|
本報(bào)記者 劉春
自10月29日央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率至今已一月有余，加息之后對房地產(chǎn)行業(yè)的影響到底有多大？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)并未受太大波動，至少在這一個月的時間里，無論是開發(fā)商、二手房交易商還是購房者，都沒有因?yàn)榧酉⒍鴩?yán)重“感冒”。
開發(fā)商平靜應(yīng)對
建外ＳＯＨＯ、金地國際花園、藍(lán)堡等項(xiàng)目在接受記者采訪時，回答都大同小異，至今銷售基本未受加息影響。金地國際花園的銷售負(fù)責(zé)人說，主要原因是此次房貸加息幅度不大，加之像購買金地國際花園這樣高檔樓盤的消費(fèi)者，基本都有成熟理性的消費(fèi)心理，對于銀行金融政策的變動有一定預(yù)見，適應(yīng)能力也強(qiáng)，不會因低幅加息而影響其購房決策。
“利率只是房地產(chǎn)市場眾多影響因素中的一個，而且利率在一定范圍內(nèi)的調(diào)整所帶來的開發(fā)成本和消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的提高并不是想象中那么驚人。”金地集團(tuán)董事長凌克在接受記者采訪時表示，對房地產(chǎn)市場的判斷應(yīng)該放在更廣闊的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)環(huán)境背景下來進(jìn)行，而不僅僅是單純地就加息這一事件來片面地判斷整個市場。他認(rèn)為，央行加息對正規(guī)運(yùn)營的名牌企業(yè)長期而言影響不大，甚至可以說是有利的；但一些實(shí)力不夠的小公司或者是投機(jī)性投資的項(xiàng)目公司，其資金幾乎全部依賴銀行貸款，一旦加息再加限制貸款的政策出臺，其項(xiàng)目運(yùn)作就會受到重創(chuàng)，甚至被迫停工。那些以投機(jī)為目的，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)將感受到更大的經(jīng)營壓力，而低素質(zhì)企業(yè)的退出將為優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展提供更大的發(fā)展空間，由此促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。
二手房波瀾不驚
我愛我家房產(chǎn)公司提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各中介門店委托掛牌量比加息前增加了10％左右，整個情況仍然比較平穩(wěn)。中原地產(chǎn)反映，古北店、浦東店近期拋盤比較多，有個別投資客在聽說加息后，主動將手中物業(yè)掛牌單價(jià)下調(diào)每平方米100多元。綜合其他幾家房產(chǎn)中介公司反饋的信息，加息對二手房市場的影響正緩慢釋放，但目前交易量、交易價(jià)格并未出現(xiàn)大的波動。
普潤地產(chǎn)中介事業(yè)部朱經(jīng)理告訴記者，自今年5月以來，期房限轉(zhuǎn)、房貸收緊等政策的出臺對房價(jià)的上漲起到了一定的抑制作用，此次加息對房和購房者帶來的心理影響比實(shí)際帶來的經(jīng)濟(jì)影響要大，信貸控制較大程度地遏制了投資沖動，投資性需求將會有所下降，市場供求將趨于平衡，這樣有利于房價(jià)的穩(wěn)定。
僑泰房產(chǎn)市場部經(jīng)理陸穎在接受采訪時表示，從目前二手房市場的變化來看，受加息影響最大的是投資客戶，其投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)將有所增加，尤其是一些手中物業(yè)較多的投資者，加息后壓力會比較大，不排除降價(jià)出售的可能性。而對自住客戶來說，雖然加息會增加購房負(fù)擔(dān)，但實(shí)際每月還貸數(shù)額變化不大，所以影響不會很大。神州房產(chǎn)市場副總監(jiān)孟軍認(rèn)為，客戶心態(tài)的變化將影響到二手房市場后市的發(fā)展，不過有實(shí)力的投資客戶可能并不很在意。
購房者受影響因人而異
在當(dāng)前的購房者中，有一大部分是從銀行貸款，而升息必然導(dǎo)致按揭利息的提高，那么今后龐大的貸款購房群體是否會望而卻步呢？任職于中國工商銀行房貸部門的朱先生給記者細(xì)算了加息前后住房貸款的差額：以50萬元20年期的房貸為例計(jì)算，5年以上房貸利息由5．04％加到5．31％后，貸款者的房貸月供每月多了75．2元，而20年下來要多交利息18039．7元。如此看來，對以賺取房產(chǎn)買賣價(jià)差為主的買房投資者來說，加息必然增加供樓還貸的成本，造成投資利潤下降。而對以自住為目的的普通購房者來說，影響則因人而異。
朱先生告訴記者，從目前來說，本次加息對購買高檔房的高收入階層來說影響不大。因?yàn)檫@些人對利率的敏感度較差，利息提高0．27％，20年50萬元的貸款才增加1．8萬元左右的利息，也就相當(dāng)于高檔房一兩平方米的價(jià)格。“但是對其心理方面的影響不容忽視，因?yàn)樗麄冎览仕揭坏┻M(jìn)入上升通道，還貸的月供隨之上漲的幅度將是非常驚人的。”
通常來說，對中低收入的工薪階層來說，如果貸款買房，影響則相對大一些，特別是如果貸款額度大，貸款期限長，多支出的利息對買房人將是一個不小的負(fù)擔(dān)。但是有業(yè)內(nèi)專家告訴記者，目前市場上有一個現(xiàn)象，就是收入越低的購房人貸款的比例反而越小。記者詢問剛剛購買了南三環(huán)外一套總價(jià)約40萬元商品房的女士，加息對她有什么影響，她表示比較慶幸，“我主要是向親友借的錢，沒貸多少款，所以影響不大。”而在通州買了總價(jià)約30萬元房子的王先生更痛快，“我買房用的是十幾萬元積蓄加上拆遷補(bǔ)償款，一次付清，房貸加息對我沒任何影響。”數(shù)位中低檔項(xiàng)目的銷售人員的觀點(diǎn)也頗為相似：越是收入少的買房人越在意貸款利息，所以越少貸款，加息對這部分人實(shí)際上影響很小。
| 
