城市居民購買力透支至極限 房價轉(zhuǎn)跌已悄然來

    每一個人，每一個關(guān)注房地產(chǎn)市場的人都會知道，2004年，房地產(chǎn)市場是在“房地產(chǎn)泡沫”爭論之聲中走過來的。一年來，不論是在經(jīng)濟理論界，還是在房地產(chǎn)業(yè)界，抑或是在新聞輿論界，有關(guān)“房地產(chǎn)泡沫”爭論的聲音，可以說是不絕于耳，而且是愈演愈烈。

    泡沫存在已是不爭的事實

    對于房價收入比，聯(lián)合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1，超過這個上限，房地產(chǎn)市場就會停頓。

    聯(lián)合國人居中心定出這個房價收入比上限的標準3∶1，顯然是從人道的角度，從人權(quán)的角度而言的�！叭巳讼碛羞m當住房”是聯(lián)合國《人居議程》的核心目標。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現(xiàn)，也是任何一個負責(zé)任政府不能回避的重大責(zé)職。

    而世界銀行定出這么個房價收入比上限的標準5∶1，則更多地是從房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)在的運行規(guī)律而言的。

    根據(jù)聯(lián)合國《國民經(jīng)濟核算統(tǒng)計年鑒》和各國統(tǒng)計年鑒，分析GDP達1000美元時居民消費結(jié)構(gòu)，我們就可以發(fā)現(xiàn)，以美國、英國、法國和日本為例，其住房消費支出比例最大的為英國13.8%，最小為法國8.3%。

    而房價收入比為5∶1，這說明什么？這說明在這些西方國家，如果一個城市的人均可支配年收入為1.3萬元，按一家3口人計，戶均可支配年收入為3.9萬元，則該城市平均水平的每套住房的銷售價格約為19.5萬元。

    如果以住房消費支出比例最大的英國13.8%為標準計，則為購買這套19.5萬元的住房，所需時間為19.5÷（3.9×13.8%)＝36.2年(在這里，為計算方便起見，我們假設(shè)收入、房價都不增長)。如果一個人25歲參加工作，則當其61歲時，可以為這套房子付清全部費用。在退休年齡65歲前，其可以付清全部費用，應(yīng)該說是可以接受的。

    但是，如果當房價收入比超過5∶1，由上面的分析可知，這樣的房價，對于大多數(shù)人來說，顯然是不可接受了。如果過高的房價不能為大眾所接受，那么，房地產(chǎn)市場自然要停頓了。這就是世界銀行房價收入比為5∶1，其所蘊含的內(nèi)容。

    我們明白了聯(lián)合國人居中心和世界銀行房價收入比上限的由來，自己就很容易判斷目前我國一些城市的房價到底是否存在泡沫了。

    國家統(tǒng)計局發(fā)表的統(tǒng)計公報顯示，2003年我國人均GDP首次突破1000美元，達1090美元。然而與此同時，我國有些城市的房價收入比也已經(jīng)達到了10∶1，有的甚至超過了12∶1，遠遠超過了聯(lián)合國人居中心標準的上限3∶1；世界銀行標準的上限5∶1。這里面到底有沒有泡沫呢？其實，每個人都是不難做出判斷的。

    然而，我國的許多房地產(chǎn)開發(fā)商都借口國情有別，而拒不承認房地產(chǎn)存在泡沫，或者說泡沫非常小，甚至一些經(jīng)濟學(xué)家和政府部門的官員也都站出來執(zhí)同一態(tài)度。這到底是怎么回事呢？

    是由于中國人多地少？可有的國家和地區(qū)，人多地少的情況比我們還嚴重喲。是中國老百姓特別能吃苦耐勞？這個也許是事實，但是，可以肯定地說，即便中國老百姓最節(jié)衣縮食，其實也實在是難以承受得起這高昂的房價了——

    當房價收入比達到12∶1時，如果一個城市的人均可支配年收入為1.3萬元，按一家3口人計，戶均可支配年收入為3.9萬元，則該城市平均水平的每套住房的銷售價格約為46.8萬元。

    對于這樣的一套房子，該城市平均收入的家庭如果想買，則不吃不喝也得10多年。而如果以最長年限按揭貸款30年的方式購買此房，則首付20%要8.8萬元，按10月29日生效的個人住房貸款年利率5.31%計，則月供約需2113元。那么，這3口之家，日常每月生活費還剩3250-2113＝1137元，人均1137÷3＝379元。

