國(guó)外游資正涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)(11月30日《中國(guó)證券報(bào)》)。明知國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比是3∶1(聯(lián)合國(guó)公布的合理房?jī)r(jià)收入比為2∶1～3∶1)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高漲是很不合理的，但老外的熱錢還是悄悄殺入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。資本總是追逐利潤(rùn)的，既然國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)連連攀升，而且權(quán)威部門還說沒有泡沫，游資為何不投向“沒有風(fēng)險(xiǎn)”的房地產(chǎn)？

    國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的根子在哪里？一言以蔽之：土地與資金。土地由政府調(diào)控，一級(jí)市場(chǎng)土地全部被政府壟斷，它決定了供應(yīng)量；資金的供應(yīng)量則靠銀行貸款，而銀行又是國(guó)有銀行占統(tǒng)治地位，也由政府控制，它決定了開發(fā)總規(guī)模；拆遷量的多少?zèng)Q定整個(gè)需求量多少，而拆遷量也是由政府決定的。不少地方政府出于“政績(jī)”與“財(cái)政”目的，透支未來的發(fā)展，地價(jià)通過拍賣不斷上漲，進(jìn)而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格不斷增長(zhǎng)，必然會(huì)引來缺少投資渠道的社會(huì)游資(也有不少非正常的銀行貸款)，嗅覺靈敏的外資自然也不會(huì)放棄共享制度安排所導(dǎo)致的暴利機(jī)會(huì)。

    但房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展確實(shí)不是值得慶幸的事情。因此，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向健康方向發(fā)展，政府必須有所作為。

    按理說政府不應(yīng)該過多干預(yù)市場(chǎng)，但由于土地、資金與政府的緊密聯(lián)系，政府已經(jīng)是非介入不可了。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有利于增進(jìn)普通百姓福利的方向發(fā)展，政府憑借土地與資金手段是完全可以有所作為的。對(duì)此，老外們其實(shí)很清楚，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，不同收入層次的民眾大都能找到自己對(duì)應(yīng)的住所，政府對(duì)中低收入群體還通過制度設(shè)計(jì)和社保援助來保證其“居有其所”。比如，在新加坡，有87%的人口、77%的家庭居住組屋，這種類似于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的組屋建設(shè)總量達(dá)50萬套以上，基本上保證了80%以上中低收入家庭能夠得到廉價(jià)房屋。類似的制度安排在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家是普遍存在的，因此，由于供需基本均衡，在他們那里很少有人會(huì)拿房地產(chǎn)作為炒作的工具。而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房2003年新開工面積13064萬平方米，2004年新開工面積12720萬平方米，雖然投入還比較大，但假設(shè)按照戶均80平方米計(jì)算，那也只能在近兩年解決322萬多戶的住房問題，與全國(guó)的需求相比只是“杯水車薪”(資料來源：5月27日《北京晚報(bào)》)。供需如此緊張，相當(dāng)多中低收入家庭不得不拿出畢生省吃儉用的儲(chǔ)蓄來改善居住條件。需求巨大，房?jī)r(jià)自然一路上升。

    我國(guó)的香港以及其他國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的狀況告訴我們，要逼迫境外游資退出房地產(chǎn)炒作，應(yīng)該“師夷長(zhǎng)技以制夷”。政府必須加快構(gòu)建分級(jí)用地制度，促進(jìn)土地用途由過多的商業(yè)性轉(zhuǎn)向公益性，用于中低收入家庭住房建設(shè)，加快完善住房公積金和物價(jià)監(jiān)管等制度，扶助弱勢(shì)、限制暴利，真正推動(dòng)土地投向、資金導(dǎo)向低價(jià)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，通過改善住宅商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系來影響價(jià)格走向，努力抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，并且通過社會(huì)保障政策讓低收入群體改善居住條件。當(dāng)住房真正回歸以居住為主的功能，供需均衡，境內(nèi)外游資自然不會(huì)再盤踞房地產(chǎn)市場(chǎng)了。