近日，世邦魏理仕環球研究及咨詢部發布了第三季度亞太市場綜論。

    辦公樓市場總體趨于平靜，第三季度上升勢頭沒有停止據世邦魏理仕觀察，第三季度亞太地區各國經濟表現延續了第二季度的活躍勢頭。即使限制措施冷卻了固定資產投資市場，中國主要城市的辦公樓需求依然十分強勁。東京及香港的租賃市場亦在傳統較為平靜的第三季度夏季市場上表現交投活躍。由于信用卡危機的影響，韓國消費者需 求持續疲軟，同時中國經濟發展速度相對放緩使得漢城辦公樓市場出現零吸納量。然而，隨著預期的經濟增長，漢城辦公樓市場將于2005年初恢復上升勢頭。印度三個主要商業城(資訊 行情 論壇)市的辦公樓租賃市場因企業紛紛開展信息技術／信息技術延伸服務及業務流程外包范圍而繼續保持活躍，由此空置率也錄得下降。隨著經濟的發展及高級寫字樓的需求旺盛，新加坡辦公樓市場表現活躍。胡志明市方面，跨國公司的需求比上季度有所緩和，取而代之的是本地企業的租賃需求。亞太南部地區，澳大利亞市場總體呈現上升趨勢，墨爾本、布里斯班、珀斯市場的需求均十分強勁。悉尼的業主依然提供租戶很多的租務優惠，但新西蘭卻因需求上升而令租務優惠逐漸減少。

    第三季度北京優質辦公樓需求繼續上揚。東部城區依然是交易最活躍的中心，其中東城、朝陽區的需求依然最大。同時，租金繼續保持平穩的上升態勢，浦西市場租金報價均突破了心理關口。廣州辦公樓需求也保持上升勢頭，這令第三季度甲級辦公樓供應十分緊張。不過，這種只是短期現象。

    香港方面，盡管七八月是夏季淡季，辦公樓市場在第三季度依然十分活躍。良好的經濟條件使得大多數位于商業貿易區的高級辦公樓業主提高了租金水平或減短了免租期。與之相反，臺灣辦公樓市場并沒有像第二季度那樣穩定，吸納量與第二季相比下跌了70％。

    盡管交易活動與上季相比并不活躍，東京甲級辦公樓的空置率于第三季度依然保持在3.8％，因吸納量與新供應水平相同。由于大型物業之間的競爭，提供給租客的免租期也有所減少，使得租金與上季相比上升1.6％。而隨著中國經濟增長放緩及本地消費疲軟，第三季度漢城商業滿意度有所下降。在江南，多數租約均來自搬遷的企業而非擴張，令甲級辦公樓需求出現零吸納量。

    東南亞方面，據世邦魏理仕考察，在印度主要城市，信息技術／信息技術延伸服務及業務流程外包板塊繼續推動非中心地區，如ＧＵＲＧＡＯＮ、ＮＯＩＤＡ及孟買的ＭＡＬＡＤ、ＡＮＤＨＥＲＩ、ＰＯＷＡＩ的辦公樓需求；在印度尼西亞，拖延至今的第一、二輪總統選舉令雅加達的租戶繼續保持觀望態度；馬尼拉市場第三季度商業貿易區高級辦公樓吸納量有所下降，約15.14萬平方英尺，此疲軟表現主要由于潛在的租客受到了供應量限制的影響；新加坡市場在第三季度保持健康增長，金融及信息技術板塊獲得資本開支預算以尋找更高質量的辦公樓，此舉推動了甲級辦公樓的需求；曼谷方面，商業貿易區的辦公樓市場持續表現良好，吸納量為27.6萬平方英尺，同比大幅上升193％。

    澳大利亞市場方面，悉尼第三季度隨著大面積辦公樓租約增加而呈現上升趨勢。租賃市場的復蘇主要是由于經濟增長，本地公司紛紛擴張的原因。在慕爾本，租賃市場依然需求強勁，因促租活動把租客從郊區吸引至核心區。

    最后，在新西蘭，威靈頓辦公樓市場的租金走向總體上升，其他雜費卻在今年上半年保持穩定。雖然較大的租戶仍然獲得租務上的優惠，但這些優惠巳逐漸減少。奧克蘭的辦公樓市場亦是如此，現在6至9年的租期中只有4個月的免租期，需求持續上升巳使得業主能與租客為升租而進行談判。

    大中華地區繼續上升勢頭東南亞市場穩定據世邦魏理仕分析，大中華地區主要城市優質零售商鋪租金在第三季度總體上繼續增長，只有上海保持不變，停止了持續幾個季度的增長。然而，季末上海舉辦的多項活動，諸如上海旅游節，為上海零售業又帶來一些生機。北京零售商鋪租賃市場在第三季度繼續其快速發展，越來越多新零售業態在郊區如雨后春筍般出現。另外，廣州市場隨消費者消費的增加而保持活躍，歸功于不斷富裕的城市經濟及其對人們生活方式的影響。在香港，大陸游客的消費對零售商的影響顯而易見，因為其租賃交易及促銷工作均針對這一團體。最后，第三季度的臺北市場隨著多個國際知名零售商的第一家店鋪開張而保持活躍勢頭。