    小孩子感冒一次得多少錢？小孩子上學(xué)得多少錢？……

    面對這樣的現(xiàn)實，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)濟學(xué)家，甚至一些政府官員還在口口聲聲地聲稱房地產(chǎn)不存在泡沫，真不知他們立論的依據(jù)何在？而個別經(jīng)濟學(xué)家提出的“窮人買不起住房不要緊，可以由富人買了第二套住房出租給他們住”的言論，更是容易讓人想起歷史上那句“何不食肉糜”的名言。

    由于賣房好比整體出售，出租房屋好比零售，“整售價”應(yīng)該低于“零售價”，用房地產(chǎn)市場的行話來說，就是房屋售價低于租金總和(這里“租金總和”與“房屋售價”之差，就是投資購房者的“投資回報”)。當“窮人”買不起住房時，正常情況下，自然是更加租不起相應(yīng)水平的住房了。

    因此，可以肯定地說，在一些房價收入比已達到甚至已超過12∶1的城市，房地產(chǎn)市場其實已陷入了自住者買不起，投資者租不出的困境。如果此時，在該城市的房地產(chǎn)市場上，如果房價還在繼續(xù)上漲，則最大的可能，是進入了“縮量空漲階段”；而如果此時依然供需兩旺，甚至庫存(空置房)有所下降，則幾乎可以肯定地說，是那些投機者在興風(fēng)作浪、大膽地賭上一把，這是在上演最后的瘋狂了。

    房地產(chǎn)如此泡沫產(chǎn)生的根源何在

    雖然，從長遠來看，房價的總體趨勢看漲，是件順理成章的事情。但是，在正常情況下，房價雖然會漲，但也不至于漲到這種房價收入比達到甚至超過12∶1這種離譜的程度。這里面關(guān)鍵是三個因素協(xié)同作用的結(jié)果。

    這三個因素是“按揭貸款購房”，“土地儲備、招拍掛出讓土地”以及“房地產(chǎn)的投機炒作”——

    經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們，在市場經(jīng)濟條件下，商品的價格和數(shù)量是由供需的平衡點決定的。對于房地產(chǎn)市場來說，自然也不能超然于這一經(jīng)濟規(guī)律之外。

    按揭貸款購房，其實質(zhì)是將潛在的購買能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買能力的一個過程。在本質(zhì)上來講，它是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放，即將未來幾年乃至幾十年的潛在的房屋需求提前而攢到現(xiàn)時來了。因此，由此而激發(fā)出來的自然是對住房現(xiàn)時的極大需求。從經(jīng)濟學(xué)上講，需求曲線自然會因此而發(fā)生很大的移動，這時，如果想保持房價的穩(wěn)定，自然，相應(yīng)地，我們得設(shè)法讓供給曲線也發(fā)生很大的移動。具體到房屋的供應(yīng)量來說，得相應(yīng)地有很大的增加，這應(yīng)該是毫無疑問的。

    而土地儲備、招標拍賣掛牌方式的供地方式，由于采用了壟斷供地的形式，而且在每次供地時，在量的規(guī)定上總是供不應(yīng)求的，因此，當?shù)卣�府即便沒有非飽和型穩(wěn)步適量供地的政策取向，但在實際操作過程中，如沒有相應(yīng)的統(tǒng)籌政策和措施的配套跟進，那么，土地的供應(yīng)量必定是小于至多是等于土地的需求量的。而房屋的供給量和土地的供給量、房屋的需求量和土地的需求量是呈現(xiàn)同方向變動，兩者大體上近似于正線性相關(guān)；當容積率一旦確定，則呈完全的正線性相關(guān)。

    因此，當一個城市“按揭貸款購房”和“土地儲備、招拍掛出讓土地”這兩個政策要是同時實施的話，那么，在實施這兩個政策的同時，更需要有強有力的住宅用地供應(yīng)量的增加；如果沒有，那么，這個城市房地產(chǎn)價格就只能是一路上揚了。

    而一路上升的價格，自然會引來房地產(chǎn)投資者和投機者。這時，如若沒有相應(yīng)的、統(tǒng)籌的、配套的政策跟進，來防范、打擊房地產(chǎn)市場的投機，甚至反而去迎合這種房地產(chǎn)市場投機行為的話，那么，同股票市場一樣，房地產(chǎn)市場很快就會變成高度的投機市場(股票市場和房地產(chǎn)市場最容易“泡沫化”，這不光是以往的經(jīng)驗教訓(xùn)告訴我們的，從理論上也不難加以證明)。一路高漲的價格讓人們對預(yù)期更加看好，從而迎來更多的投機者，更多的投機者促成價格的更加高漲……

