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作者：任志強編輯：謝紅玲
自從中國有了真正的房地產市場以來，圍繞著房地產的宏觀調控政策就從來也沒有中斷過，并幾年一次的不斷反復。隨著改革的進程，房地產業終于成為了中國經濟發展的支柱產業，然而圍繞著房地產冷冷熱熱沖擊的濤聲依舊。“春天”與“冬天”的爭論，“泡沫”和“泡沫將要破裂”的預言，“風險”與“風險防范”的措施，“壓縮”與“緊縮”的禁令
，以及房地產拉動鋼材等原材料價格的上漲等一系列的說法與做法，都在影響著整個產業的發展和影響著城鎮居民的預期，甚至于境外的一些研究機構和投資者也在指手畫腳地加入這一熱門話題之中。
但事實的真相何在？每個參與評論和決策的人都在依據自己手中的“國際慣例”或境外的“游戲規則”來做框框，套用不同的公式或經驗數據做對比、做測算。于是，就像在鍋熱油中倒入了大量的辣椒粉和胡椒面，讓天空中充滿了嗆人的火藥味。
作為市場中的經營主體，對于沖在第一線承擔投資風險的操作者，我們總有著與研究機關、學者和握有政策決定權的上層管理機關不同的實地感覺。但很遺憾，我們無法在一個信息并不向社會與市場全面公開的現狀中，用更有力的證據和數字證明我們的感覺；也沒有更多的時間和經歷去做專門的研究，用更有說服力的道理去論證我們的感覺。同時我們又不甘心承認我們感覺的錯誤，力求用各種方式驗證我們感覺的對與錯。
早在2002年我們就開始討論和策劃，由社會團體和企業出錢，請專業的研究人員獨立的做出一份關于中國房地產的年度報告。希望能正確的反映中國改革進程中的房地產現狀和市場，正確地解讀各種數字反映出的信號，給投資者、決策者、管理者、消費者一個最有說服力的判斷。總不能在一團云霧中盲行，被人打了悶棍還不知道是為什么？盡管許多人都崇拜“難得糊涂”，我們卻更喜歡活個明明白白。
2003年，我們曾共同委托了一家由國內著名的經濟學家為代表的研究機構，聯合國家統計局一起組織編寫能面對投資人的獨立的中國房地產市場的研究報告，但幾個月后由于各種統計數字和專業化的原因，這份報告被迫中止了。以后我們又與北京大學的研究中心探討了這項研究工作的相關事宜，也未能成形。2004年我們經過再一次的多方努力，終于組建了ＲＥＩＣＯ工作室，初步完成了中國第一部最完整和專業的房地產研究報告。
ＲＥＩＣＯ工作室由全國工商聯住宅產業商會、中城聯盟、華遠地產、萬通地產、北京城市開發集團和優博展覽公司六家單位共同出資與專業化的研究隊伍組合而成。主要研究力量為專業的研究機構和專業的研究人員，動員了眾多研究團體、專家、學者、各大學和學院參與；召開了大量的專業座談會和社會調查；查閱和參考了國內外的各種資料、數據和歷史發展的過程；建立了大量的數學模型進行有針對性的對比研究。通過專業的專項調查驗證，將國家公布的和境外投資公布的數據與專題抽樣調查的數據進行核對，并根據中國的國情與境外同發展階段的情況進行數字調查后的模擬，加強數據和論據的可靠性及可信性，并且首次運用了大量國外常用的專業名詞和專業數據，以力求讓研究報告與國際接軌，用國內外都能看得懂的同類語言和數據描述真實的情況，做出一份讓所有關心房地產發展的人不得不看的報告。
作為出資和想完成這樣一份報告的參與單位，我們并不是僅僅想闡述我們自己的觀點，也不是想說那些僅僅對我們的自身利益起到保護作用的話，而是力求公正的說明中國房地產市場發展的現狀和未來。
該報告最終定稿后在上海住交會上正式向社會發表研究成果。報告從另一個角度全面統計與衡量了我國建筑總量的投資替代性之后發現，房地產投資的實際增長遠遠低于現有的統計概念。報告將改變人們的認識。
當我們最初準備編織一份這樣的年度報告時，我們并沒有奢望首次報告的面市會對市場產生多大的影響，會對政策的制定產生多大的影響，但我們相信多年累積的研究一定會對市場和對國家發展戰略的制定產生影響。因此我們早就做好了長期的打算，準備每年向市場提供一份完整的報告，用更多的信息和國際化的標準解讀中國的房地產市場。
雖然今年的報告我們認為時間倉促，數據積累不足，問題尚不夠全面，還需在今后的研究中加強和改進，簽合同時我們尚對研究人員表示過懷疑，但報告的初稿已讓我們格外的興奮，不管這份報告尚有多少缺陷，但報告中的許許多多亮點和與眾不同的解讀方式已是可以證明這份報告的價值。
企業和行業協會也許并不是真正應出錢去組織研究的主體，但社會的責任感和企業發展的緊迫性，社會的各種爭論以及調控措施，使我們不得不拿起武器，為維護行業的利益而自衛。研究報告本來想解決對市場的正確認識、增加企業的博弈能力和競爭力，但結果卻讓我們獲得了意外的收獲，在正確認識市場現狀的同時了解了未來，了解了我們自己，也認識到行業的自我約束和自我拼搏是會產生對政策產生的巨大的影響力。
我們期待創造這樣一種社會風氣，用科學的論證和認真的研究精神重新建立市場中的信譽，這種信譽包括獨立、公正的對市場進行評價，市場將不再是政府主導型的經濟發展模式，對市場的判斷自然也就不再是政府主導下的結論。社會的、民主的、最有創造性的認識結果也許會用事實在需求人群的支持和愛護下成為真正的權威。
對房地產的爭論也許并不會因一份研究報告的出臺就終止了，這份出人意料的報告或許反而一石激起千層浪，會引起更大的爭論。真理往往是在爭論之中越辯越明的。我們力求用事實、數字和最佳的分析方式以理服人，讓更多的人用自己的頭腦去認識報告的真實性、可靠性和合理性。
（作者系北京市華遠集團總裁）
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