12月7日、8日、9日三天之后，上海市土地招投標(biāo)3號(hào)公告終于落幕，上海房屋土地資源管理局（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海房地局”）的招標(biāo)大堂又重新恢復(fù)平靜。對(duì)于許多開(kāi)發(fā)商而言，2004年的上海土地市場(chǎng)，再?zèng)]有超出想像的空間。這一次，上海市政府站在了宏觀調(diào)控的一邊，以近乎極端的方式來(lái)限制地價(jià)上漲。價(jià)高出局，熱情過(guò)頭的開(kāi)發(fā)商們注定只能空手而歸。

    地價(jià)降低了，房?jī)r(jià)又將怎樣走？上海市政府能用一次土地出讓政策的更改來(lái)平息投標(biāo)者的血脈賁張？面對(duì)噴涌而來(lái)的熱錢(qián)投資，還有什么能抑制房?jī)r(jià)的一漲再漲？

    調(diào)控一年，政策不斷，卻不得不面對(duì)全年高達(dá)20％的漲幅預(yù)期。逆勢(shì)飆升，2004年的上海樓市在以怎樣的方式續(xù)寫(xiě)神話(huà)？

    房?jī)r(jià)雙軌

    又是一次預(yù)期。自去年上海房地局局長(zhǎng)蔡育天在上海兩會(huì)前夕劃定2004年12％的漲幅之后，12月3日，上海土地資源管理局副局長(zhǎng)龐元，再度對(duì)外表示，明年上海房?jī)r(jià)上漲幅度將被控制在接近或低于居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度。

    然而，這種預(yù)測(cè)并沒(méi)有在市場(chǎng)中找到根基。

    在蔡和龐的表述中，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始走上一條平穩(wěn)上漲的道路。而在靜安、在盧灣、在上海任何一個(gè)有人群聚集的地方，房?jī)r(jià)的躥升依舊“歇斯底里”。

    位于普陀區(qū)的中遠(yuǎn)兩灣城，首期開(kāi)盤(pán)均價(jià)不足每平方米4000元，至今年8月11日四期開(kāi)盤(pán)均價(jià)突破1萬(wàn)，并營(yíng)造了100多人排隊(duì)5天5夜購(gòu)房的駭人場(chǎng)面；而同樣位于靜安的中凱城市之光，從今年1月16000多元／平方米的銷(xiāo)售均價(jià)起，到9月份，均價(jià)已達(dá)22000元／平方米，12月已經(jīng)達(dá)到27000元／平方米。

    “從來(lái)沒(méi)有感覺(jué)到任何房?jī)r(jià)緩漲的跡象。”位于靜安區(qū)中原物業(yè)門(mén)店的銷(xiāo)售員告訴記者，在上海做中高端物業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，唯一擔(dān)心的只是沒(méi)有房源，幾乎是到手就有人接盤(pán)，而在宏觀調(diào)控的幾個(gè)月里，“連續(xù)創(chuàng)造了最好業(yè)績(jī)”。

    這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，究竟誰(shuí)更在意宏觀調(diào)控？

    “商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快趨勢(shì)得到了一定的遏制，一方面預(yù)售均價(jià)基本上漲，但增幅已經(jīng)趨緩。內(nèi)外環(huán)線(xiàn)之間漲幅小了一些，而低價(jià)位商品房，除了外環(huán)線(xiàn)以外地區(qū)，是負(fù)增長(zhǎng)。”龐元局長(zhǎng)的講話(huà)，是關(guān)于宏觀調(diào)控的另一種聲音。

    在近一年的時(shí)間內(nèi)，宏觀調(diào)控的巨大壓力在上海產(chǎn)生意外結(jié)果是，原本單一的房?jī)r(jià)軌跡，竟演化成兩條互不相干的平行軌道，各自前行。

    “抑漲和攤平是兩個(gè)概念，卻有一樣的效果。”地產(chǎn)界資深人士指出，房?jī)r(jià)的計(jì)算方法頗有講究，平均價(jià)并不足以說(shuō)明市場(chǎng)。矛盾的集中點(diǎn)在于，究竟能不能把無(wú)法流通的配套商品房和農(nóng)民配套房統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

