失敗教訓(xùn)，是社區(qū)商業(yè)健康發(fā)展的需要，也是每一個(gè)有興趣在家門口創(chuàng)業(yè)的人所需要了解的。有鑒于此，新快報(bào)經(jīng)濟(jì)新聞中心選取了廣州市比較有代表性的一些社區(qū)，本著客觀、服務(wù)的精神，作了一些力所能及的調(diào)查，希望能夠拋磚引玉。歡迎一切有相同志趣的人士與我們聯(lián)系，共同做好這份系列調(diào)查。
駿景待售待租商鋪據(jù)合生創(chuàng)展廣州地區(qū)公司營(yíng)銷中心物業(yè)經(jīng)營(yíng)部介紹，目前駿景花園尚未租售的一、二層商鋪共約2500平方米。其中，主要集中在南苑的婦女兒童用品一條街上，單個(gè)商鋪面積從25-1000平方米，以首層50-100平方米居多。駿景新天地近期推出全部為首層臨街的商鋪，面積為50-160平方米，商鋪層高5米，有小復(fù)式的功能，門面寬達(dá)5-6米，商鋪首層租金70-160元/平方米，售價(jià)2萬(wàn)元/平方米起。
駿景商鋪投資7大要素“為什么小區(qū)里沒有肯德基或麥當(dāng)勞呢？”住在駿景花園駿灝軒F座5樓的陳女士“非常遺憾”地對(duì)記者說(shuō)，“要是有的話，我和孩子天天都會(huì)去吃！”但是，精明的投資者當(dāng)然知道，單憑一個(gè)消費(fèi)者的熱情是無(wú)法獲得利潤(rùn)的。所以肯德基、麥當(dāng)勞沒有在駿景開店，而必勝客也只是落在了步行離駿景10分鐘的好又多旁邊。投資小區(qū)商鋪需要了解的東西很多，如果剝?nèi)グb宣傳，普通市民發(fā)現(xiàn)駿景商鋪與廣州眾多大型社區(qū)商鋪?zhàn)畲蟆⒆钪庇^的區(qū)別就是“適中的地段”———離鬧市區(qū)不遠(yuǎn)也不近。但真要開店的話，以下七大因素是必須考慮的。
租金———較高根據(jù)對(duì)開發(fā)商、店主、小區(qū)居民的訪問調(diào)查，駿景商鋪月租金在50元-300元/平方米。“從均價(jià)來(lái)看，駿景商鋪的價(jià)位偏高，這樣的成本對(duì)于利潤(rùn)相對(duì)較薄的行業(yè)來(lái)說(shuō)，顯然不態(tài)合適。”一位開玩具店的老板對(duì)記者分析說(shuō)。還有多名投資者表示，駿景商鋪的報(bào)價(jià)還有不少利潤(rùn)空間，“因?yàn)樵S多店面是經(jīng)過(guò)三四道轉(zhuǎn)手的，人家不會(huì)虧本租給你。”從駿景南北兩苑的戶型及入住人口來(lái)看，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)位確實(shí)還有提升空間———開發(fā)多年的北苑早已經(jīng)成熟，而近期開發(fā)的南苑多為大戶型，住戶必須有一定的經(jīng)濟(jì)能力。但是，這種較高的價(jià)位到底能維持多久，還是個(gè)未知數(shù)。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，恰當(dāng)?shù)膬r(jià)位與時(shí)機(jī)進(jìn)入駿景，是必須考量的。
特色———針對(duì)婦女兒童“駿景步行街的商鋪投資已經(jīng)飽和了，很難再有機(jī)會(huì)進(jìn)入開店。”旭燦地產(chǎn)物業(yè)顧問楊林對(duì)記者分析說(shuō)，想要低成本在步行街開店“基本上不可能”，除非到南苑。按照開發(fā)商的規(guī)劃，欲把駿景花園最南一條街打造成“婦女兒童用品一條街”及“汽車精品街”，最后提升整個(gè)南苑的消費(fèi)層次及特色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，駿景有服裝店10家，已經(jīng)開業(yè)的兒童用品店8家，幼兒園及培訓(xùn)班2家，各種發(fā)廊、美容按摩店13家，已經(jīng)形成不小的規(guī)模。從目前來(lái)看，現(xiàn)實(shí)與想法還有距離，但如果這種特色延續(xù)下去，或許可以及時(shí)進(jìn)入。
