近年來(lái)，隨著內(nèi)蒙古包頭市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益加快，對(duì)商業(yè)用房需求日漸擴(kuò)大，商業(yè)房產(chǎn)投資持續(xù)上漲。

    一、包頭市商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

    近年來(lái)，包頭市商業(yè)房產(chǎn)投資日漸高漲，商業(yè)房產(chǎn)交易量逐年上升 ，商業(yè)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)日趨活躍。開發(fā)商對(duì)商業(yè)房產(chǎn)投資由2001年的1.85億元增長(zhǎng)到2003年的4.19億萬(wàn)元，增長(zhǎng)近1.3倍。商業(yè)房產(chǎn)成交面積從2001年的14.47萬(wàn)平方米增加到2003年的23.71萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了64%；成交金額由2001年的1.67億元增加到2003年的3.88億元，增長(zhǎng)1.3倍。商業(yè)房產(chǎn)租賃面積由2001年的1.76萬(wàn)平方米增加到2003年的22.45萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近12倍；商業(yè)房產(chǎn)租金由2001年的19.62萬(wàn)元增加到2003年的59.50萬(wàn)元，增長(zhǎng)2倍。

    二、商業(yè)房產(chǎn)投資持續(xù)上漲的原因

    1.零售業(yè)迅速發(fā)展、商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目投入加大。包頭市作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著的城市，已經(jīng)吸引了國(guó)內(nèi)大型零售商如華聯(lián)、王府井(資訊 行情 論壇)、國(guó)美等紛紛前來(lái)包頭投資，并且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好。該市正在積極與國(guó)際零售商接洽，努力吸引外商的投資。商業(yè)資本高速圈地謀求更大市場(chǎng)份額的客觀要求，刺激了商業(yè)房產(chǎn)的興起。投資商看好商機(jī)，商務(wù)區(qū)等大型商業(yè)項(xiàng)目投入加大。集商業(yè)、商務(wù)、商住為一體的神華國(guó)際城占地7.2萬(wàn)平方米，建筑面積16.5萬(wàn)平方米，擁有會(huì)展中心、四星級(jí)酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際公寓、名品旗艦店等完整的商務(wù)體系，將建成內(nèi)蒙古第一個(gè)CBD（中央商務(wù)區(qū)）。鞍山道步行街在一期擴(kuò)量提質(zhì)的基礎(chǔ)上，二期工程及其沿線項(xiàng)目投資總額近10億元，全部建成后，鞍山道步行街營(yíng)業(yè)總面積超過(guò)80萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年銷售收入超過(guò)60億元，成為西北地區(qū)有較大輻射力的大型商業(yè)步行街。豪德貿(mào)易廣場(chǎng)投資3.2億元，占地400畝，建筑面積32萬(wàn)平方米，是集物流、商住一體的大型貿(mào)易廣場(chǎng)，將建成面向西北地區(qū)的一流物流中心。大型商業(yè)項(xiàng)目是商業(yè)房產(chǎn)投資的主要對(duì)象，也是帶動(dòng)商業(yè)房產(chǎn)投資熱的一個(gè)重要因素。

    2.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的客觀需要。包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，2003年該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5.2：56.3：38.5,經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，今后生產(chǎn)要素和商品的流動(dòng)在總量和速度上都會(huì)有較大增長(zhǎng)。要把包頭建成我國(guó)中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，使該市經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)、健康地發(fā)展，就要在大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，努力提高第三產(chǎn)業(yè)的總體水平及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，這是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必由之路。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一定的經(jīng)營(yíng)空間，因此商業(yè)房產(chǎn)投資隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有極大的增值潛力。

    3.城市發(fā)展活力吸引投資。包頭市發(fā)展的活力體現(xiàn)在以下幾方面：第一，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到較大提升。主要表現(xiàn)是：GDP的增速2001、2002年、2003年分別為10%、20%和31.5%，2004年1-9月達(dá)451.9億元，同比增長(zhǎng)30.2%；財(cái)政收入連續(xù)七年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，2002年突破30億元，2003年突破50億元，2004年1-9月達(dá)到50.25億元，同比增長(zhǎng)75.7%；固定資產(chǎn)投資2003年達(dá)到223.65億元，2004年1-9月達(dá)281.40億元，同比增長(zhǎng)61.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2003年為9216元，2004年1-9月為8536元，同比增長(zhǎng)29.2%，在西部城市列首位。第二，城市品位和城市形象得到較大提高，投資環(huán)境得到極大改善。近年來(lái)，包頭市以基礎(chǔ)建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)城市化建設(shè)，特別是2003年全市城建投資8.1億元，是“九五”以來(lái)城建資金投入最多、建設(shè)規(guī)模最大的一年。2003年全市建成區(qū)綠化達(dá)到33%，塑造了城市景觀新形象。城市建設(shè)取得的新成績(jī)得到了國(guó)際、國(guó)內(nèi)的肯定。包頭市榮獲“2002年迪拜國(guó)際改善環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”稱號(hào)、“2002年聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”和“2003年全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”榮譽(yù)稱號(hào)。包頭還是內(nèi)蒙古自治區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)優(yōu)秀旅游城市。第三，經(jīng)濟(jì)日益活躍。據(jù)人民銀行電子聯(lián)行顯示，被稱為經(jīng)濟(jì)活躍程度“晴雨表”的資金流總量2003年包頭為1600億元，比上年翻了一番。

