每逢房地產(chǎn)大佬們聚會(huì)，總避免不了談到一個(gè)問(wèn)題——房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)的背后，則是轟轟烈烈的關(guān)于“房地產(chǎn)是否存在泡沫”的爭(zhēng)論。12月3日在上海開(kāi)幕的“2004中國(guó)住交會(huì)”也不例外，房?jī)r(jià)、泡沫論再次成為會(huì)上論壇一個(gè)重要議題。

    然而，對(duì)于泡沫、對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，大佬們似乎心特齊，一口咬定沒(méi)有泡沫，房?jī)r(jià)還要漲，ＲＥＩＣＯ甚至報(bào)告提出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還要持續(xù)發(fā)展二三十年，這 也成了任志強(qiáng)在會(huì)上的標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言：“中國(guó)房地產(chǎn)還要再好上20年！”

    與此同時(shí)，東道主上海——泡沫論的焦點(diǎn)城市、中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市、熱錢(qián)追捧的城市，上海房地局非常罕見(jiàn)的出席了一個(gè)公開(kāi)論壇，力挺上海房地產(chǎn)。

    REICO報(bào)告：中國(guó)房產(chǎn)再好20年

    由六家公司、單位聯(lián)合發(fā)起，準(zhǔn)備了兩年的報(bào)告，業(yè)內(nèi)期待以久的ＲＥＩＣＯ報(bào)告，終于在住交會(huì)上露出了面紗。在報(bào)告的新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，記者如云，且很少有提前離席者。報(bào)告的發(fā)起人之一任志強(qiáng)說(shuō)：“我們工作室既不是官方的，也不代表我們商界的意見(jiàn)，雖然這個(gè)研究是由我們各家企業(yè)和

    協(xié)會(huì)出資進(jìn)行的，但這些人的研究都是獨(dú)立的，不受干擾的。”

    報(bào)告認(rèn)為，從1998年到2003年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常健康的。依據(jù)是，這段時(shí)間我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的平均增長(zhǎng)是13.1％，低于全國(guó)固定資產(chǎn)投資的14.36％，就是說(shuō)明房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資并不構(gòu)成投資過(guò)熱的源頭。

    報(bào)告指出，從需求方面看，現(xiàn)在個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主導(dǎo)需求的消費(fèi)主體。城鎮(zhèn)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的數(shù)量，占全部商品房銷售面積比重從1998年的64％上升到2003年的85.2％，而個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅占全社會(huì)商品住宅消費(fèi)面積比重從1998年的80.2％上升到96.4％。1992年至1993年個(gè)人購(gòu)房者很少，主要是公款買(mǎi)公房，而現(xiàn)在是個(gè)人消費(fèi)者構(gòu)成了市場(chǎng)消費(fèi)的主體。

    再看供給方面。在1998年的時(shí)候民營(yíng)企業(yè)占49％，在2003年的時(shí)候民營(yíng)企業(yè)上升到了71％，國(guó)有企業(yè)的份額顯著下降了，行為也發(fā)生了變化，市場(chǎng)供給更加理性。正是這種市場(chǎng)行為理性化的提高，為我們市場(chǎng)建設(shè)和穩(wěn)定的發(fā)展提供了制度的基礎(chǔ)和機(jī)制的保證。

    報(bào)告認(rèn)為，2005年到2020年每年城鎮(zhèn)新建住宅的面積，16年間平均每年大概需要11.7億平方米的量。這個(gè)是2005年到2020年城鎮(zhèn)住宅投資的總的規(guī)模，還有它大概占總的投資的比重。我們可以看到在2020年的時(shí)候城鎮(zhèn)住宅投資大概在12000億元左右。報(bào)告還從國(guó)際上對(duì)比，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)投資還將持續(xù)增長(zhǎng)。

    最后得出的結(jié)論是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)至少還要好二三十年。

    大佬力挺：沒(méi)有泡沫 房?jī)r(jià)還將上漲

    在由上海房地局主辦的論壇上，馮侖指出：“從中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，明年仍然要保持較高快速增長(zhǎng)。在ＧＤＰ每年增長(zhǎng)接近10％的情況下，房?jī)r(jià)每年有5％～10％這樣一個(gè)持續(xù)的增長(zhǎng)，將會(huì)是今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)的主流。”首創(chuàng)置業(yè)股份公司總裁唐軍說(shuō)：“從北京居民的收入上升情況來(lái)看，1到10月份上升了12％到14％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于ＧＤＰ的增長(zhǎng)，也高于物價(jià)上漲和房?jī)r(jià)上漲，相對(duì)房?jī)r(jià)上漲只有3％，北京的房?jī)r(jià)還是有空間的。”