    如果宏觀調(diào)控都不能真正抑制上海房?jī)r(jià)的話(huà)，又是誰(shuí)給了它如此強(qiáng)大的上升動(dòng)力？

    資金源頭調(diào)查

    “上海樓市資金結(jié)構(gòu)的一個(gè)新特點(diǎn)就是外資流入的增長(zhǎng)。”商業(yè)銀行人士說(shuō)，盡管沒(méi)有相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)確定外資進(jìn)入的數(shù)額，但在不同銀行的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)中，可以感到外資的來(lái)勢(shì)猛烈。

    信義房地產(chǎn)的一位物業(yè)顧問(wèn)告訴記者，前兩年主要是溫州人以家族為單位在炒，有的客戶(hù)甚至買(mǎi)下了整幢6層高的樓房，然后在今年初全部拋掉，每平方米凈賺4000—5000元。“盡管溫州炒房團(tuán)一度成為催高樓價(jià)的象征，但與外資流量相比，幾乎是滄海一粟。”

    根據(jù)中國(guó)銀行上海分行公布的數(shù)據(jù)顯示：今年8月起，該行個(gè)人客戶(hù)結(jié)匯量連續(xù)大幅攀升。8月份整月交易總金額達(dá)到1．8億美元；9月份交易量又較8月份提高了17％；10月底，客戶(hù)要求把美元兌換成人民幣的交易量又猛增了34％。

    有跡象表明，11月的結(jié)匯增速仍在提高。銀行的分析人士認(rèn)為：“其中約有30％－40％結(jié)匯后投向了房地產(chǎn)，這種趨勢(shì)在8月份以來(lái)更加明顯。”以此估計(jì)，僅中行一家，在今年9月份以來(lái)的三個(gè)月內(nèi)就有大約16億到22億元境外資金流入上海的樓市。

    而這種現(xiàn)象在外資行也同樣明顯。

    以某港資銀行為例，該銀行的一位個(gè)人客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，在經(jīng)過(guò)該行嚴(yán)格審核之下，8月份以來(lái)每個(gè)月符合條件的非居民個(gè)人按揭貸款依然可以達(dá)到5000萬(wàn)美元，9到11月累計(jì)估計(jì)約有1．5億美元流入樓市，而他們?cè)谏虾５貐^(qū)的市場(chǎng)份額遠(yuǎn)不及匯豐、花旗等大銀行。

    致力于中國(guó)個(gè)人銀行拓展的渣打銀行中國(guó)區(qū)個(gè)人銀行總裁胡美霞分析，海外個(gè)體資金涌入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要基于三點(diǎn)考慮：

    相較于新加坡、香港等上海的房?jī)r(jià)還是比較低的，他們認(rèn)同上海房地產(chǎn)的回報(bào)率（上海現(xiàn)在的租金回報(bào)率在8％左右，新加坡僅為2％）；雖然部分人也會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)上升比較快，但由于越來(lái)越多的非居民進(jìn)入上海，新的增量還是會(huì)釋放。

    另一方面，除了通過(guò)銀行可以監(jiān)測(cè)到的境外個(gè)人投資情況外，港臺(tái)和歐美的基金開(kāi)始分羹上海房地產(chǎn)。與以往港臺(tái)資金占主導(dǎo)不同，真正的歐美風(fēng)險(xiǎn)基金進(jìn)入的契機(jī)是：2003年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)信貸的緊縮讓部分房產(chǎn)商資金空前緊張，這給境外資金提供了廣闊的需求。

    2004年5月7日，美國(guó)石油大王洛克菲勒國(guó)際集團(tuán)與新黃浦(資訊 行情 論壇)集團(tuán)簽署了合作協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)建設(shè)外灘源項(xiàng)目。而在摩根士丹利房地產(chǎn)基金的研究計(jì)劃中，未來(lái)2年，也將有3億到20億美元的海外資金投向中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，美國(guó)國(guó)際集團(tuán)等多家境外投資銀行、養(yǎng)老基金等都表現(xiàn)出了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的強(qiáng)烈興趣。

    是不是外資炒高了2004的上海樓市？11月25日，上海市新聞發(fā)言人焦揚(yáng)否認(rèn)了這一觀點(diǎn)，稱(chēng)境外人士購(gòu)房在總需求中占4％不到。