地段———不遠(yuǎn)也不近從總體來(lái)看，駿景商鋪離鬧市區(qū)的地段不遠(yuǎn)不近，交通也非常便利，相對(duì)番禺華南板塊或白云、芳村、黃埔等地的大型樓盤來(lái)說(shuō)，投資商鋪的運(yùn)輸成本相對(duì)較低、物流快捷。但從另一角度來(lái)看，這也給小區(qū)居民有了更多的購(gòu)物場(chǎng)所的選擇，哪個(gè)商店商品的性價(jià)比更高，居民隨時(shí)可以決定變換———這種可能導(dǎo)致小區(qū)消費(fèi)群體“外流”的客觀條件是投資者必須考慮的。“有錢消費(fèi)高檔酒吧、KTV的居民多數(shù)不會(huì)在小區(qū)里定夜場(chǎng)，他們不如去天河鬧市區(qū)，從這里打車到崗頂不過(guò)10多元錢，所以個(gè)性與家庭型消費(fèi)心理需求是小區(qū)商鋪的最大賣點(diǎn)。”駿景唯一的一家酒吧“中點(diǎn)站”老板對(duì)記者說(shuō)。
行業(yè)———吃和家政“男怕入錯(cuò)行，女怕嫁錯(cuò)郎”是最世俗與實(shí)用的口頭禪。而對(duì)于開店，該進(jìn)哪個(gè)行業(yè)其實(shí)沒有嚴(yán)格的對(duì)與錯(cuò)。因?yàn)椴还茉谀膫�(gè)行業(yè)，都有可能成功與失敗。據(jù)記者觀察，在駿景投資書店、美容業(yè)、房屋中介、音像店、藥店等已經(jīng)趨于飽和。專家認(rèn)為，現(xiàn)代零售商業(yè)及飲食服務(wù)業(yè)的重要發(fā)展趨勢(shì)是連鎖化、規(guī)模化、品牌化、擴(kuò)大市場(chǎng)份額和追求低成本擴(kuò)張，其內(nèi)在需求促使廣州的商業(yè)服務(wù)業(yè)順應(yīng)并主動(dòng)追逐住宅小區(qū)開發(fā)的動(dòng)向與潮流。根據(jù)駿景的入住人口，盡管駿景里面已經(jīng)有為數(shù)不少的沙縣小吃、汕頭牛肉丸等特色飲食店，連鎖快餐、小吃、精品店、花店、家政等行業(yè)仍有很大的市場(chǎng)空間。
人氣———南冷北熱人氣是做生意非常關(guān)鍵的，每個(gè)小區(qū)內(nèi)各區(qū)域商鋪的人氣都有“不均衡”現(xiàn)象，駿景也不例外。從目前來(lái)看，駿景南北兩苑的人氣分隔非常明顯———南冷北熱。這當(dāng)然與開發(fā)的時(shí)間有關(guān)系。人氣指數(shù)非常直接地影響了租金價(jià)格。在這種情況下，在南苑開店租金成本更低的同時(shí)，必須比北苑多提供增值服務(wù)才能取得居民的青睞，如送貨上門等。這有一個(gè)案例———因南苑的9棟、10棟尚未竣工，駿霖軒的臨街商鋪起初人氣并不旺，但“非靚美鞋店”（專門提供修鞋及擦鞋服務(wù)）開了不到1個(gè)月就招徠了不少顧客，“高峰期每天有800多元的收入。”
消費(fèi)———能力不菲從店面構(gòu)成來(lái)看，駿景居民在小區(qū)內(nèi)的休閑類消費(fèi)大于生活類消費(fèi)的支出———美容店、音像店、書店顧客不少，超市、菜市人氣有待提升。從開發(fā)商提供的數(shù)字來(lái)看，駿景目前多數(shù)住戶是有車一族，消費(fèi)能力不菲。“每天在家做飯吃的都是一些老人與小孩，其他人都要到晚上才能回來(lái)。”駿景新街市（綜合菜市）負(fù)責(zé)人祁戈告訴記者，市場(chǎng)上目前還有空檔口可供出租，蔬菜價(jià)格也比小區(qū)外面便宜幾毛錢。并且，小區(qū)里的兩個(gè)菜市在明年要合成一個(gè)———這也同時(shí)說(shuō)明，小區(qū)消費(fèi)空間存在提升，面對(duì)低端消費(fèi)群體的商鋪可能在駿景里沒有競(jìng)爭(zhēng)力。
潛力———與中山大道銜接對(duì)于駿景來(lái)說(shuō)，小區(qū)內(nèi)外的商鋪競(jìng)爭(zhēng)比起遠(yuǎn)郊樓盤更為激烈。比如超市，周邊的中山大道旁，近有好又多，遠(yuǎn)有萬(wàn)佳，不但步行很近，還有免費(fèi)接送車。同時(shí)，旁邊的棠下社區(qū)也有不少商鋪。從目前來(lái)看，駿景內(nèi)部缺少一個(gè)比較有號(hào)召力的大型購(gòu)物中心。根據(jù)開發(fā)商規(guī)劃，即將在北苑大門口八駿銅雕兩旁興建的駿景大型商業(yè)中心，是挖掘駿景商業(yè)潛力的重要步驟。到時(shí)候，駿景商鋪應(yīng)該能更好地與中山大道銜接。
