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孫兆東
歷年的統計數據顯示，在中國傳統行業產生的億萬富翁之中，有60%以上的富豪起家于房地產行業。每一輪經濟周期都能造就一大批房地產富豪，一個重要的原因就在于房地產業與金融行業息息相關，是金融成就了房地產行業。因此，房地產的事業就是金融的事業。
考察房地產企業的發展，我們不難發現，所有房地產企業大都采用的是以宏觀經濟周期為依托，以金融擴張為紐帶，以人文關懷為題材，以營銷服務取得最終收益的外部交易型發展戰略。房地產企業的融資策略也都離不開“市場、資源、資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。
我們注意到，房地產企業的融資流程為：制定計劃，土地批租，最低首付資金，取得銀行貸款的土地手續，然后再把所獲得的土地抵押給銀行并到銀行貸款，用銀行貸款來的錢支付土地出讓金及早期投入的開支。此后，承建單位帶資金入場，開始土地開發，承建單位用資金做到正負零，房子就開始予銷售，同時房地產企業又從銀行獲得銷售的抵押貸款，完成收益周期。
值得關注的是，作為資金密集型產業，融資向來是房地產業生存和發展的關鍵。自2003年以來，我國房地產企業的發展面臨了前所未有的宏觀金融形勢和經營挑戰：2003年6月13日央行出臺“121號文”即《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》；2003年8月31日國務院出臺“18號通知”即《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》；2004年4月27日國務院發布《嚴格控制固定資產投資規模的通知》；銀監會2004年9月2日出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，相繼續出臺的宏觀政策改變了房地產企業的原有的融資模式和融資渠道，這四個文件對房地產行業和金融業都產生了深遠的影響：房地產業將規范健康發展，房地產金融將產生多元化格局。
解讀新的房地產金融政策，房地產開發企業所面對的是：房地產開發貸款必須“四證”齊全,貸款只能通過房地產開發貸款發放，不得以房地產流動資金形式發放，自有資金（所有者權益）不低于項目總投資的35%，貸款只能用于本地區房地產項目；土地儲備貸款額度不得超過所收購土地評估價的70%，期限最長不得超過2年；建筑施工企業流動資金貸款只能用于購買施工必需設備，不得挪作他用；對個人住房貸款只能對結構已封頂的住房發放，而且購房者月均還款額與收入比不能高于50%，購買第一套房，首付比例20%；購買第二套房，將提高首付比例；個人商用貸款抵借比不得超過60%，期限也不得超過10年等等。毫無疑問，目前的政策抬高了房地產銀行融資的門檻，符合標準的房地產企業數量大大縮水，而銀行的潛在客戶群也大大縮小，但與此同時，商業銀行的房地產信貸質量卻會因此得到提高。
面對新政策的要求，房地產企業融資策略也發生了實質性的調整：由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、私募和創新融資為輔、建立階段性組合融資安排、實現低成本融資、確保項目資金鏈安全的策略轉變。自2003年以來，我國房地產企業融資相繼涌現了：自有資金加上銀行貸款融資方式；自有資金加上信托計劃融資方式；股權融資加上銀行貸款融資方式；自有資金加上房地產投資基金融資方式等融資模式。此外，房地產企業還探索出了典當、股權和債券私募、開發商委托貸款、銷售融資、采購融資、票據融資、資產證券化等新的多元化融資渠道。
為了適應新形勢的變化，我國房地產企業融資呈現了前所未有的創新勢頭，房地產金融正走向融資模式多元化之路。傳統的房地產金融格局被打破，以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的創新新格局必將使房地產企業的競爭力得到全面提高。
（作者為中國建設銀行投資銀行部高級經濟師）
《國際金融報》 (2004年12月17日 第五版)
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