    然而，兩個(gè)事實(shí)值得關(guān)注。首先，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了居民的可支配收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在2002年10月，上海的套均總價(jià)已經(jīng)達(dá)到96萬(wàn)元，是家庭年平均收入的近20倍。其次，上海今年的動(dòng)拆遷進(jìn)展大幅緩慢，上半年實(shí)際動(dòng)遷居民僅為1．5萬(wàn)戶(hù)。

    “在本地購(gòu)買(mǎi)力不足和拆遷造成鋼性需求缺失的情況下，除了外來(lái)投資，還有什么來(lái)支撐房?jī)r(jià)的上漲？”有研究人士指出，“外資份額雖小，但因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的主要是中高檔樓盤(pán)，所以對(duì)上海樓市的影響不可小覷，它已經(jīng)成為左右中、內(nèi)環(huán)線(xiàn)價(jià)格的一股重要力量。”

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究所所長(zhǎng)趙曉雷教授認(rèn)為，“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)程度上是一種‘信心經(jīng)濟(jì)’、‘預(yù)期經(jīng)濟(jì)’，當(dāng)預(yù)期不樂(lè)觀，信心受到?jīng)_擊，就會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。”

    另有銀行界人士分析，在今年下半年銀行貸款的資金流向中，有一部份間接地流入了房地產(chǎn)業(yè)，有的可能是短期貸款由企業(yè)轉(zhuǎn)手給了轉(zhuǎn)戰(zhàn)于北京、上海、杭州、重慶等地的“炒樓者”。

    市長(zhǎng)出手“干預(yù)”

    在近十年中，上海房地產(chǎn)增加值占全市ＧＤＰ的比重已經(jīng)由1990年的0．5％激增至目前的7．4％。而隨著房地產(chǎn)業(yè)在上海整體經(jīng)濟(jì)中所處地位的日益突出，它的每一次起落，都牽連著深刻的政策背景。尤其是前后兩次宏觀調(diào)控所引發(fā)的房?jī)r(jià)沉浮，更是與上海市政府的應(yīng)對(duì)態(tài)度密切相關(guān)。

    1990年代中期，在第一次宏觀調(diào)控和東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重打擊之下，上海樓市一片低迷，由此而產(chǎn)生的爛尾樓、閑置土地，以及大量的空置房，不僅阻礙了上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也在一定程度上影響了上海的都市形象。

    因此，為了有效拉動(dòng)樓市，促進(jìn)消費(fèi)需求，上海市政府積極出臺(tái)了一系列刺激政策。

    1996年6月24日，上海市政府出臺(tái)了《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的若干規(guī)定》， 該規(guī)定共包含了8條刺激性政策，其中包括了購(gòu)房入戶(hù)、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、改革住房分配制度、擴(kuò)大銀行抵押貸款業(yè)務(wù)、積極推行個(gè)人購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)等。

    而業(yè)界的普遍認(rèn)識(shí)是，“這些政策，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都起到十分深遠(yuǎn)的影響，也正是上海房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步上揚(yáng)的最初動(dòng)力。”

    2004年，面對(duì)市場(chǎng)中不斷發(fā)出的泡沫質(zhì)疑，以及中央宏觀調(diào)控的強(qiáng)力推進(jìn)，上海市再度針對(duì)樓市密集式地推出一系列的政策措施。而這一次，政府的職責(zé)則從提升市場(chǎng)換作了平抑房?jī)r(jià)。

    同樣的市場(chǎng)，目的不同，效果迥異。

    3月25日，上海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)表示，市政府已將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度調(diào)控列為今年的重點(diǎn)工作之一。當(dāng)周，上海市市長(zhǎng)韓正親自參與，召集有關(guān)部門(mén)專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了一次針對(duì)制定平抑房?jī)r(jià)政策的內(nèi)部會(huì)議，并初步確定將快速采取三項(xiàng)舉措以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作“適當(dāng)調(diào)控”。其中包括，限制期房轉(zhuǎn)讓、停止轉(zhuǎn)按揭以及降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。

    此后，限制期房轉(zhuǎn)讓、停止轉(zhuǎn)按揭迅速落實(shí)，然而被業(yè)界公認(rèn)為平抑房?jī)r(jià)“最強(qiáng)一擊”的降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)卻最終“流產(chǎn)”。而根據(jù)當(dāng)時(shí)房地局的相關(guān)調(diào)查，該政策一旦出臺(tái)，提前上市的普通住宅商品房供應(yīng)量將達(dá)到500萬(wàn)平方米，市場(chǎng)將大大放量，從而迅速使房?jī)r(jià)回落。