樓盤特色：三代同堂的小區(qū)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到今年上半年，廣州市原八區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售商鋪面積為10.10萬(wàn)平方米，預(yù)售商鋪成交面積為16.42萬(wàn)平方米，市場(chǎng)消化率達(dá)163%，求大于供。價(jià)格上，2004年上半年廣州市預(yù)售商鋪成交均價(jià)為9493元/平方米，較2003年下半年的8229元/平方米上升了1264元/平方米，增長(zhǎng)15.4％。據(jù)駿景花園介紹，該小區(qū)的“兒童娛樂休閑文化一條街”正在招售中，和2000年以來(lái)推出的其它商鋪一樣，這些商鋪的租金不菲、小區(qū)商鋪也在相互競(jìng)爭(zhēng)，投資者們要掘金要有本錢、更要有創(chuàng)意和耐心。
地理位置駿景花園位于廣州市天河區(qū)，南靠黃埔大道、北倚中山大道，由廣州合生房地產(chǎn)公司于1997年開始開發(fā)，總占地面積50萬(wàn)平方米，總建筑面積80萬(wàn)平方米，開發(fā)八年以來(lái)，已建成樓宇90多棟，共計(jì)8000套住宅。目前7500套住宅已有人入住，入住人口近3萬(wàn)人，入住率高達(dá)97%。駿景花園是合生創(chuàng)展集團(tuán)開發(fā)的“景”系列品牌中最成功的品牌之一。該小區(qū)自1999年起就先后榮獲“1999年度廣州最受歡迎樓盤之首”、“2001年廣州十佳白領(lǐng)社區(qū)”、“2003年廣州十大明星樓盤”等30余項(xiàng)獎(jiǎng)牌。
居民構(gòu)成駿景花園是典型的三代同堂小區(qū)。小區(qū)的住宅有70%-80%是三房或四房的套房，住戶以家庭為主，而且多數(shù)是老人、中青年夫婦和小孩的三代之家。有資料顯示，住戶90%是大專以上文化水平。而小區(qū)業(yè)主（租戶）的消費(fèi)能力從以下幾個(gè)方面表露無(wú)疑。首先是業(yè)主的構(gòu)成。駿景的業(yè)主主要有五種：一是粵東、粵西的生意人，包括潮汕商人；二是企業(yè)的中高層管理人員，比如亞洲最大的鋼管廠的中國(guó)區(qū)60多位中高管理人員都住此；三是天河、黃埔區(qū)的公務(wù)員；四是廣州的藝術(shù)、媒體工作者；還有為數(shù)不算少的外籍人士租住該小區(qū)。以上身份的住戶都具有中高收入、較強(qiáng)的消費(fèi)能力的欲望，是富有商業(yè)價(jià)值的消費(fèi)人群。其次從房?jī)r(jià)水平來(lái)看，小區(qū)住宅的定位是中高檔，均價(jià)達(dá)5500元/平方米，比周邊小區(qū)貴500元/平方米左右，一套住宅總價(jià)至少是二三十萬(wàn)。業(yè)主的購(gòu)房能力自然和消費(fèi)能力是成正比的關(guān)系。同時(shí)小區(qū)的私家車數(shù)量也是業(yè)主消費(fèi)力的一個(gè)證明。從長(zhǎng)期租用停車位的情況來(lái)看，駿景有3000多輛私家車，而且以20萬(wàn)以上的車型為主，其中奔馳有100多輛。再?gòu)男^(qū)的三代同堂特色來(lái)看，一方面說(shuō)明小區(qū)主要人群是消費(fèi)能力最強(qiáng)的中青年人，一方面大量的老人、小孩，尤其是小孩自然就有多種消費(fèi)需求，會(huì)催生許多商機(jī)。從小區(qū)規(guī)模來(lái)看，近3萬(wàn)人的入住規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)歐洲小城，有足夠的消費(fèi)人群。另外該小區(qū)還將在小區(qū)西側(cè)開放新的樓宇，明年銷售，估計(jì)約有600戶。也就是說(shuō)明年小區(qū)又將陸續(xù)入住幾千人，為商鋪帶來(lái)新的客源。
