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作者：厲林編輯：謝紅玲
編者按：
北京的MALL之夢(mèng)早幾年就開(kāi)始編織，但如今規(guī)劃中的東南西北四大MALL了無(wú)蹤影，并不在規(guī)劃內(nèi)的世紀(jì)金源MALL卻在北京西部拔地而起，并且以68萬(wàn)平方米的超大體量刷新了世
界單體MALL規(guī)模的紀(jì)錄。京東南曾有“北京第一MALL”之譽(yù)的“北京MALL”近日死水微瀾，而位于京西北的金源MALL順利開(kāi)業(yè)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期。這兩個(gè)在對(duì)角線(xiàn)上的大MALL的不同命運(yùn)會(huì)帶給我們?cè)鯓硬煌膯⑹灸�？中�?guó)第一ＭＡＬＬ期待喝彩
本報(bào)記者謝紅玲北京報(bào)道金秋10月，世界最大的單體ＭＡＬＬ、總量達(dá)68萬(wàn)平方米的“金源時(shí)代購(gòu)物中心”（簡(jiǎn)稱(chēng)金源ＭＡＬＬ）一期55萬(wàn)平方米全面開(kāi)張營(yíng)業(yè)，成為2004年中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)事件。那么，金源ＭＡＬＬ在運(yùn)營(yíng)兩個(gè)月以來(lái)狀況如何呢？該項(xiàng)目是中國(guó)摩爾成功的范本還是反面的教材？持久考驗(yàn)開(kāi)始寄望節(jié)日掀高潮
在一個(gè)超級(jí)大ＭＡＬＬ開(kāi)業(yè)兩個(gè)月就下結(jié)論評(píng)判其成敗，顯然為時(shí)過(guò)早。但對(duì)之給予過(guò)多關(guān)注且抱著深深期望的人士已然繃不住勁了，從金源ＭＡＬＬ開(kāi)業(yè)一周后，對(duì)其人流、物流的質(zhì)疑與嘲諷就開(kāi)始了。在經(jīng)歷了需要大規(guī)模資金投入的建筑開(kāi)發(fā)期、招商期后，隨著開(kāi)業(yè)，金源ＭＡＬＬ進(jìn)入了店鋪經(jīng)營(yíng)的考驗(yàn)期。這將是一場(chǎng)曠日持久的考驗(yàn)，去今不遠(yuǎn)的春節(jié)假期成為商家和開(kāi)發(fā)商共同盼望的節(jié)日，大家希望沾上假日經(jīng)濟(jì)的光，掀起一輪高潮。而據(jù)金源集團(tuán)公司方面的副總經(jīng)理朱友軍透露，大ＭＡＬＬ目前日均銷(xiāo)售額已達(dá)1000萬(wàn)元，照此推算，年銷(xiāo)售額在40億元上下，明年增長(zhǎng)到50億元應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。2002年北京零售業(yè)總額是2000億元，海淀區(qū)是300億元，可見(jiàn)金源ＭＡＬＬ的業(yè)績(jī)很可觀。而按照金源的測(cè)算，平日的理想人流應(yīng)該在20萬(wàn)人次，周末30萬(wàn)人次。所以，近日金源集團(tuán)與商業(yè)管理公司共同擬訂了大型宣傳推廣計(jì)劃，想必會(huì)為大ＭＡＬＬ人氣的提高帶來(lái)影響。
“其實(shí)，我們統(tǒng)計(jì)的日客流量最高時(shí)已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)人次，但10萬(wàn)人散布到55萬(wàn)平方米的大ＭＡＬＬ中，你根本看不到人流涌動(dòng)的現(xiàn)象。原本我們?cè)O(shè)計(jì)的購(gòu)物中心就是一個(gè)寬松舒適的消費(fèi)場(chǎng)所，也不希望出現(xiàn)幾萬(wàn)平方米的商場(chǎng)中慣有的那種人頭躥動(dòng)的景象。”朱友軍對(duì)外界關(guān)于金源ＭＡＬＬ過(guò)于冷清的說(shuō)法做出如此回應(yīng)。
據(jù)悉，來(lái)自主力店之一的家居建材市場(chǎng)“居然之家”店的銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)反映還不錯(cuò)，據(jù)說(shuō)個(gè)別單日營(yíng)業(yè)額甚至超過(guò)了亞運(yùn)村的老店。記者也在現(xiàn)場(chǎng)觀察到，ＭＡＬＬ內(nèi)一家較大的餐廳金鼎軒中午的上座率幾近一半。易初蓮花的人流最多，尤其在傍晚的時(shí)候賣(mài)場(chǎng)內(nèi)非常熱鬧。開(kāi)發(fā)商希望業(yè)界多一些耐心