    香港零售商利用第三季度季末做準備，以迎接中國國慶十一黃金周的大量大陸游客。在大陸游客最可能集中消費的場所，商鋪交易活動極為活躍。繼今年上半年零售商鋪租金大幅上升，第三季度租金升幅趨于緩和，優質商鋪平均租金上升2.9％。

    北京方面，外資大賣場及大型零售物業經營者的擴容勢頭在幾個季度以來都十分迅猛。易初蓮花的第三家店在通州開業，面積24.8萬平方英尺。這是大型零售商首次將觸角伸向北京郊區。隨著北京人口逐漸向郊區分流，許多零售商紛紛在郊區建立各種零售模式。國內外零售商的強勁需求及有限的供應，令北京優質商鋪月租持續攀升，達到每月每平方英尺7.78美元，上升0.7％（以建筑面積計算，扣除管理雜費）。

    上海零售商鋪租賃市場第三季度保持穩定，停止了持續幾月的增長勢頭。7、8兩月，高溫對零售銷售帶來了負面影響，然而9月末的Ｆ1方程式車賽及上海旅游節（9月18日至10月6日）又使零售業銷售在一定程度上回暖。即使是在銷售淡季，上海市中心商業區的商鋪依然搶手。許多大型購物中心的業主都利用銷售淡季的這段時間進行歇業整修，以在第四季度吸引更多的國際零售商。因此，第三季度上海優質首層及二樓零售商鋪租金均保持不變，分別為每月每平方英尺8.39美元及5.29美元。

    廣州零售商鋪市場在第三季度出現復蘇，尤以東山區、越秀區、荔灣區及天河區的高級沿街商鋪最為明顯。消費者持續高漲的消費信心令市場表現活躍，大量國內外游客的涌入也使國內消費增長。第三季度廣州首層及二樓優質零售商鋪繼續呈現上漲趨勢，前者為每月每平方英尺4.26美元，上升1.1％。

    在臺北，第三季各零售業態的消費均呈現上漲趨勢。臺灣經濟的暫時性冷卻及通貨略微膨脹并沒有對零售市場產生大的影響。臺灣品牌紛紛積極擴大市場，如ＭｉｓｓＳｏｆｉ、Ｓｏｎｉａ，國外品牌本地經銷商也紛紛野心勃勃采取擴張戰略，如Ａｒｍａｎｉ、ＣａｌｖｉｎＫｌｅｉｎ。第三季度交易十分活躍，臺北沿街優質商鋪租金達到每月每平方英尺10.9美元，比第二季度上漲4％，租金上漲主要是由于忠孝東路地區商鋪租金的上升。

    東南亞各主要城市第三季度零售商鋪市場表現各有千秋，新德里和孟買則繼續加強各自在東南亞地區的零售中心地位。印度國外及本地零售商積極利用如今利好的消費情緒而拓展市場，令零售商鋪需求旺盛。隨著年末節日高消費量的到來，新加坡零售商在本季紛紛尋找商鋪。大賣場及附近購物中心繼續在曼谷擴張勢頭，以充分利用不斷提高的消費水平。胡志明市與雅加達的租賃市場則較為穩定，亦沒有錄得新供應。另外，印度尼西亞的零售商在做出租賃決定時相對謹慎，因第四季度初的總統選舉還未有結果。最后，馬尼拉零售商鋪的租務活動由于消費者信心的下降而有所回落。

    新加坡市場在第三季度表現活躍，是今年最活躍的一個季度。零售商紛紛在年末節日之前尋找新物業或簽訂新租約。服飾專賣及餐飲業的新零售商（包括國外品牌）和其他零售商的擴大計劃使得租賃市場需求上升，從而帶動了第三季度各零售商鋪平均租金的上漲，漲幅為0.4％至0.9％；受泰國南部省市持續動蕩的局面及油價上升的影響，泰國政府將原先全年國內生產總值增幅7％－8％的預測降至6％－7％，但此舉并未影響民眾的消費意欲。第三季度的泰國零售業保持上升趨勢，大賣場及附近購物中心繼續快速擴大。曼谷甲級零售中心的平均租金與上季相比錄得小幅上升（以泰國貨幣銖來計算）。但是如果按美元來計算，受銖貨幣貶值的影響，首層商鋪每月每平方英尺租金下降至4.2－5.4美元，而二樓以上商鋪租金下降至3.5－4.2美元；馬尼拉零售租賃活動由于消費者信心的下降而有所回落。消費分類表顯示，消費者選擇在生活必備品上花錢，而不是耐用品。在此環境下，許多新購物中心的經營者都難以獲得理想的出租率。至第三季度末，馬尼拉中心區的優質商鋪平均租金約為每月每平方英尺1.14美元（約等于每平方米693菲律賓比索），與第二季度相比上升1.6％，同比增長13.6％；自第二季度以來拖延至第三季的印度尼西亞國會總統選舉將繼續影響雅加達的零售物業市場。在9月20日第二輪投票結果出來之前，零售商對租賃商鋪均保持謹慎，加上沒有新供應，交投顯得相當淡靜。第三季度商鋪租金同比上升6.1％，9月為每月每平方英尺5.46美元，比6月的5.15美元有所上升。