假按揭從房地產業誕生那天起就存在，幾乎所有的房地產商都不同程度地操作過，是行業公開的潛規則。如今，隨著國家宏觀經濟政策調整，尤其是針對房地產行業的銀根緊縮策略和最近的利率加息，各大商業銀行對房地產信貸全面緊縮，房地產業資金全線告急，假按揭因而有愈演愈烈的趨勢。

    在近日召開的“2004中國房地產金融論壇”上，中國工商銀行總行 住房金融業務部總經理季愛東再次發出警示，假按揭正在成為個人住房貸款業務的最大風險之一，政府應該對惡意套貸的行為進行司法懲戒。

    上海：房貸成為騙貸的工具

    剛剛從大學畢業的李先生急于購置一套結婚用房，他在二手房市場上看中了一套二手新房。工作不久的他雖然收入不低，但是積蓄不多，即使是三成的首付款也難以支付。然而中介公司的業務員卻告訴他，只要支付一定數額的手續費，就可以“零首付”買這套房子。在銀行做過咨詢的李先生將信將疑，銀行不是規定買房不能零首付嗎？ 這家中介公司果然“神通廣大”，他們是怎樣操作的呢？原來關鍵就在房子的報價上。這套房子的掛牌價是60萬元，銀行提供7成貸款，那么他可獲貸42萬元。但是中介在向銀行申請貸款時將其價格改為90萬元，如此，貸款額度一下子就可以超過60萬元，從而實現所謂的“零首付”。

    真是沒有想到，意在活躍申城房地產市場、造福市民的房產貸款竟然成了一些市場機構騙貸的工具。上海市銀監局對此頗為氣憤。最近一段時期以來，上海銀監局一直在關注一些貸款協辦機構和二手房中介公司利用房產消費貸款騙貸的現象。據調查，這些市場機構利用了現行貸款規則存在的漏洞，騙貸手法主要包括以小報大、變更用途以及二者的混合型等。銀監局人士表示，現有的房產貸款尤其是二手房貸款的辦法存在漏洞，各銀行的二手房消費貸款也沒有統一的操作規范，因此容易被一些市場機構利用來騙貸。據透露，上海銀監局正在著手制定統一的二手房貸款操作辦法，旨在規范市場，杜絕騙貸現象。

    在近日召開的“2004中國房地產金融論壇”上，中國建設銀行上海分行的一位人士告訴記者，中央收緊銀根之后，各商業銀行的房地產金融業務發生了明顯變化，銀行對房地產開發企業的貸款從嚴從緊，一些信用、資質不是很好的中小房地產企業幾乎從銀行貸不到一分錢，其融資難度增大，成本提高。而對于個人住房貸款，銀行雖然比以前嚴格了審查，但相對還是“慷慨得多”，購置新房基本能貸到總房款的7成以上，二手房也能貸到6成以上，且利率不過5個多百分點，不及開發商從企業間拆借或從其他民間渠道直接融資成本的1／3。“出于個人業績考慮，一些信貸人員疏于審查，或是被開發商收買，假按揭確有抬頭之勢。

    北京:一人同時借5筆房貸

    日前，北京銀行業協會通過媒體對外公開房貸“黑名單”的消息引起了廣泛關注。銀行業協會提供給媒體的是一份由16家中資銀行收集的北京個人住房貸款失信記錄的匯總情況。銀行業協會的匯總資料清晰地顯示出，截至今年9月底，被列入“信用信息共享系統”的房貸借款人共有2876人，涉及貸款筆數共3024筆。

    這些人被銀行分為兩類：一類是風險類借款人，另一類是關注類借款人。所謂風險類借款人主要是指故意賴賬或者無能力還賬的客戶，包括：提供虛假的貸款申請材料，不論已經發放貸款或被拒絕發放貸款；按月還款時連續3個月未按合同約定償還貸款的；未按合同約定償還貸款且向銀行表明無力或拒絕償還貸款的；未按合同約定償還貸款且銀行無法與借款人取得聯系的。所謂關注類借款人是指有潛在風險的客戶，包括：在3個月時間內，申請兩次(含兩次)以上貸款的；有證據表明，該借款人是代他人申請貸款的；有證據表明，該借款人的貸款完全是由開發商代還的；在12個月內發生4次以上(含4次)延期還款的。在銀行業協會的統計中記者發現，不少借款人一人就背負了2筆貸款，甚至有人同時借了5筆房貸。

    對于已經進入風險及關注類名單的貸款人能否再次辦理貸款，銀行業協會的相應規定明確，信息只作為參考資料，不能成為拒絕發放貸款的理由。但北京某商業銀行房貸部工作人員告訴記者，目前該行已開通了信用信息共享系統，眼下申請貸款人要過的第一關就是在該系統中進行檢索，如果貸款人已經進入該系統，那貸款難度將會大幅增加。如果不在系統內，銀行將根據人民銀行下發的“房貸風險指引”對貸款人進行審查，除了對償還能力的鑒定外，還將主要區分是自住還是投資。該人士告訴記者，目前銀行對投資型房貸把關比較嚴，通過系統如果發現該客戶已經有多筆房貸，再貸款難度就比較大了。