消費(fèi)傾向駿景的三代同堂特色顯示，居民家庭的消費(fèi)首先是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行的。小區(qū)居民以35—45歲以主，小孩年齡多在5—15歲之間，小孩的消費(fèi)以衣食、娛樂、教育為主，這是商鋪投資的一個(gè)重要著眼點(diǎn)。另外不少家庭有老人，對(duì)保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等也有一定需求。小區(qū)也有不少兩口之家的年青家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化。從小區(qū)住戶的年齡層次來(lái)看，除了部分老人外，主要還是小孩、年輕人和40歲左右的中年人，相對(duì)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、功能、特色的關(guān)注要多于對(duì)價(jià)格的關(guān)注，他們可以接受中檔或者稍高的產(chǎn)品，也不會(huì)把金錢用在低檔產(chǎn)品上。而租戶中的老外會(huì)更喜歡一些有創(chuàng)意的產(chǎn)品或服務(wù)。從業(yè)主傾向消費(fèi)的商品類別來(lái)看，主要是一些日常生活所需的產(chǎn)品或者服務(wù)，如日用品、果菜、藥品、兒童玩具、嬰兒用品；而服務(wù)上主要是洗修車、美容美發(fā)等個(gè)人服務(wù)。由于小區(qū)商鋪面積、投資者資本有限，對(duì)電器、成人服裝等不可能有太多種類供選擇，加上小區(qū)附近好又多，去天河城等購(gòu)物中心也方便，因而住戶一般不會(huì)在小區(qū)內(nèi)購(gòu)買昂貴的大件商品。從主要消費(fèi)時(shí)段來(lái)看，日用品、果菜等日常消費(fèi)品多都是由小區(qū)家庭的老人或者保姆在上午采購(gòu)。中青年人白天要工作，晚上才會(huì)在小區(qū)消費(fèi)。
投資者反饋黃先生問：讀了貴報(bào)關(guān)于麗江花園商鋪投資的調(diào)查，深受啟發(fā)，我想問，投資五萬(wàn)元，在麗江花園開什么店鋪好？專家答：首先最重要的是你對(duì)哪些行業(yè)比較熟悉，如果不熟悉，貿(mào)然進(jìn)入則前景不妙。以目前來(lái)看，麗字樓的商鋪比較成熟，聚集人氣相對(duì)容易，但租金則較貴。租金一般在120———150元/平方米。按5萬(wàn)元投資來(lái)看，宜選擇面積小一些的商鋪。如果按行業(yè)來(lái)看，服裝、餐飲都是可以考慮的對(duì)象。在服裝方面，如果能從廠家直接拿貨比較好，如推出一些限量的廠家直銷名牌等。麗江的消費(fèi)能力中等偏上，100—300元的服裝居民相對(duì)容易接受，太貴可能風(fēng)險(xiǎn)有些大。至于餐飲，應(yīng)該以方便快捷的中餐為主。人均消費(fèi)在10元左右。鑒于目前新開了數(shù)家店，建議應(yīng)有些自己的特色。當(dāng)然，家政服務(wù)在麗江花園有不錯(cuò)的前景。但建立口碑是不容易的事。無(wú)論投資何種商鋪，建議在投資前親自詳細(xì)考察商業(yè)環(huán)境和盈利預(yù)期。
專家點(diǎn)評(píng)：“東進(jìn)”必經(jīng)之地——駿景社區(qū)商業(yè)發(fā)展分析與前瞻特約撰稿人 王瀚雖然同處于廣州市總體規(guī)劃中的“東進(jìn)”與“南拓”兩大戰(zhàn)略發(fā)展方向上，但是與麗江花園等在交通主干道旁偏居一隅的番禺樓盤不同的是，駿景花園夾于中山大道與黃埔大道兩條東西向主干道之間，位于廣州市中心城區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及黃埔工業(yè)區(qū)的交通必經(jīng)之地上，這種地理區(qū)位與交通格局在外部環(huán)境上影響著駿景社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。