    著名金融專家，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)李揚(yáng)說(shuō)�煛胺康禺a(chǎn)的價(jià)格上漲不是用簡(jiǎn)單的泡沫論就可以概括的，不能認(rèn)為只要漲價(jià)的就是泡沫”。他認(rèn)為，實(shí)際上房地產(chǎn)的需求是非常旺盛的，現(xiàn)在每年所能供給的住宅量去年是5.5億平方米，其中商品住宅是3.2億平方米。僅僅3.2億平方米還無(wú)法滿足中國(guó)目前的全部市場(chǎng)需求，現(xiàn)在的供給量大概也只有需求量的三分之一左右。市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲也是必然的。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向來(lái)是非常贊同開(kāi)發(fā)商們的觀點(diǎn)，反對(duì)泡沫論。顧云昌說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)在某些地區(qū)出現(xiàn)一些小泡沫是不奇怪的，甚至于沒(méi)有泡沫才是奇怪的現(xiàn)象，由于現(xiàn)在正在采取一些措施，泡沫破滅和崩盤(pán)的情況完全不會(huì)出現(xiàn)。”對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)，他再次宣稱：“如果不調(diào)整土地供應(yīng)量，房?jī)r(jià)仍會(huì)保持上漲。”

    他公布了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的最新調(diào)查數(shù)據(jù)：今年1到9月份，全國(guó)商品房的銷售面積增幅為19.3％，同比回落17.2個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積的增幅是9.5％，同比回落了25個(gè)百分點(diǎn)。今年房地產(chǎn)投資增加下降速度大于需求下降速度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了多年未見(jiàn)的供小于求的局面。這直接造成商品房的銷售面積大于竣工面積。其中，商品住宅今年上半年銷售數(shù)量16200萬(wàn)平方米，大于竣工面積2250萬(wàn)平方米，供應(yīng)銷售比為0.86∶1。供不應(yīng)求導(dǎo)致了今年1到9月份商品住宅價(jià)格上升了10.9％，整體房地產(chǎn)價(jià)格上漲13％，是過(guò)去幾年平均數(shù)的3倍。

    上海：控制房?jī)r(jià)增幅

    上海，房?jī)r(jià)高居全國(guó)第一，也是泡沫論的焦點(diǎn)城市。最近，熱錢(qián)又在熱炒上海樓市。在住交會(huì)論壇上，上海市房地局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也非常難得的出現(xiàn)在論壇上，力挺上海樓市。

    上海市房地局副局長(zhǎng)龐元肯定地表示：“我們不想預(yù)測(cè)太長(zhǎng)時(shí)間，但是，至少在2010年上海世博會(huì)之前，上海的房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)”。

    針對(duì)目前熱錢(qián)炒作上海樓市的消息。龐元?jiǎng)t說(shuō)：“隨著房改的推進(jìn)，上海已基本確定了本地居民大眾消費(fèi)為主體，滿足多層次購(gòu)房需求，適合國(guó)內(nèi)外消費(fèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，近年來(lái)商品住宅需求逐步擴(kuò)張，其中本地居民購(gòu)買(mǎi)的面積是預(yù)售面積的80％”。

    龐元依據(jù)的是上海市房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)顯示，2004年第一季度購(gòu)房者中本地居民的購(gòu)房比例達(dá)75％，第二季度則占到了80％，在第三季度這個(gè)比例則上升到了85％。1到10月份合起來(lái)統(tǒng)計(jì)，上海房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者中本地居民的比例已占到了80％，余下的20％中，有16％是外省市的外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)，4％是境外人士購(gòu)買(mǎi)。

    不過(guò)，對(duì)于上海市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，業(yè)界質(zhì)疑聲不斷。

    關(guān)于上海的房?jī)r(jià)，龐元說(shuō)，我們主要采取了以下措施。一個(gè)是加大土地的調(diào)控供應(yīng)力度，深入開(kāi)展土地制度的深入整頓，著力規(guī)范土地建立機(jī)制，停止別墅項(xiàng)目供地，增加土地普通商品房的供地量。二是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，三是轉(zhuǎn)按揭暫停。他斷定：“供不應(yīng)求的矛盾逐步緩解，基本向供求平衡轉(zhuǎn)變，商品供房結(jié)構(gòu)正在趨向變化。”他表態(tài)：“房?jī)r(jià)大起大落，不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的持續(xù)發(fā)展，還將對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。目前有關(guān)部門(mén)正在研究新的調(diào)控措施，力爭(zhēng)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，將房?jī)r(jià)的漲幅控制在接近并低于居民家庭可支配收入的增幅這樣的范圍內(nèi)。”

    龐元說(shuō)，在推進(jìn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中，貫穿其中的主要思路將是支持中低收入家庭消費(fèi)，而對(duì)高檔住房的供應(yīng)和消費(fèi)進(jìn)行合理的控制。他表示，有關(guān)部門(mén)正在研究提高高檔房首付比例的相關(guān)措施。

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    REICO工作室

    該報(bào)告由名為“ＲＥＩＣＯ工作室”的研究機(jī)構(gòu)操刀，因此被稱為“ＲＥＩＣＯ報(bào)告”。該工作室由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)、北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)和優(yōu)博展覽公司等六家單位共同出資組建。據(jù)悉，“ＲＥＩＣＯ報(bào)告”由上述六家單位共同出資大約150萬(wàn)元完成。此后，該報(bào)告將固定在每年一次的住交會(huì)上發(fā)布。