    調查：暴露出來的只是冰山一角

    一位北京知名地產人士在接受記者電話采訪時表示，在中國人民銀行去年10月發布的第三季度貨幣政策執行報告中，提出要防止個人消費信貸過度競爭，嚴查假按揭行為。這是假按揭這個專業用語第一次出現在央行貨幣政策執行報告中。所謂假按揭，是指房地產開發商，指派內部員工以購房者的名義向銀行借款以解決資金周轉問題。換句話說，開發商蓋的房子賣不出去，但蓋房時向銀行貸的款要還，于是開發商假借購房者的名義向銀行貸款，用貸來的款再還給銀行。

    一業內人士在接受記者采訪時說，其實假按揭是行業“公開的秘密”，由來已久，目前暴露出來的只是冰山一角。他介紹：“現在開發商資金普遍緊張，多數樓盤都存在假按揭現象。”這位知情者告訴記者，房地產開發多是項目運作制，一般而言開發商的資金只占總開發資金的10%左右。一兩千萬元的資金之所以能運作一兩個億的項目，關鍵要不斷向銀行貸款，并迅速滾動與回籠資金。向銀行貸款，一般先以土地抵押，所得款項主要用于交納土地出讓金和政府的各項稅費，其它的用于基礎建設。待土地解押并拿到預售許可證后，樓盤才能對外公開銷售。這時，開發商一般先拿房子進行抵押，再次進行貸款。由于拿房子抵押，產權掌握在銀行手中，市場一有風吹草動，銀行有絕對處理權力。加之現在銀根緊縮，銀行對不良資產要求甚嚴，這種抵押貸款一般只能拿到70%的資金。所以，現在開發商不少都在以假按揭的方式進行騙貸。

    一般來說，“假按揭”給銀行造成了最直接的貸款風險。而對于真正辦理過按揭住房的消費者，由于此房已登記了房主并在銀行有按揭記錄，就會導致他們購房后辦不到房產證或根本無法辦理銀行按揭。針對這一現象，記者找到房地產業內人士進行剖析。一位在北京某家大的品牌開發公司任職而不愿透露姓名的人士表示，開發商因為資金緊張和樓盤銷路不暢，往往會以員工的名義買房，用20%首付款，騙得100%的房款。這種手法的好處是可以迅速讓資金回籠，而自己每月只需付月供。

    在記者走訪調查中，一位售樓小姐透露，兩年前她所在樓盤的營銷總監就曾用她的身份證在銀行辦理過假按揭，現在銀行要將這批房子拍賣以抵債，還得麻煩她本人帶著身份證前去辦理相關手續。她說，更麻煩的是，當時還有另幾位外地來的售樓小姐也用身份證為公司辦理過假按揭，現在她們各奔東西，根本聯系不上。

    據業內人士透露，目前“假按揭”多發生在銷售不暢的樓盤。對于開發商來說，能夠及時通過商品房銷售回籠資金非常重要。如果銷售不暢，資金壓力又大，就可能劍走偏鋒，通過非正常手段來回收資金，“假按揭”就是其中慣用的手法。也有開發商坦稱“假按揭”是房地產市場的“潛規則”。

    事實上，“假按揭”作為一種違規行為，其帶來的后果是嚴重的。上世紀90年代初，房地產業泡沫破滅，資金鏈驟然斷裂，銀行因此背負巨額壞賬。據有關部門調查，全國房地產泡沫最盛時，銀行被套牢的資金高達6000億元。而現在，房地產業的發展規模更為龐大，對整個國民經濟的影響也更是舉足輕重。目前，銀行17％的新增貸款涉及房地產業，貸款數量已處于歷史最高水平。因此，如果房地產業再次陷入低谷，其影響將十分巨大。

    專家：應盡快對房地產商放開直接融資渠道

    專家認為，防范假按揭是當前各商業銀行一項緊迫的任務，必須認真對待，嚴格執行信貸制度，保障資金安全。各商業銀行應制定出有效辦法和措施防范假按揭行為的發生，凡是開發商申請銀行辦理項目按揭貸款合作業務，首先要提供合法有效的企業法人營業執照、經審驗的企業財務報表及房地產企業開發經營資質證書等資料，經銀行信貸員對按揭項目進行實地考察，對資料進行核查與分析，對開發商進行信用等級評估嚴格把關，凡不符合貸款條件的按揭項目及有假按揭嫌疑的，將有關材料退還開發商；對符合貸款條件的按揭項目，銀行與其洽商無議后簽訂《按揭貸款業務合作協議》，明確按揭貸款成數、期限、抵押、階段性保證及資金結算等內容，從開發商方面為防范假按揭打下堅實的基礎。

    據了解，我國現在融資活動中占最大比例的是間接融資，也就是銀行融資，直接融資所占的比例非常小。不可能直接融資的結果，就是房地產業的發展主要靠銀行，因而房地產領域一旦出了問題，就會轉化為銀行的金融風險，也就是由銀行承擔風險。專家表示，要從根本上防止房地產的泡沫導致金融風險的一個最為重要的問題，就是要提高直接融資在整個融資活動當中的比例，最大限度地降低銀行間接融資的比例。因為，在直接融資條件下，投資者會考慮金融風險問題，往往會自覺地防范金融風險。即便是出現了風險，承擔風險的也是投資者本身，而不是銀行。

    為此，專家建議，我國應盡快對房地產商放開直接融資的渠道。也就是說，放開房地產業的上市融資，以及產業基金等，并包括要進一步放開各種信托活動，甚至可以放開房地產業自身債券的發放，以及包括通過上市在內的各種產權交易方式，來推動房地產產業的直接融資，使更多的投資者能直接進入房地產投資領域，從而根本上實現對金融風險的防范。