“九運(yùn)”之后，各路開發(fā)商期望主會(huì)場(chǎng)所在的東圃區(qū)域能夠像當(dāng)年的天河體育中心區(qū)域一樣成為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在這種期望下，好又多、萬(wàn)客隆等已捷足先登，花花世界等幾個(gè)大型商業(yè)中心以及一批專業(yè)市場(chǎng)未來(lái)也將扎堆此地，而駿景則計(jì)劃建設(shè)規(guī)模堪比天河城的大型商城，一場(chǎng)激烈的商業(yè)遭遇戰(zhàn)將在這塊“東進(jìn)”必經(jīng)的黃金寶地上展開。大型商戰(zhàn)更講求的是主力店、旗艦店之間在號(hào)召力、注意力等方面的比拼，對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)，則更適宜于仔細(xì)旁觀，適時(shí)跟進(jìn)，貿(mào)然輕進(jìn)有可能令自己的投資被輕易地套牢。另一方面，與洛溪-華南板塊一帶“飛地式”的發(fā)展不同，駿景花園走的是“漸次發(fā)展”的道路，是從當(dāng)年的城鄉(xiāng)結(jié)合部，從周邊的城中村群落中崛起的高級(jí)居住區(qū)。除了外部的影響因素外，大型居住區(qū)的自身特性也產(chǎn)生著影響。駿景花園是廣州市首批“綠色社區(qū)”之一，加上入住者對(duì)居住環(huán)境的高期望值，餐飲、酒吧等容易產(chǎn)生油煙、噪聲等污染的行業(yè)常常會(huì)引發(fā)居民的不滿，并且由于現(xiàn)有建筑物結(jié)構(gòu)往往欠缺相關(guān)的考慮與設(shè)計(jì)，更進(jìn)一步加劇了這一矛盾。不久前由于某酒家所引發(fā)的商住沖突就反映出這種商業(yè)功能與居住功能之間的矛盾，而講求“和氣生財(cái)”的商家應(yīng)該考慮如何協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，盡量規(guī)避爭(zhēng)端對(duì)經(jīng)營(yíng)所造成的沖擊。另外，社區(qū)封閉式的物業(yè)管理對(duì)于居住者是一個(gè)保障因素，但是對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言，則意味著將可能縮減消費(fèi)力基礎(chǔ)及流失社區(qū)外的流動(dòng)消費(fèi)群。投資者在選擇投資方向時(shí)，可以考慮結(jié)合以下幾個(gè)動(dòng)態(tài)因素。一個(gè)是考察社區(qū)邊緣商業(yè)的走向，由于處于社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外的結(jié)合部，可以兼顧兩個(gè)方面的消費(fèi)需求；同時(shí)應(yīng)該留意社區(qū)內(nèi)市政規(guī)劃路的建設(shè)動(dòng)態(tài)，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃路的開通將會(huì)增加新的商業(yè)結(jié)合部，這一點(diǎn)對(duì)于居住者來(lái)說(shuō)未必是件好事，但是對(duì)于商家而言，則不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)。另一個(gè)因素是駿景周邊已有天河軟件園等一批產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公區(qū)，而駿景本身未來(lái)也將興建若干寫字樓，中小投資者可以考慮投資于為商務(wù)辦公功能服務(wù)的各種配套商業(yè)。（觀宇/編制）
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