房地產價格能不能繼續上漲以及上漲多少,完全取決于后續資金,與已經投入的資金無關。后續資金是推動市場走向的核心力量

    面對這個越來越大也越來越昂貴的宴席,誰來接盤?上海樓市和樓價進一步發展的巨大后續資金從什么地方來,這是一個亟需思考和解決的問題

    玩過股票的朋友都知道,每當股指上升到某一高位時,股價能不能進一步上攻,以及還有多大上攻能量,完全取決于有沒有后續資金以及后續資金的多寡。

    股市擴容也必須有大量的后續資金進場,否則市場馬上"掉頭"向下。資金對于市場走向的決定性影響是不言而喻的。

    進一步分析,在股市高位時再進行迅速擴容,那么對后續資金的需求就更大了。

    后續資金領導市場走向

    房地產市場的情況完全相似,上海房地產價格能不能繼續上漲,以及上漲幅度,完全取決于后續資金,與已投入資金無關。后續資金是推動市場走向的核心力量。

    目前上海房地產總量已經相當大了,房價也已經非常高了,這兩種情況決定了上海需要非常大的后續資金,才能保證樓市的進一步發展和樓價的進一步攀升。

    自上世紀九十年代以來,上海新造商品房面積已經接近2億平方米,可交易的存量房總面積當然還要多。2000年以來上海每年新造商品房銷售面積都超過2000萬平方米,這個數字比整個歐洲還多得多。預計今后5年上海還要新造1億平方米,這就要求十分巨大的后續資金的支撐。假設今年上海新造商品房銷售面積是2500萬平方米,均價每平方米8千元,僅僅一手房銷售就需要2000億元資金(實際上銷售面積不止而銷售價格則不到上述數字。這里所舉數字僅僅為了計算上的簡單直觀,準確數字以房地局或統計局為準。下同)。

    新造商品房的銷售不能"打白條",需要百分之百的資金。因此當房價比較低的時候,銷售同樣面積所需要的資金量比較少。房價持續迅速上升并要求維持一個很大的規模和一個價格上漲態勢,后續資金的需要量就將成倍增長,甚至以幾何速度遞增。假設2000年時上海新造商品房均價為每平方米3000元,銷售量2000萬平方米,當年所需要資金量為600億元。4年后每平方米均價增加到8000元,所需資金量上升到2000億元,急增3.3倍,凈增1200億元。同時最近幾年上海二手房交易量不僅增長極快,而且交易價格上升幅度也極大。有報道說,2003年上海二手房交易量達到2800萬平方米,預計今年達到3000萬平方米。假設今年二手房交易均價從過去的3000元上升到7000元,二手房交易所需要的新增資金達到1200億元(4000元*3000萬平方米)。一手房和二手房相加所需要的總資金達到3200億元,這可能占今年上海GDP(去年是6250億元)的將近一半和上海居民全部儲蓄總量(去年是5000億多元)的三分之二。

    盛宴開席 誰來買單

    面對這個越來越大也越來越昂貴的宴席,誰來接盤?上海樓市和樓價進一步發展的巨大后續資金從什么地方來,這是一個亟需思考和解決的問題。

    與其他任何房地產市場一樣,上海人(當然包括"新上海人")始終是上海房地產市場的中堅主體,上海人手里的錢始終比其他地方來的人手里的錢更重要和更牢靠。雖然一般說來上海人比起"兩外"人士收入不多資金不厚,但是他們是最忠實和堅實的力量。問題是,目前上海房價與居民收入比已經很高,有的說達到10:1,有的說達到12:1,不管具體多少,總之已經是一個非常高的水平。香港居民房價收入比自上世紀七十年代中后期以來一直在8:1以上,某些年份超過10:1,甚至超過14:1。但是凡超過17:1的年份(1980和1981年,以及1996和1997年)結果都以泡沫破裂和崩潰告終(破裂和崩潰的標志是價格下降幅度超過30%,回升時間超過24個月)。

