自今年10月份加息前后及至現(xiàn)在，關(guān)于房地產(chǎn)多、空爭論達(dá)到白熱化程度。加息以后，我國房地產(chǎn)市場越來越像個(gè)充滿變數(shù)的“謎局”，眾說紛紜，莫衷一是。眼下，在繼續(xù)“加息”呼聲中，房地產(chǎn)“錢”景究竟如何？

    海外“熱錢”進(jìn)入樓市

    上海房價(jià)“越調(diào)越高”

    上海樓市是全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。最近一個(gè)多月來，上海房價(jià)持續(xù)上漲，一手房日均成交價(jià)格一直在8000元／平方米以上的高位上行，曾一度破萬元心理大關(guān)，達(dá)到10031元／平方米。

    土地也控制過，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也緊縮過，購房人銀行按揭成數(shù)也降低過，利率也發(fā)出了上漲的信號，為何房價(jià)還是越來越高？分析人士認(rèn)為，這有內(nèi)外兩大因素促成：調(diào)控加劇供需失衡，大量海外熱錢涌入上海樓市。

    前階段的調(diào)控政策對供給的調(diào)控力度較大，而對需求方面的調(diào)控較小，導(dǎo)致在中心城區(qū)出現(xiàn)供求失衡。這是包括上海在內(nèi)的全國多個(gè)地區(qū)房價(jià)繼續(xù)上漲的共性原因。

    然而，導(dǎo)致上海房價(jià)調(diào)息后仍“逆風(fēng)飛揚(yáng)”的直接原因，還是海外熱錢大量涌入樓市。與全國其他地方相比，這是近期上海房價(jià)高漲的獨(dú)特原因。成功開發(fā)多個(gè)樓盤的萬科集團(tuán)董事長王石日前在上海舉行的住交會(huì)論壇上說，以前海外基金對國內(nèi)房地產(chǎn)市場并不看好，近期進(jìn)入房地產(chǎn)市場的熱錢明顯增多，雖然在數(shù)量上還沒有具體統(tǒng)計(jì)。一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)研究人士個(gè)人判斷，最近一個(gè)月來，進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的海外華人的投資熱錢至少以數(shù)十億元人民幣計(jì)。

    上海臣信房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司的一位物業(yè)顧問說，自溫州炒房團(tuán)退出上海后，一個(gè)以香港、臺灣地區(qū)人士和海外華人為主力的新生購房群體正在進(jìn)入上海樓市。他們主要關(guān)注一些高檔成熟社區(qū)和別墅市場。眼下美元貶值和對未來人民幣升值的預(yù)期，被認(rèn)為是海外購房團(tuán)進(jìn)入上海房市、購房作為投資品的主要原因。

    海外熱錢在入市同時(shí)還產(chǎn)生了吸附效應(yīng)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝顿Y者跟風(fēng)追漲。一位手上擁有10多套房產(chǎn)、從事房產(chǎn)投資多年的資深投資客鄭先生對海外客買哪兒的房子非常感興趣。他說：“海外資金和本埠資金在本質(zhì)上都是投資房地產(chǎn)，他們肯定有自己選擇樓盤的標(biāo)準(zhǔn)———知道其規(guī)律所在，這對我們有借鑒作用。特別是那些短期內(nèi)被炒高房價(jià)的房子，我們也很有興趣。”

    對于境外熱錢問題，官方與民間意見相左。上海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)說：目前上海房地產(chǎn)市場的購房者結(jié)構(gòu)組成在比較合理的范圍內(nèi)：本市居民購房大約占75％，外省市居民購房約占20％，境外人士購買大約占5％的。今年1月至10月，上海本地居民購買了2000萬平方米左右的房產(chǎn)，大約占總數(shù)的80.6％，外省市居民購買了399萬平方米，約占15.55％，而境外人士共計(jì)購買了99萬平方米的住宅，約占總數(shù)的3.85％，與去年相比，境外人士購房比例不但沒有上升，反而有所下降。

    摩根士丹利分析師謝國忠認(rèn)為，眼下“中國之所以能夠買得起如此昂貴的石油，是因?yàn)楹Ｍ獾闹袊�人以不斷上漲的價(jià)格購買了上海的房地產(chǎn)。中國的貿(mào)易條件是以上海房地產(chǎn)價(jià)格和石油價(jià)格的比率為條件存在。”如果這一判斷沒有問題，則說明“熱錢”對上海樓市的影響力斷然不是3個(gè)多百分點(diǎn)所能相提并論的。

    “泡沫論”尚難定論

    房市過熱已為學(xué)者共識

    日前，上海一手房日成交均價(jià)幾度突破每平方米萬元大關(guān)。對于上海的天價(jià)房市，市場有兩種不同解讀：“見底派”根據(jù)價(jià)升量縮的現(xiàn)狀，判斷上海商品房住宅市場正在進(jìn)入“縮量空漲”階段，而“無量空漲”是見底信號；“健康派”則認(rèn)為，價(jià)高是有需求支撐的表現(xiàn)，房市局部過熱，但仍在可控范圍內(nèi)。

