如果說2004年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來的態(tài)勢是謹慎樂觀、有驚無險的話。那么我們對該行業(yè)在2005年的評價是十分謹慎的，2006年則是不樂觀的。我們認為，中國房地產(chǎn)市場的景氣度已經(jīng)開始離開本輪周期高點，正在步入周期的調(diào)整階段。

    1、政策評估　利率、匯率成房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)

    土地政策不會有根本性調(diào)整

    雖然土地拍賣政策在2004年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在2005年對土地政策依然不會有根本性的調(diào)整。因為土地作為地方政府的收入來源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。

    拍賣土地價格的居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是2005年的一個市場特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不讓利銷售。我們預(yù)計2005年土地拍賣市場可能呈現(xiàn)出的情況是：前熱后冷的局面。

    資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)信貸熱點

    2005年房地產(chǎn)信貸的亮點將在銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化方面。由此可能帶來房地產(chǎn)基金開放試點，從而與以上政策形成良好的資金對接。由于房地產(chǎn)基金投資組合的要求，也使得房地產(chǎn)開發(fā)項目得到部分關(guān)照。但是其中更多地表現(xiàn)為個案。

    政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。目前全國范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。

    由于受到消費周期和利率周期雙重影響，預(yù)計2005年個人房貸市場增長率將繼續(xù)下降。

    香港房地產(chǎn)基金市場可能在2005年有實質(zhì)性的發(fā)展。隨著香港證券交易所對房地產(chǎn)基金投資地區(qū)和對象的放松。內(nèi)地部分房地產(chǎn)項目將首先受益，并且內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)打包在香港發(fā)行基金的可能性也在上升。

    加息周期將持續(xù)18個月

    2004年10月29日央行首次加息的真正影響可能在2005年第二季度才能顯現(xiàn)。甚至不能排除在　這個過程中，央行進行第二次加息。人民幣加息主要是對國內(nèi)房地產(chǎn)消費者和投資者有所影響。而美元持續(xù)加息對海外投資者影響也值得關(guān)注。

    中國需要一個完整的加息周期，因此，我們預(yù)計此輪加息周期長度為18個月，個人房貸利率將達到5.8%或6.5%的水平。

    加息將不可避免地改變房地產(chǎn)消費者消費預(yù)期，使得房地產(chǎn)消費中的投資者深受影響，并且使其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費的透支者得到一次房地產(chǎn)風(fēng)險教育。

    人民幣匯率調(diào)整對高端樓盤沖擊最大

    人民幣匯率是否在2005年有所調(diào)整，我們無法知道。但是它的動向?qū)⒅苯佑绊懞Ｍ馔顿Y者和部分國內(nèi)投資者在房地產(chǎn)市場的投資行為。我們認為人民幣匯率調(diào)整存在以下三種情況，可能對2005年高端樓盤產(chǎn)生不同影響。首先，如果人民幣匯率出現(xiàn)調(diào)整，部分地區(qū)的高檔樓盤價格就會出現(xiàn)飆升，部分地區(qū)房地產(chǎn)潛在泡沫和泡沫傾向?qū)�顯性化，甚至由此吹爆；其次，如果像目前情況，人民幣匯率處于傳聞或猜測階段，由于朦朧升值預(yù)期使得海外資金不斷地涌入。特別值得提到的是中國臺灣地區(qū)、韓國、日本等地，由于它們本幣近期兌美元升值明顯，加上人民幣與美元掛鉤的特征，使得其中追求利潤資金投入人民幣資產(chǎn)之一——房地產(chǎn)將無法阻擋。最后一種可能是，如果政府明確表示人民幣匯率在2005年不做調(diào)整，那么將影響外資的流入速度與規(guī)模。同時期間美元利率的繼續(xù)調(diào)升也將成為海外投資中國房地產(chǎn)的一個變數(shù)。

    我們預(yù)計國內(nèi)高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個必然選擇。海外華人將是一個重要消費群體。而2004年年底到2005年第一季度是一個較佳的促銷時間段。

    2、景氣分析　投資與消費景氣度逐步降溫

    宏觀層面：漲幅較大城市難以持續(xù)上漲

    由于2003年6月以來，政府土地政策和消費信貸政策收緊，使得中國房地產(chǎn)市場投資與消費景氣度開始逐步降溫。而2004年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，實際上是在延續(xù)著2000年以來房地產(chǎn)投資與消費熱潮的慣性。這種降溫趨勢，我們也可以從近年房地產(chǎn)企業(yè)廣告投放量變化中也得到佐證。