    本人不贊成簡單地使用房價收入比(房價收入比具有非常豐富和生動的內容),不能僅以一個數字來證明什么更不能肯定什么。目前和將來上海的房價收入比是中國內地最高的,這是客觀和無可爭辯的,就像杭州肯定比蘭州高,紐約市肯定比紐約州高,東京和香港肯定比加拿大、澳大利亞的某些城市高,以及房價快速增長時肯定比房價下降時高一樣。但有一點可以肯定,最近幾年來上海以及全國居民的收入增長遠沒有房價增長快,資金的使用和儲備一直在"寅吃卯糧",資金能力已經大量被挖掘和消耗。雖然在財富效應以及房價大幅度上漲和繼續上漲的情況下,上海居民愿意進一步擠壓、犧牲更多的其他消費,將更多的錢用于房地產,但是這只是權宜之計,不是長遠之計。

    有報道說,目前上海家庭債務與可支配收入之比已經高達155%。另有報道說,作為大陸收入水平最高的上海人的消費水平已經大大落后于其他城市,因為上海人在房地產方面已經投入太多,嚴重影響了其他方面的正常消費。據統計,美國居民平均每月房屋還款額為1600美元,平均年還款19200美元,占平均稅后收入47200美元的41%,與每月用于食品和交通,或者用于衣服,健康和教育方面支出相當,低于信用卡48%的債務比例。

    "兩外"資金 難說可靠

    "兩外"人士仍然是上海市場不可或缺的重要資金來源。但是自去年下半年中央加強宏觀調控,尤其是今年5月銀行加強放貸監管及10月加息之后,有跡象表明外地人士在上海購買房子開始減少,速度放慢,觀望氣氛增濃。因為事實上上海房地產市場上的風險確實在增加,成本在上升而利潤空間在縮小。

    可以慶幸的是正當這種情況剛剛發生并且日益明顯時,最近數月境外人士在上海買房數量明顯增多,速度明顯加快,暫時彌補了外地人士投資的減少。毫無疑問,最近境外資金完全是"沖"人民幣升值預期而來的。

    第一,雖然近幾年上海房價增長很快,但境外人士如果拿非美元的其他外幣來買,由于相對美元而言大幅升值,所以他們并沒有覺得有太大的漲價。

    第二,如果人民幣升值,這些外幣將伴隨美元一起貶值,因此現在買進以人民幣計價的上海房地產可以保值。

    第三,境外人士如果能夠獲得外資銀行的房屋抵押貸款,目前利率遠遠低于內地統一的利率,大約僅為后者的50%,成本非常低廉。

    第四,境外人士如果能夠以美元償還銀行今后的還本付息,那么"一勞永逸"地避免了人民幣升值的風險和損失。

    第五,享受中國大陸經濟和上海房地產市場進一步發展帶來的好處和利益。

    因此,當外地人士開始覺得"卡喉嚨"的時候,境外人士在上海的房地產投資還有極大的空間。但是這些資金的可依賴程度是非常值得懷疑的,并不是也不能夠成為上海房地產發展的重要資金力量。

    上海目前正處在房地產發展高峰期,有人說至少還有15至20年的大發展,上海房地產發展所需要的后續資金將是一個長期和嚴峻的問題,只有當上海新造商品房數量大幅度下降,二手房比例在總交易量中占絕對比例的時候,后續資金壓力才有可能得到根本性釋放。尤其令人擔憂的是目前上海缺乏新房開工調節機制。

    美國、英國、加拿大、澳大利亞等國的房地產最近幾年也處在泡沫中,但是它們的"泡沫"主要表現在二手房市場,因此與上海相比,所需后續資金有限。美國每年新造房屋大約僅為存量房屋的1%,1990年后建造的"新房"大約占總量的15%,1950-1979年期間建造的房屋占總量的49%,美國平均"房齡"為30年。在經濟和房地產市場不景氣的情況下,美國新房開工率馬上下降,既維持了新造房屋的價格,也保證了二手房價格的穩定。

    經歷過泡沫破裂的日本和中國香港地區,危機爆發時都已經渡過了高峰期,新造房屋的比重都已經比較低了。金融危機時香港二手房交易約占七成。危機后香港連續好幾年新房開工率大幅度下降,最近才有所回升。

    價格永遠是資金與商品數量之比,無論房地產,股票還是其他任意商品(消費品或投資品)都是這樣。因此要想分析和判斷上海房地產市場和價格的走向與態勢,敬請關注后續資金。