    對(duì)此，上海社科院房地產(chǎn)研究中心的研究員顧建發(fā)認(rèn)為，“在一定程度上，地方政策的平穩(wěn)溫和不但緩解了宏觀調(diào)控的壓力，也給予了投資者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的良好預(yù)期。”

    供需反向的根源

    “中央調(diào)控指引了一個(gè)方向，而地方政策則只表明了姿態(tài)。”顧建發(fā)指出，政策影響在目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊舉足輕重，但落點(diǎn)是否正確才是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵。“就當(dāng)前的調(diào)控而言，有哪一項(xiàng)是落實(shí)在了供需關(guān)系上？”

    121號(hào)文件以整肅房地產(chǎn)業(yè)界“殺手锏”姿態(tài)登場(chǎng)。該文件通過(guò)“管貸款”的方式——嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、及個(gè)人投資性按揭貸款等，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。

    僅僅是宏觀調(diào)控的起點(diǎn)，一時(shí)間房產(chǎn)商仿若驚弓之鳥(niǎo)。1990年代中期宏觀調(diào)控的巨大創(chuàng)傷，使他們不得不為又一個(gè)“寒冬”來(lái)臨而膽戰(zhàn)心驚。

    不過(guò)，兩個(gè)月后的事實(shí)證明，121號(hào)文件并非開(kāi)發(fā)商的噩夢(mèng)開(kāi)端，相反，它挑起的是宏觀調(diào)控本身的博弈。隨即出臺(tái)的10號(hào)文，讓惶惶不可終日的開(kāi)發(fā)商和投資客完成了向“市場(chǎng)化勝利”的轉(zhuǎn)型。

    “對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也要繼續(xù)加大支持力度。”建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在當(dāng)時(shí)新聞發(fā)布會(huì)的講話(huà)更被視作是對(duì)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)可“定調(diào)”。

    “‘土地和信貸’是本輪宏觀調(diào)控的兩扇閘門(mén)，但無(wú)論是哪一扇閘門(mén)都沒(méi)有對(duì)樓市起到顯著成效。”趙曉雷認(rèn)為，“宏觀經(jīng)濟(jì)政策在調(diào)控房地產(chǎn)投資、防止銀行金融風(fēng)險(xiǎn)方面是適宜的，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效應(yīng)則需作進(jìn)一步分析。”

    在這一點(diǎn)上，趙與顧的看法一致。“本次調(diào)控更多只是抑制了供給，而對(duì)需求的抑制卻微乎其微。”

    “有了宏觀調(diào)控這面旗幟，還需要有人來(lái)?yè)巍！币晃粐?guó)企開(kāi)發(fā)商認(rèn)定，全國(guó)性政策只有由地方政府來(lái)細(xì)化落實(shí)，才會(huì)有效果，而就目前而言，上海政府的地方政策，做得更多的是緩沖和過(guò)度，而并非強(qiáng)化。

    這種政策對(duì)沖直接導(dǎo)致了上海樓市的另一怪異現(xiàn)象：供需反向。

    根據(jù)房地局統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年上海的批準(zhǔn)預(yù)售面積與去年同比下降15．48％；新開(kāi)工面積同比降幅為5．17％。而同時(shí)間段的需求數(shù)據(jù)卻顯示，上海的已登記預(yù)售成交面積同比增長(zhǎng)15．38％。

    供與需反向增長(zhǎng)，兩者的落差超過(guò)30％。

    “宏觀調(diào)控的初衷之一在于抑制房?jī)r(jià)的猛漲和短期內(nèi)的快速拉升，而控制房?jī)r(jià)的最有效方式就是增加供應(yīng)量，由買(mǎi)方市場(chǎng)進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)。但今年又由于一系列限制土地的措施的出臺(tái)，上半年的供需比竟高達(dá)1（批準(zhǔn)預(yù)售）：1．34（已登記預(yù)售）。如果不是有大量的去年存量可供彌補(bǔ)缺口，供需將更加緊張。”

    上海市普潤(rùn)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的王水田分析認(rèn)為，在有大量資金持續(xù)流入樓市的情況下，供不應(yīng)求的矛盾在宏觀調(diào)控下并沒(méi)有得到緩解，反而加劇，這在另一方面成了促使房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力。