如果說，去年房地產被不封頂不能貸款以及封頂才能銷售等政策法規截住資金鏈的話，今年房地產市場則成了切斷開發商糧票的土地年。去年，雖然掀起狂風巨浪，但多少讓人覺得有點雷聲大雨點小的味道。今年，卻是不一樣。不僅掀起驚濤巨浪，并且還狂風暴雨。也就是說，今年是最動真格的一年。

    先是靠關系拿地的大門被關上，緊接著人民幣加息也給整個房地產 市場帶來了壓力。這一系列政策給房地產市場帶來了空前壓力。對房地產開發商來說，一方面大量的資金都用于購買土地，再加上此前金融政策的限制，資金不足已經成為眾多地產商當務之急；另一方面，人民幣加息也給北京樓市帶來了巨大壓力。許多持幣待購者已經把錢穩穩當當存在銀行里吃利息，這樣也分流了很大一部分購房者。

    不過正因為供應量減少，北京樓盤出現了空前的熱銷局面。而出于對未來住房貸款政策的擔憂，以及擔心土地供應收緊而引起房價上漲，即便是這些房子離譜地漲價，還是照樣有買房人“搶購”。除此之外，許多地產商還在到處發表言論，明年房價還要大幅上漲。甚至有地產商表示，明年房價要上漲40%。

    雖然北京樓市漲聲一片，但從整體上來說，明年北京樓市在通過今年下半年的調整后，供應量會明顯增加。再加上一些超級大盤低價入市的策略，也會對房價有抑制作用。但土地成本增加，以及整體供應量相對前幾年減少，北京房價還是會出現一種穩中有升的局面。

    1.2.關鍵詞：關 閘�W

    2004年1月9日，市國土房管局下發《關于經營性項目暫停受理審批的通知》。自2004年1月9日起，政府相關部門暫停受理審批開發建設單位申報的經營性項目立項、規劃審批和國有土地使用權協議出讓。

    2004年2月9日，以前頒布的33號令所引發的五個可以繼續“協議出讓”土地的“口子”被徹底堵死。綠化隔離地區建設、小城鎮建設等4類項目用地使用權出讓時，必須通過招標、拍賣、掛牌方式公開進行。也就是說，今后，經營性房地產項目除純粹的危改項目外，一律停止協議出讓而進行市場化公開交易。

    點評：協議出讓土地的閘門被徹底封死。

    3.關鍵詞：開 閘�W�W

    2004年2月26日，針對33號令與4號文件的銜接，市國土房管局下文，2004年1月9日以前，取得立項批復和規劃批準文件的項目(在有效期內)，以及2004年1月9日取得立項批復和規劃批準文件的項目，經有關部門聯合審查后，可以繼續辦理前期手續及協議出讓土地。此后報批的土地將按4號文件執行。

    點評：自此北京樓市被關閉的一個多月的土地閘門才稍有松動，這也意味著2004年1月9日，成了京城協議出讓土地的“分水嶺”。

    4.關鍵詞：大限�W

    今年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即“71號令”)，要求從今年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。文件還規定，8月31日以后，發展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內不開發，政府可把該土地收回。

    點評：8·31土地大限由此得來。這一天也成為土地正式市場化的標志日期。難怪有地產商說靠關系拿地的好日子一去不回頭。如果有國土日的話，8月31日是最佳選擇。

    5.關鍵詞：緊箍咒�W�W

    2004年5月13日，我國第一部《經濟適用住房管理辦法》正式規定出臺，經濟適用住房面積嚴格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。2004年5月11日，北京市相關部門下發《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》。從2月20日起，購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。

    點評：經濟適用房加上兩道“緊箍咒”，從源頭上杜絕富人或者投機客買經濟適用房。6.關鍵詞：加息�W�W

    2004年10月29日，央行發布新政策，金融機構一年期存款基準利率將上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。

    點評：加息無疑觸動了房地產最敏感神經——資金鏈。7.關鍵詞：明碼標價�W�W

    2004年7月底，國家發展和改革委員會、建設部下發通知，提出物業服務收費實行明碼標價。這一規定將自2004年10月1日起施行。規定明確，物業管理企業向業主提供服務，應當標明服務項目、收費標準等有關情況。物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格等。

    點評：盡管明碼標價體現一種公平原則，現在好多物業管理公司似乎把這一政策當成耳旁風，建議政府加大執法力度。