    “見底派”的論斷與“泡沫論”互為因果。在國際上，10月份，摩根士丹利分析師謝安迪稱，中國正在吹起一個(gè)超大房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，這個(gè)泡沫將在幾個(gè)月內(nèi)破滅。JP摩根分析師吳向紅也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。以《紐約時(shí)報(bào)》為代表的境外媒體指出，中國的房屋空置率已超過國際警戒線，并質(zhì)疑中國房地產(chǎn)泡沫是否已破裂。摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠認(rèn)為，“中國的地產(chǎn)銷售正放緩并可能開始下降”，“未來的調(diào)整將會(huì)非常痛苦”。上海正是“這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震中心，這種情景有如1997年的香港和1990年的東京。當(dāng)由于資金短缺使得上海房地產(chǎn)需求最終下降的時(shí)候，泡沫就會(huì)破裂。”

    謝國忠堅(jiān)持上海乃至中國存在房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在邏輯是，在通脹超過利率時(shí)，一般會(huì)有房地產(chǎn)泡沫；負(fù)利率時(shí)間過長，泡沫就不可避免。這點(diǎn)歷史上無有例外。其二，中國的房地產(chǎn)主要是一級市場，需要很多錢才能維持，泡沫不可能延續(xù)多年。目前房地產(chǎn)銷量已放緩，這不是信心問題，而是老百姓無錢可跟了。其三，兩三年內(nèi)房價(jià)漲一倍，透支了未來漲勢，勢必引起調(diào)整。其結(jié)果是老百姓的錢都“貢獻(xiàn)”給開發(fā)商了。

    在國內(nèi)，9月初浙江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)出預(yù)警：浙江房地產(chǎn)已膨脹，并進(jìn)入警戒區(qū)，若任其發(fā)展，樓市泡沫隨時(shí)可能破裂。日前，中國社科院發(fā)布報(bào)告顯示，在房地產(chǎn)這一投資場上，一個(gè)人的利潤正是另一個(gè)人的負(fù)債。與房價(jià)上漲相伴隨，城市債務(wù)在不斷增加。上海家庭債務(wù)與可支配收入的比率是155％，北京是122％，青島是95％，杭州是91％，深圳是85％，寧波是79％，天津是44％。而5年前，家庭債務(wù)是0。

    高盛(亞洲)董事總經(jīng)理、清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任胡祖六與“泡沫論”和“見底派”持不同意見。他一方面認(rèn)為北京、上海、杭州等大城市高端樓價(jià)直逼美國，某些地區(qū)房屋空置率開始上升，表明已有泡沫的苗頭；同時(shí)，他認(rèn)為判斷目前上海房地產(chǎn)是否是一個(gè)泡沫還缺少“許多關(guān)鍵的統(tǒng)計(jì)信息指標(biāo)”。

    “健康派”對“泡沫論”強(qiáng)烈質(zhì)疑。在華遠(yuǎn)集團(tuán)等房地產(chǎn)商資助下出臺的一份研究報(bào)告稱，中國房地產(chǎn)市場并不存在泡沫，需求客觀存在。建設(shè)部政策研究中心課題組也公布報(bào)告，稱“泡沫之說不成立，中國房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無跡象。”

    具體到上海樓市，“健康派”認(rèn)為“投資也是有市場的表現(xiàn)，并不一定代表樓市不健康。”況且上海的高價(jià)房主要集中于高檔社區(qū)、高檔樓盤，主力購買者為境外人士，與普通百姓關(guān)系不大。

    而對于“境外買主”，謝國忠的解讀是：中國正在以不斷上升的價(jià)格將上海的房屋出售給海外的中國人，這彌補(bǔ)了石油價(jià)格上升對中國經(jīng)濟(jì)的影響。但上海房地產(chǎn)價(jià)格對石油價(jià)格比例的極限變化“將威脅到當(dāng)前投機(jī)泡沫的穩(wěn)定性”，恰是“顯示調(diào)整時(shí)間點(diǎn)即將到來的關(guān)鍵”。

    多種因素影響未來房價(jià)

    房市暴利將難以為繼

    由于房地產(chǎn)在投資端和消費(fèi)端都是高負(fù)債的典型行業(yè)，加息必然對房地產(chǎn)的供給和需求造成雙向擠壓。這對于投資房地產(chǎn)而言，是個(gè)重大變數(shù)。而在基本面之外，未來房地產(chǎn)的短期“錢”景，直接取決于對于后續(xù)加息的預(yù)期和微觀環(huán)境。