    遺憾的是，在一些城市，事至今日，也看不到全年住宅用地供應(yīng)計劃的公布，更不要說有當時能夠順應(yīng)按揭貸款的力度，而相應(yīng)主動地調(diào)節(jié)供地的數(shù)量了。而更讓人難以理解的是，在一些城市，對炒賣火車票這樣的投機行為也要屢屢打擊，但在過去很長一段時間里，我們很少能夠看到有關(guān)部門對炒房行為的打擊，相反，個別的卻是對此行為極力迎合。

    房價由漲轉(zhuǎn)跌的拐點已悄然來臨

    正當房地產(chǎn)行業(yè)的兩個主管部門——建設(shè)管理部門和土地管理部門，正在為“是地價抬升了房價，還是房價拉高了地價”而爭論不休的時候，正當建設(shè)部政策研究中心課題組出臺報告《怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢》，告訴大家，目前房地產(chǎn)并沒出現(xiàn)泡沫，現(xiàn)階段房價下跌并不一定就是好事的時候，金融部門卻早已認識到了“房地產(chǎn)泡沫”的嚴重程度，并正在采取一步又一步行動——“五一”期間暫時停貸，“五一”后對房貸提高門檻，內(nèi)部對違規(guī)放貸進行清查，央行一次次發(fā)出防范風(fēng)險的警告，銀監(jiān)會出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》……

    在《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》中，可圈可點的是作出了這樣的明確規(guī)定：商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

    銀監(jiān)會的這一規(guī)定，從根本上講是對越演越烈的、日益加劇的透支未來的方式(即按揭購房)進行購房的行為作出了理性的限制，從而收到限制房價收入比的功效。另外，打擊炒房行為，雖非金融部門的分內(nèi)事，但是銀監(jiān)會的這一規(guī)定，無疑也是對利用銀行資金進行炒房的行為，進行了嚴格的限制和嚴厲的打擊�？梢院敛豢鋸埖卣f，對越演越烈的利用銀行資金進行炒房的行為，起到的是釜底抽薪的作用。

    而央行宣布的從10月29日起的加息決定，雖然是出于整個宏觀經(jīng)濟的考慮所做出的決定，并非單單針對房地產(chǎn)市場而來。但是，其對整個房地產(chǎn)市場方方面面所發(fā)生的影響，依然是不可估量的。

    央行的這次加息，加息幅度是如此之小，上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率僅為0.27%，其對經(jīng)濟所產(chǎn)生的直接影響自然十分有限，因此，人們都將其看成是警示性的。而對于當前的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展來說，所渴望的真是這種警示。

    “加息”一旦宣布，各路專家學(xué)者們立即對中國即將步入“加息通道”作出了種種預(yù)言，各市場經(jīng)濟活動主體立即對加息后社會經(jīng)濟活動將會發(fā)生何種的變化，紛紛作出了自己的估計……

    對于房地產(chǎn)市場而言，“加息”讓人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期重新作出了評估。“加息”讓許多人從那種“只要貸到了款，買到了房，就等于賺到了錢”的如癡如醉的迷幻狀態(tài)中清醒過來。“加息”讓人們明白，不論是按揭貸款購房自住，還是按揭貸款投資購房抑或是按揭貸款投機購房，都是要講成本的，都是要冒風(fēng)險的，所有這些，無疑會讓那些非理性購房者望“息”卻步。而對于投機市場來說，預(yù)期的改變，起到的往往是扭轉(zhuǎn)乾坤的作用。

    我們在前面已經(jīng)分析過，房價收入比高達甚至超過12∶1的奇特現(xiàn)象，是在“按揭貸款購房”，“土地儲備、招拍掛出讓土地”以及“房地產(chǎn)的投機炒作”這三個因素的協(xié)同作用下才得以實現(xiàn)的�，F(xiàn)在，這三個因素中的“按揭貸款購房”和“對炒房行為的放縱不管”這兩個因素已經(jīng)得到改變，不難推測，在那些房價偏高的城市，建立于非理性基礎(chǔ)之上的房價一路高歌猛進，應(yīng)該已經(jīng)走到了盡頭，房價由漲轉(zhuǎn)跌的拐點已經(jīng)悄然來臨。

    對于政府官員來說，對于業(yè)內(nèi)人士來說，

    一方面欣慰于過去幾年房地產(chǎn)業(yè)對GDP的巨大貢獻；

    另一方面又憂心于房地產(chǎn)泡沫是否真的存在。

    是否會真的破裂？

    而對于普通百姓來說，

    最為關(guān)心的則是

    ——2005年的房價將會是何種走勢？