    我們認為2004年房地產(chǎn)價格繼續(xù)攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預(yù)期、以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反應(yīng)。但是到2005年，由于在利率上升和消費周期行將結(jié)束很可能將改變價格上升趨勢。我們很難想象，由政府提供可能已經(jīng)被實際情況較大地低估的這些房地產(chǎn)價格漲幅較大的城市，在2005年還有繼續(xù)旺盛的上漲勢頭。

    中觀層面：京滬兩地成交放量難以長久

    從近幾個月北京和上海商品房成交套數(shù)情況看，都有明顯下降趨勢，其中不斷出現(xiàn)的“價量背離”現(xiàn)象，說明短時間成交放量可能很難維持長久。我們認為目前分析房地產(chǎn)市場狀況重點應(yīng)該在成交套數(shù)數(shù)量變化，而非平均價格和成交面積增長變化。

    目前上海市區(qū)平均房價已經(jīng)超過了中國任何一個城市。我們認為除了因為上海是本輪房地產(chǎn)周期主角以外，還與上海中期定位國際金融中心、短期的2010年舉行世界博覽會有關(guān)。另外上海城市的投資文化、便利優(yōu)越的城市功能以及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度也是形成上海房地產(chǎn)熱的諸多條件。需要指出的是，近期長江三角洲其他城市，如南京、杭州、無錫、蘇州、溫州房地產(chǎn)市場無論是成交量還是價格都出現(xiàn)了明顯的調(diào)整態(tài)勢。上海房地產(chǎn)市場有可能形成“孤島”的局面。上海是否能夠繼續(xù)獨立地保持前進步伐，將直接考驗上海房地產(chǎn)市場“吸金”的能力和潛力。另外在上海新房交易處于敏感時期的同時，上海二手房市場表現(xiàn)異�；钴S。尤其上海地區(qū)稱之為次新二手房交易值得留意。它是投資者預(yù)期是否繼續(xù)良好和投機者“游戲”是否延續(xù)、上海房屋價格是否繼續(xù)上漲的最為真實直觀反應(yīng)。

    微觀層面：與周期形成共振

    我們不但從宏觀層面和中觀層面發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整態(tài)勢。從企業(yè)微觀層面也可以找到這樣的痕跡。萬科這個房地產(chǎn)行業(yè)最具有標(biāo)志性的企業(yè)在上市以來，它每一次業(yè)績的變化無不與房地產(chǎn)行業(yè)狀況和周期形成共振。房地產(chǎn)周期重要拐點在萬科都有明顯的反應(yīng)。萬科2004年1～9月的業(yè)績顯示，與去年同期相比主營業(yè)務(wù)收入增長6.44%，凈利潤增長41.10%。正好與房地產(chǎn)投資增長逐月下行，以及房地產(chǎn)價格快速增長趨勢吻合。

    3、市場展望　漲幅較大城市難以持續(xù)

    在提倡科學(xué)發(fā)展觀的今天，類似前些年由于城市大規(guī)模開發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)不復(fù)存在。房地產(chǎn)井噴式需求將轉(zhuǎn)化為常量需求。預(yù)計2005年房地產(chǎn)投資將比2004年有所下降，增長率為15%～18%之間。

    銀行對個人房地產(chǎn)信貸支持也將離開快速發(fā)展階段進入一個穩(wěn)定增長時期。銀行個人信用體系建立也將推向前臺。由于可能存在的加息周期，個人房地產(chǎn)信貸的提前還貸和個人房地產(chǎn)信貸的還貸風(fēng)險周期也將隨之來臨。

    房地產(chǎn)企業(yè)將進入質(zhì)量和品牌成長時期。根據(jù)北京和上海商品房成交結(jié)構(gòu)和分布分析，商品房全部適銷階段已經(jīng)成為過去，而品牌產(chǎn)品和品牌開發(fā)商已經(jīng)開始閃現(xiàn)，中國房地產(chǎn)產(chǎn)品和品牌也將呈現(xiàn)集中化的傾向。我們預(yù)計2005年有20%開發(fā)商的產(chǎn)品依然是非常暢銷，他們的產(chǎn)品價格依然會有上漲空間；而另外30%開發(fā)商的產(chǎn)品銷售則是一般；還有50%開發(fā)商的產(chǎn)品有滯銷的可能。

    在即將來到的房地產(chǎn)調(diào)整期中，房地產(chǎn)行業(yè)自律、消費者形象再造將凸顯其的重要性和緊迫性。它是房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠繼續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠在競爭中生存的決定因素。