    影響短期內(nèi)房地產(chǎn)走勢的主要因素有三：一是基本面因素。中共中央政策研究室宏觀司司長李連仲日前在“中國房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威高層論壇上”說，宏觀調(diào)控已取得較好的階段性成果，今年三季度的GDP增長9．5％，預(yù)計(jì)全年為9．3％，明年經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到8％至9％沒有問題。這對房地產(chǎn)業(yè)來說是個(gè)不壞的消息。但同時(shí)，經(jīng)濟(jì)研究人士普遍認(rèn)為，明年的財(cái)政政策將會(huì)由積極調(diào)整為穩(wěn)健；投資結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)不在國家鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入的六大產(chǎn)業(yè)之列。這對于資金需求海量而融資渠道單一的房地產(chǎn)業(yè)而言算不上是好消息。

    二是對于后續(xù)加息的預(yù)期。無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個(gè)人投資者，利率高低直接影響投資收益，即便是一次性付款的投資者，因?yàn)槔�息對于接盤者的影響，也必會(huì)溯及投資者。輿論普遍認(rèn)為在連續(xù)8次降息之后，國內(nèi)現(xiàn)已進(jìn)入加息周期。10月29日起基準(zhǔn)利率上調(diào)27個(gè)點(diǎn)對于投資者影響尚不大，個(gè)人投資者月付增加不過一兩百元。不過，如若進(jìn)入緩慢增加的加息周期，貸款投資者就會(huì)產(chǎn)生“冷鍋煮青蛙”效應(yīng)。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢看，當(dāng)前利率還是太低。他特別提醒一個(gè)被忽視的重要改變：央行在加息的同時(shí)已把商業(yè)銀行的貸款利率上限放開了，商業(yè)銀行的利率形成機(jī)制發(fā)生了很大改變。央行的基準(zhǔn)利率只決定商業(yè)銀行從中央銀行融資的成本，開發(fā)商拿到貸款的最終利率由商業(yè)銀行而非央行的基準(zhǔn)利率決定。換句話說，即便央行不再加息，開發(fā)商的貸款利率由商業(yè)銀行根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)程度而調(diào)高是完全可能的。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲研究員指出，負(fù)利率的最大影響在于它會(huì)改變生產(chǎn)者和消費(fèi)者的市場行為，如果利率不與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)一起變動(dòng)，就會(huì)讓市場行為扭曲。而第三季度CPI環(huán)比逐月上漲，其上漲中的新漲價(jià)因素作用在不斷增強(qiáng)，這非常值得關(guān)注。統(tǒng)計(jì)顯示，7月至9月新漲價(jià)因素分別為0．8、1．6和2．6個(gè)百分點(diǎn)。市場人士據(jù)此認(rèn)為，如果四季度CPI環(huán)比還在上漲，后續(xù)加息必將接踵而至。

    三看微觀因素。成功的投資必具備四性，即增值性、可變現(xiàn)性、不可替代性和稀缺性。經(jīng)驗(yàn)表明，具備其中的兩性，即可保本。具體到房地產(chǎn)這個(gè)投資品，應(yīng)看社區(qū)而非小區(qū)，地段而非地域。社區(qū)與小區(qū)的差別在于周邊有無教育、醫(yī)療、交通、消費(fèi)等設(shè)施的全配套，而不只是小區(qū)的綠化率。而地段則決定了物業(yè)是否具有不可替代性和稀缺程度。

    上海市長寧區(qū)住宅發(fā)展局高級經(jīng)濟(jì)師顧海波認(rèn)為，對于投資者而言，以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

    其一，任何投資都要講求差異性，投資房產(chǎn)亦不例外。像股市一樣，任何人買房即漲之時(shí)，已是風(fēng)險(xiǎn)積累最大之日。

    其二，樓市“高位縮量”說明多空雙方意見分歧加大，具有明顯、至少是階段性“頂部”特征，切忌高位追漲“吃套”。近來，在開盤中開發(fā)商采取定價(jià)“一步到位”的方式，短期內(nèi)已沒有多少上升空間，除非長期投資。

    其三，有市才有價(jià)，樓市的供需影響房價(jià)。投資、投機(jī)客做大了“市”，但那是虛擬需求而不是真實(shí)需求，一旦形勢逆轉(zhuǎn)，虛擬需求就會(huì)變成新的供給。今年，上海新建住宅供應(yīng)量將達(dá)3000萬平方米，而需求預(yù)測則在2600萬平方米左右，短期內(nèi)樓市供大于求的局面已經(jīng)形成。

    其四，經(jīng)驗(yàn)性數(shù)字表明，投資樓市沒有10％以上的收益不算成功。巨額投資本身就有巨大的機(jī)會(huì)成本、利息，況且房地產(chǎn)標(biāo)的和交易成本很大，而我國房地產(chǎn)業(yè)又還是個(gè)年輕產(chǎn)業(yè)，其觀念折舊、設(shè)計(jì)折舊及升級換代都快。