超常規發展還將延續相當時間

    4日，上海，在2004年中國住交會上，由全國工商聯住宅產業商會、中城聯盟、萬通地產、華遠地產、北京城開集團和優博展覽公司出資組建的REICO工作室發布的《2004年中國房地產市場報告》成為業內外關注的一大焦點。

    據了解，這份被稱為《2004年中國房地產市場報告》的文稿長達40萬字，僅概述部分的文字就達近6萬字，其內容遠遠超出了對2004年中國房地產市場的分析。在住交會的新聞發布會上，剛剛從全國工商聯住宅產業商會輪值主席崗位卸任的任志強表示，雖然REICO工作室是由商會和開發企業出資組建，但該工作室既不是官方的，也不代表商界意見。《2004年中國房地產市場報告》的執筆人之一程遠教授也申明，該報告由來自大學、社科院、研究生院以及宏觀經濟研究單位的17個研究人員共同執筆完成。這些研究人員均以個人身份參與REICO工作室的研究工作，REICO報告的成果和結論傾向不代表其所在單位的傾向和意見。獨立于政府意圖和商業利益是REICO工作室全體工作人員的宗旨。

    據程遠介紹，《2004年中國房地產市場報告》分四個部分，第一部分是1998-2003年的發展回顧；第二部分內容是對未來15年房地產發展空間分析；第三部分是分析宏觀調控對2003年、2004年房地產市場的影響；最后一個部分是分析2004年的市場變化。整個報告的前三部分是從宏觀視角來探討房地產市場發展，第四部分內容則以投資者、開發商作為對象，從微觀領域探討問題。

    應對房地產業“鼓與呼”

    程遠介紹，作為首個“REICO報告”對1998-2003年市場發展回顧的目的是，搭建一個研究2004年房地產市場的平臺。REICO工作室分析判斷的結果是：1998-2003年房地產市場發展非常健康，房地產投資不是國民經濟過熱的源頭。

    支持這一結論的主要理由是房地產投資不等于房地產領域的投資。該報告認為，由于房地產業處于轉軌經濟發展階段，代表未來的生產方式會伴隨轉軌進程擴大，它的增長速度一定會快于將要退出的生產方式的速度。這種正在發育的市場力量肯定要以高于國民經濟平均9%的增長速度增長。從1998年到2003年城鎮建設投資平均看，增長是13.1%，低于全國固定資產投資的14.36%，說明房地產領域的投資并不是構成投資熱的源頭。

    “REICO報告”提出，房地產業對傳統的建設方式的替代還沒有完成，因此房地產業的超常規增長肯定還會正常的維持相當一段時間。因為房地產業的高速增長是市場化和產業化的表現，市場化的生產方式對計劃經濟下自給自足方式的替代，是帶來社會資源集約、帶來宏觀經濟效益的制度性進步。所以，應該對房地產業的高速增長“鼓與呼”而不是“打與壓”。

    宏觀調控效果顯著

    “REICO報告”對2003年到2004年宏觀調控影響的分析結果是，土地金融兩項措施疊加作用下，對房地產市場調控效果顯著。投資規模受到顯著抑制，但是在房地產價格方面顯然沒有如愿，持續上升。“REICO報告”對當前房地產市場的判斷是，總體健康趨旺，強調應加強景氣調節。由于每年有1000多萬人口進入城市，需求動力強勁。再有我們的需求結構近年來發生顯著的變化，購建房支出在人民可支出收入比例迅速上升，在這種情況下，住宅投資和市場需求會很快的增長，供求缺口繼續放大。作為非主流的一些影響因素，如負利率的長期存在，持續存在，還有一些地方政府、城市政府的債務缺乏節制，也是對市場需求加速擴張的因素。再有持續高漲的房地產過熱輿論環境，也引起購房者對未來價格上漲的預期。隨著基準利率的調整，房地產銷售價格指數未來會有所回落，但是只表明增幅的回落。

    供給結構基本穩定

    “REICO報告”引用了若干與國際接軌的核心指標進行市場分析，將房地產增量和存量房以及各種物業類型進行了細分，對2004年房地產微觀市場作了分析。結果顯示，2003年東、中、西各部分增量房吸納率大概在67%左右，2004年有不同程度的上升；參照國際慣例以戶數計算的2003年住房自有化率平均80.55%，中部地區最高82.19%；采用中位數概念計算的2003年全國平均房價收入比是3.32；2003年全國平均存量住房空屋率為3.26%；2003年全國平均第二居擁有率為7.33%。

    報告結論是，2004年房地產開發投資和土地開發投資持續增長，但增幅回落。商品房供給持續增長，新開工面積增幅下降，供給結構基本穩定。商品房銷售面積超過同期竣工面積，需求旺盛，土地價格和商品房價格持續上升。住宅市場持續增長，增幅減緩。住宅的投資額持續增長，住宅建設仍然保持高位增長，但增幅趨于平緩，各地房屋拆遷規模下降。普通住宅供給比例增加，經濟適用住房供給比率下降，高檔公寓市場供給平穩，別墅市場供給下降。住宅平均銷售價格平穩上升，其中高檔住宅市場價格增幅較大，平均租賃增幅減緩。二手住宅市場異常活躍，辦公樓市場逐漸升溫投資和交易量均保持高速增長。租賃市場主要客戶是外資企業，銷售市場主要客戶是中資企業，個人投資購買力量也不容忽視。商業營業用房市場供求兩旺空前繁榮。

    房地產投資將高速發展

    “REICO報告”將于明年3月份正式出齊，對2005年到2020房地產市場發展空間進行的分析預測。

    其結果是，到2020年，我國GDP如達到10%，意味著房地產業在未來十幾年里需維持在1.3%或者1.4%的水平，房地產增長速度需持續高于固定資產投資速度。城鎮住宅投資將快速增長，年均增長率達到13%，占總投資的比重將從2005年16.7%增加到2020年的20.4%，城鄉合計住宅投資將占到總投資22%以上。到2020年人均使用面積是24.4平方米，折合建筑面積就是32余平方米，低于建設部規劃的小康水平，房地產業面臨極大的挑戰。伴隨著許多農業人口變為城鎮人口，這段時間里實際上同時發生著相當大數量的住宅農轉非。首先是城鎮住宅存量的面積將達到330億平方米，城鎮人口人均建筑面積將達到32.4平方米，年均改善率1.8%。2005-2020年累計新建面積將達到120.4億平方米，新建面積年均增長5.5%，未來15年每年新建平均量為12億平方米。

    反響目前尚難斷定

    據了解，《2004年中國房地產市場報告》這一宏篇巨著尚未真正面市，目前預購的只是概要，全本尚在趕印之中，明年3月份才能正式出齊。記者在住交會“REICO報告”定購現場看到，全國各地的開發企業、海內外的投資顧問公司紛紛在訂購該報告。大多數企業表示，由于目前國內可參用的房地產分析數據很少，而且能適用于宏觀及微觀市場的系統分析報告幾乎沒有，盡管“REICO報告”在房地產金融、外資企業在房地產市場中的狀況等許多行業微觀分析內容上還有很多欠缺，但這份報告以官方統計機構數據為分析基礎，采用外圍指標和若干與國際接軌的核心指標進行市場分析，同時提供了房地產增量和存量以及各種物業類型的原始數據，加以比較詳盡的分析，并可提供典型地區房地產市場的分析數據，對企業決策應具有一定參考價值。

    但一些業內人士表示，《2004年中國房地產市場報告》遲遲未露真容，其對行業發展的指導作用有多大，能否具有影響宏觀決策的力量，要看其數據的完整、真實性，目前尚難斷定。