一方面，國內宏觀調控收緊銀行對房地產商的貸款，使得合資或外資房地產商轉向外資銀行貸款，而外資銀行也迅速趁虛而入，以低利率搶占市場；另一方面，由于人民幣升值或美元貶值預期的實際存在，許多境外人士或企業將原來的人民幣按揭貸款，轉為美元貸款，并以美元還款

    滬上的外資銀行近來趁著房貸政策緊縮的有利時機，開始高舉優惠 利率，搶食房地產信貸市場。

    近來，匯豐銀行所代理的世茂濱江花園，美元貸款利率已經低到了2.75%，據業內人士測算，由于美元連續3次升息，像這樣的低息貸款，一旦遇到提前還貸，銀行幾乎無利可圖。

    "這是迄今為止最優惠的貸款利率，顯示外資銀行在上海對房貸市場的爭奪已經露出水面。"一位業內人士認為。

    與此相對，在房屋消費貸款方面，上海市場也發生了不小的變化。臺資背景的華一銀行的理財顧問顧立俊透露，近期，客戶對人民幣升值的預期已經顯示，該行人民幣貸款轉美元貸款的"轉按揭"業務持續上升，由于預期美元貶值，客戶多選擇美元還款，同時該行的個人房貸業務近幾個月來一直在增長。

    東亞銀行也表示，因為上海目前房地產市場的房價一直在攀升，很多境外買家都抱著追漲的心態，該行的按揭業務量在不斷地增長。

    上海銀監局的一位人士透露，房貸已經成為外資銀行貸款的主要增長點，隨著WTO承諾的兌現，這塊蛋糕將越做越大。

    業內人士指出："今年5月之后，偏緊的宏觀政策使房地產開發企業出現資金鏈緊張，一部分中外合資企業就轉向外資銀行尋求貸款，而以前沖著中資銀行的放貸便利的外籍人士，也開始青睞外匯貸款。"

    漢宇地產某負責人表示，浦東一些高價盤，其境外客戶比例已達60%左右，隨著高檔樓盤的稀缺及價格的不斷攀升，這種現象將會越來越普遍。

    外資房貸"小躍進"

    銀行人士看來，房貸業務上漲是意料中的事情。但"業務增量不像人們想象的那樣迅猛，實際上，只能說是在穩定的基礎上出現了一個小躍進"。某外資銀行個人金融部的負責人稱。

    顧立俊表示，由于很多樓盤合作銀行是中資銀行，中資銀行的服務網點多，個人房貸業務的低門檻，很多外籍人士買房時往往選擇中資銀行的人民幣貸款。在加息政策和中資銀行貸款緊縮的影響下，人民幣按揭貸款利率高達5.04%，而美元按揭貸款利率只有3.25%-3.5%，大量的外籍人士將眼光直接投向外資銀行。

    另一股"投奔"外資銀行的力量是在境內的外資或合資的房地產企業。日前，香港永新集團旗下的上海永龍房地產公司獲得了東京三菱銀行上海分行一筆約8億元人民幣的組合貸款，這其實就是從中資銀行客戶流失的案例。

    該公司的永新花園前兩期項目的貸款均來自中資銀行，第三期立項之初，正逢國家宏觀調控，一些內資銀行向其明確表示，按央行規定，對永新花園三期停止貸款。為此，永龍房產公司不得不考慮從外資銀行獲得貸款。

    據知情人士透露，今年存款準備金率再次提高0.5個百分點后，各個銀行的可貸資金總額一下就減少了約1100多億元，加上2003年8月提高的1個百分點，中國各商業銀行的可貸資金比2003年8月前減少了近4000億元人民幣；而對在工程建設前需有資本金35%的要求，也使許多房地產企業失去了中資銀行的支持。

    房貸爭奪戰

    由于外資銀行都能采用靈活的浮動利率，利率手段就成為最好的競爭方式。

    據悉，外資銀行對外幣貸款的利率大致在3%-4%的區間范圍之內，同時根據各個樓盤及客戶的情況上下浮動，如可以根據貸款人的資信調整的房貸利率。

    渣打銀行的個人理財師透露，如果借款人是該行的優先理財客戶（相當于貴賓客戶），可以享受到最低3.25%的年按揭利率，普通客戶也可獲得3.5%的利率。

    和中資銀行的貸款相比，外資銀行所提供的房貸產品顯然更具吸引力。它們普遍提供更高的貸款金額，一般最高可達購房價或估價的80%，渣打銀行"居者有其屋"按揭貸款計劃甚至達到了95%；更多的貸款幣種選擇（包括港幣、美元或人民幣）以及更長的貸款期限，大多數外資銀行對"一手房"的貸款期限最高可以達到30年，"二手房"則可達20年。

    據了解，目前寫字樓在中資銀行只能辦6成10年按揭，而外資銀行卻可以放寬到8成30年；對于商鋪，中資銀行只能辦6成10年按揭，外資銀行可以做到5至6成15年。

    近期，對匯率變化的擔心，使得很多外籍人士將原先的人民幣按揭轉為外幣按揭，外籍人士在中資銀行的人民幣個人按揭貸款可在外資銀行辦理"轉按揭"，即將人民幣貸款轉為外資銀行的美元貸款。

    外資銀行更加個性化的服務是其優勢之一。

    外資銀行還擁有靈活的還款方式，以匯豐為例，客戶可以選擇每月定額還款、兩星期定額還款、每月遞減還款。每月定額還款要求每月供款固定，可準確掌握收支預算；兩星期定額還款要求每兩星期還款一次，可替客戶節省利息開支并加速攤還本金；每月遞減還款要求還款初期償還較大金額，從而節省整體利息支出。

    中外銀行短兵相接

    上海社科院房地產研究中心顧建龍教授透露，截至10月底，在滬購房的外籍人士占上海所有購房者的比例是4%，"這與去年的水平不相上下，在中國內地的購房熱潮中，外資銀行由于受到政策和自身網點不多的限制，目前還不能對中資銀行造成很大的威脅。"

    據了解，外資銀行的服務客戶還僅限于經中國人民銀行批準之地域范圍內注冊的外商投資企業，以及港澳臺商及個人。

    外資銀行原則上將在今年年底之前進入非外商投資企業的人民幣業務，這也就意味著屆時內資的房地產企業有可能向包括花旗銀行、匯豐銀行，以及港資東亞銀行在內的所有銀行申請房地產項目貸款。到2005年年底，內地居民就可以在外資銀行申請按揭貸款。

    在上海，很多高檔住宅的樓盤，外資銀行的名字已經出現在合作商的名單中。僅匯豐銀行的合作樓盤已近30家，據了解，他們已將房貸宣傳鋪向了二級城市。

    華一銀行一位負責企業貸款的人士認為："貸款給國內的房地產商將成為大部分外資銀行今后的主要業務之一，畢竟在個人業務這方面，我們的服務對象還是以大客戶和外籍人士為主，與國內銀行競爭處于劣勢。因此，外資銀行應會參與國內更多的樓盤開發。"