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加息迄今一個月有余，樓市走勢卻顯得撲朔迷離，難見端倪；各方都在密切觀察市場動向，以便有所應對；消費者在看政策會不會繼續出臺？業者在揣摩最佳推案時機，官方則暗自盤算著，該出哪一招既能平抑房價，又不致傷筋動骨，使樓市溫度驟降；于是形成目前景氣僵固的氛圍。
然而這是否說明，市場將長期堅持著如此混沌不明的局面呢？我看未必！因為，只要
樓市榮景仍現，政策打壓勢在必行；反之，則市場景氣難免逐漸溜滑梯，進入盤整階段；兩種狀況都將產生一種結果，就是“假性需求”或獲利了結或認賠出場，而使市場賣壓涌現！
二手房的快速崛起，將使上海樓市呈現新風貌。很多人以為，房地產市場所謂的“供應方”指的是開發商，其實開發商不但并非唯一出“貨”方，甚至不是最大宗的供給來源！
根據先進國家或地區的發展經驗，二手房交易通常占樓市總量的70%～80％。市場開發愈成熟，愈多消費者購屋之后，勢必逐漸形成多管道、多面向的物件流通模式，而二手房市場的迅速崛起，理所當然的取代、超越開發商興建的房屋總量，此時供需關系將無可避免地產生微妙變化。
上海目前所面臨的也正是這樣持續轉進的狀態。2000年，一手房售出145287萬平方米，二手房77852萬平方米，兩者差距約為1：05；2001年，一手房售出183183萬平方米，二手房為142243萬平方米，拉近到1：078；2003年一、二手房更是雙雙突破2000萬平方米，兩者以不及10萬平方米之些微落差，形成等量齊觀的局面，而今2004年二手房交易量已改寫歷史新紀錄，首度超越一手房市場，明確標示著傳統的“供需關系”，正在日新月異的上海發生結構性質變！
就以增量房來說，上海自1999年底開始，樓市進入復蘇期，價與量齊揚至今，光是進入市場的新建房屋，超過8000萬平方米約100萬戶！這還不包括原本空置與存量房的售出，及公房轉制上市的數量，如果將之計算在內，至少上兩億平方米破五百萬戶！如此龐大的房源，才是未來市場供需關系的主宰者，而非產能有限的開發商；這正是“市場”可敬與可怕之所在———你永遠無法準確掌握“供給”何時會蜂擁而出？而“需求”卻隨時可能瞬間“變盤”為供給！
各式各樣的供給來源左右樓市景氣。以臺灣為例，自從政黨更替之后經濟發展遭遇瓶頸，此時樓市的供給，便“房出多門”；除了開發商基于行業生存，持續推出預售或新建樓盤外，因無法正常繳納按揭款而被法院拍賣者有之，因為失業必須賣房子以維持生計者有之，打算移民而拋售房產者更有之………；各式各樣遠遠超過開發商所投資興建的房屋總數之供給來源，為已經低迷的房市帶來沉重打擊。
至于上海，眾所周知，根據有關單位的調查，短期投資性以竣工兩年內轉售者稱之，包括購入瞬間掛牌求售的期房轉讓購屋比例，正以驚人速度逼近20%，緊臨國際公認的“紅線區”；這其中還未含數量更加龐大的投資與自用均可，或“以租養房”者，否則起碼超過40％！
由于這類人群買房目的在于獲取最高增值利益，一旦景氣疲軟或下挫，便會由需求方變身為供給方，急于出脫手中存貨房屋，以求落袋為安；去年6月央行“121號文件”公布初始，不少嗅覺敏銳的溫州投機客開始拋售房屋，即為最好證明。公平而論，“假性需求”如“水”，能載舟亦能覆舟，缺乏投資買氣的市場注定死氣沉沉，惟其一旦過量而失控，必然啟動盛極而衰的景氣循環機制；那么，投資買氣高低認定標準為何呢？我的觀察是，非自住性需求的購買力如果占開發商推出樓盤的兩成以上，持續時間超過一年，泡沫爆破的能量便開始蓄積，拖得愈久，殺傷力愈強！其可能在樓市引發的后遺癥，恐怕才真的更值得各方關注。
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