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香港房委會(huì)分拆的領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金(2328)在風(fēng)風(fēng)雨雨中繼續(xù)上市程序。
作為首家當(dāng)?shù)厣鲜械姆康禺a(chǎn)投資基金，且是政府首次完全私營(yíng)化資產(chǎn)，領(lǐng)匯具備相當(dāng)強(qiáng)的號(hào)召力。而且，領(lǐng)匯今次招股定價(jià)的收益率6.2-6.6厘，比投資一般物業(yè)的收益率為高(因領(lǐng)匯的息率已扣除一切稅項(xiàng))。另外，香港政府對(duì)所有公開(kāi)招股認(rèn)購(gòu)者，
包括以股票融資方式借貸的人士提供3%的折扣，加上排天倒海的宣傳，相當(dāng)部分的市民入票認(rèn)購(gòu)。即使在公開(kāi)招股截止日，兩名公屋居民向法院提出司法復(fù)核，亦沒(méi)有減退認(rèn)購(gòu)者的熱情。
截止招股日，領(lǐng)匯共獲得51萬(wàn)散戶公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，僅次于地鐵(0066)創(chuàng)下的60萬(wàn)名的認(rèn)購(gòu)記錄。而散戶認(rèn)購(gòu)更高達(dá)2800億港元，公開(kāi)招股超額130倍。國(guó)際配售方面，其認(rèn)購(gòu)金額亦達(dá)3120億港元，此數(shù)目其不包括策略及基礎(chǔ)投資者的認(rèn)購(gòu)額，反映不論零售以及機(jī)構(gòu)投資者均十分看好領(lǐng)匯前景。
而根據(jù)上星期日公布的初步分配情況顯示，政府決定以還富于民的原則作為分配準(zhǔn)則。其中，香港公開(kāi)招股部分由發(fā)行總數(shù)的10%增加至56.5%。可以說(shuō)，零售投資者最終獲得較佳的招股待遇。
上市過(guò)程并非一帆風(fēng)順
不過(guò)，領(lǐng)匯上市過(guò)程亦非一帆風(fēng)順，當(dāng)審議領(lǐng)匯是否可獲準(zhǔn)出售時(shí)，不少民選議員擔(dān)憂其私營(yíng)化后，可能將租金上調(diào)，對(duì)小商戶構(gòu)成壓力。也有部分議員指出，政府是在賤賣(mài)資產(chǎn)。不過(guò)，由于政府將當(dāng)?shù)赝顿Y者可獲分配的比例大幅提高(即公開(kāi)招股加上強(qiáng)積金部分)，緩和了不滿情緒。近期，亦有二、三名公屋居民在個(gè)別議員的支持下，向法院申請(qǐng)禁制領(lǐng)匯上市。
當(dāng)筆者執(zhí)筆時(shí)，高等法院還在處理數(shù)名公屋居民的司法復(fù)核，質(zhì)疑房委會(huì)將公屋旗下的商場(chǎng)以及停車場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，是否違反公屋契約。筆者并非法律界專業(yè)人士，不敢班門(mén)弄斧。不過(guò)，房委會(huì)分拆此等商場(chǎng)時(shí)，已曾咨詢數(shù)名資深律師以審視有關(guān)法例，故認(rèn)為房委會(huì)勝訴的機(jī)會(huì)較高。不過(guò)，萬(wàn)一法院接受訴訟、進(jìn)行審理，那將會(huì)給領(lǐng)匯帶來(lái)不明朗因素。幸而，高等法院法官表示，將于周三或之前作出公布(領(lǐng)匯定于周四上市)。假如法院裁決不審理居民訴訟，更可掃清不明朗因素，使領(lǐng)匯上市的股價(jià)表現(xiàn)更為理想。
看好上市后股價(jià)表現(xiàn)
展望上市后的股價(jià)表現(xiàn)，筆者仍保持樂(lè)觀的態(tài)度。領(lǐng)匯上市所帶來(lái)的哄動(dòng)招股反應(yīng)及一切風(fēng)風(fēng)雨雨，無(wú)非反映其帶來(lái)的巨大利益轉(zhuǎn)移問(wèn)題。
國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者和部分零售投資者亦洞悉到領(lǐng)匯的吸引力，作出大量認(rèn)購(gòu)。此次分配結(jié)果中，國(guó)際投資者(不包括基礎(chǔ)及策略投資者)獲分配的比率不超過(guò)1%。在此情況下，筆者估計(jì)此類投資者應(yīng)會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)中追入。尤其當(dāng)法院不受理公屋居民的訴訟，領(lǐng)匯股價(jià)將可節(jié)節(jié)上升。
由于領(lǐng)匯的每股派息以2006年3月底的年度計(jì)算，達(dá)0.72港元，故建議投資者不應(yīng)在股價(jià)只有10%的升幅時(shí)沽出。筆者認(rèn)為，由于現(xiàn)時(shí)藍(lán)籌的股息率偏低，中短線投資者可靜候股價(jià)上升至年息率5厘時(shí)沽出，以此計(jì)算，領(lǐng)匯的短期目標(biāo)價(jià)約13.5-14港元。當(dāng)然，在不俗的派息率下，一些長(zhǎng)線投資者仍可持有，以憧憬其未來(lái)營(yíng)運(yùn)效率提升下，盈利和派息有進(jìn)一步上調(diào)的空間。
筆者預(yù)計(jì)，領(lǐng)匯的表現(xiàn)將對(duì)擁有大型商場(chǎng)的地產(chǎn)公司的股價(jià)有刺激作用。雖然地產(chǎn)股股價(jià)偏高，但短線仍有一定的投資價(jià)值。其中，太古(0019)、新地(0016)和恒隆地產(chǎn)(0101)可作留意。
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