    在上述有利因素的推動(dòng)下，包頭市吸引了大量的外來(lái)資金。2004年1-9月，直接利用外資到位額1億美元，同比增長(zhǎng)近1.2倍；引進(jìn)區(qū)外實(shí)際到位資金66.92億元，比上年增長(zhǎng)28.8%。

    4.居民投資需求擴(kuò)大。為鼓勵(lì)居民儲(chǔ)蓄向其他領(lǐng)域投資，國(guó)家在金融政策上刺激投資需求，加上當(dāng)前的物價(jià)上漲，人們轉(zhuǎn)移了投資目標(biāo)。從儲(chǔ)蓄、股票、債券、房產(chǎn)、保險(xiǎn)等個(gè)人投資回報(bào)率來(lái)看，商業(yè)房產(chǎn)回報(bào)率最高在6～8%，因而有相當(dāng)?shù)奈�引力。居民投資需求給商業(yè)房產(chǎn)的銷售提供了契機(jī)。

    三、商業(yè)房產(chǎn)投資中存在的問(wèn)題

    1.房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)存在盲目性。商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)相比，是一種長(zhǎng)期投資行為，獲利慢。商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有項(xiàng)目后期的管理與規(guī)劃，投資周期多在8年左右。商業(yè)房產(chǎn)要求房產(chǎn)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理商四者結(jié)合起來(lái)，但現(xiàn)實(shí)中四方交接很不規(guī)范，形成了投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)。目前，包頭市的商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)方多為住宅開發(fā)商，沒(méi)有看到商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別。商業(yè)房產(chǎn)在資金流量、管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)等多方面具有更難操控性，它對(duì)開發(fā)商提出了更高要求，盲目套用住宅開發(fā)模式會(huì)帶來(lái)很大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    2.項(xiàng)目后期管理存在風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要由產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致的。產(chǎn)權(quán)式銷售是一把雙刃劍。在預(yù)售期或是現(xiàn)房銷售期，產(chǎn)權(quán)式銷售是吸引投資者的賣點(diǎn)之一，但產(chǎn)權(quán)的分散也會(huì)引起一些矛盾，易導(dǎo)致在經(jīng)營(yíng)調(diào)整、物業(yè)改造、整體推廣上出現(xiàn)分歧，影響項(xiàng)目的后期管理及長(zhǎng)期收益性。

    3.商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款。大型商業(yè)設(shè)施的依賴性強(qiáng)，它投資大，動(dòng)作急，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

    四、對(duì)包頭市商業(yè)房產(chǎn)業(yè)的建議

    1.商業(yè)房產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)房產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。要抓好定位先要調(diào)查好市場(chǎng)，從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)，走適合自己的路。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)定位的前提，尤其是商業(yè)聚集區(qū)，要讓商業(yè)地產(chǎn)多贏利，必須要細(xì)分，也就是說(shuō)要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

    2.商業(yè)房產(chǎn)人才的培養(yǎng)是該行業(yè)發(fā)展的迫切要求。商業(yè)房產(chǎn)從本質(zhì)上說(shuō)是一種復(fù)合地產(chǎn)，涉及地產(chǎn)、零售、餐飲和娛樂(lè)休閑多個(gè)行業(yè)，需要既懂地產(chǎn)又能把握商業(yè)規(guī)律的復(fù)合型人才。目前商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中出現(xiàn)的系列技術(shù)上的硬傷，大部分原因是缺乏專業(yè)的商業(yè)房產(chǎn)人才所致，如定位失準(zhǔn)、規(guī)劃不當(dāng)和后期的經(jīng)營(yíng)管理混亂等。

    3.政府需加強(qiáng)指導(dǎo)職能。商業(yè)房產(chǎn)的出路，并不是簡(jiǎn)單的由開發(fā)商經(jīng)營(yíng)水平能決定的；先決條件仍是外部宏觀政策和地方經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，政府必須在商業(yè)房產(chǎn)的運(yùn)行中起到有效把握供需，合理審批項(xiàng)目和加大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，提高城市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行水平。這是從根本上解決商業(yè)房產(chǎn)的出路。