朱友軍告訴記者，金源集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的前景非�？春茫瑢�(duì)做旺大ＭＡＬＬ也很有信心，他也希望大家能多給他們一些耐心。他們?cè)?jīng)考察菲律賓馬尼拉，那個(gè)經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的城市足足有30多家大ＭＡＬＬ，平均35萬(wàn)人口擁有1家ＭＡＬＬ，家家ＭＡＬＬ都生意興隆，其中33萬(wàn)平方米的ＳＭＭＥＧＡＭＡＬＬ還是亞洲第3大ＭＡＬＬ。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣(mài)場(chǎng)都位于ＭＡＬＬ內(nèi)，單體建筑的百貨公司、大賣(mài)場(chǎng)已極少。東南亞各國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其他產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國(guó)內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。金源下一步除了聯(lián)合商家做促銷(xiāo)推廣，還會(huì)在吸引外地游客上下功夫，讓金源ＭＡＬＬ成為京城觀光客必到之地，擴(kuò)大消費(fèi)者外延。
一位在零售業(yè)有長(zhǎng)期工作經(jīng)歷的專(zhuān)業(yè)人士也認(rèn)為，金源在商味原本不足的京西建這樣一個(gè)超級(jí)大ＭＡＬＬ很有遠(yuǎn)見(jiàn)，但養(yǎng)熟一個(gè)購(gòu)物中心確實(shí)需要時(shí)間。他舉例說(shuō)，東方新天地養(yǎng)了3年、換了無(wú)數(shù)家店才成氣候，何況金源ＭＡＬＬ又是這么大體量、裝了數(shù)個(gè)大商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)去的購(gòu)物中心。按照一般規(guī)律，一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目從被消費(fèi)者認(rèn)知到熟知，至少需要半年培育期。定位城市ＭＡＬＬ與美國(guó)ＭＡＬＬ不相仿
金源ＭＡＬＬ的商業(yè)布局也遭到一些人的質(zhì)疑。一些有過(guò)美國(guó)逛ＭＡＬＬ經(jīng)歷的人對(duì)金源ＭＡＬＬ感到些許失望。在傳媒機(jī)構(gòu)工作的一位張先生就提出，美國(guó)ＭＡＬＬ給人的感覺(jué)是消費(fèi)很便利、賣(mài)場(chǎng)很溫馨，餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等功能的一體感很強(qiáng)，但金源ＭＡＬＬ給人的印象是多種功能體的簡(jiǎn)單疊加，不過(guò)是把貴友、燕莎這樣的大商場(chǎng)和易初蓮花、居然之家以及一些餐館、書(shū)店放到了一個(gè)屋檐下。
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商方面解釋?zhuān)鹪矗停粒蹋唐鋵?shí)是以菲律賓ＭＡＬＬ為樣本的，屬于城市ＭＡＬＬ，和美國(guó)的郊區(qū)ＭＡＬＬ確實(shí)不同，加上體量很大，一些精致小店及娛樂(lè)功能部分尚未開(kāi)業(yè)，魅力沒(méi)有全部展現(xiàn)，等到電影院、科技樂(lè)園都營(yíng)業(yè)后，等到人們對(duì)這里的消費(fèi)環(huán)境更加熟悉后，一定會(huì)流連忘返的。一個(gè)大ＭＡＬＬ帶起一個(gè)新商圈
值得肯定的是，金源ＭＡＬＬ的崛起正在悄悄帶動(dòng)以其為標(biāo)志的一個(gè)商圈的形成。這個(gè)龐然大物的出現(xiàn)徹底打破了遠(yuǎn)大路的靜謐，雖然暫時(shí)沒(méi)有出現(xiàn)人們所擔(dān)心的交通擁堵現(xiàn)象，但已然是車(chē)水馬龍。它在吸引一批商家進(jìn)駐的同時(shí)，也為周?chē)膶?xiě)字樓帶來(lái)了更多的租戶(hù)。同時(shí)，它以超大規(guī)模的體量與遠(yuǎn)大路旁的諸多寫(xiě)字樓，共同構(gòu)筑了商圈形成的基本要素。
據(jù)可靠消息，一個(gè)圍繞金源ＭＡＬＬ的交通體系即將建立，其中包括在ＭＡＬＬ與萬(wàn)柳社區(qū)之間的昆玉河上架幾座橋，在河邊修建一條四級(jí)公路，在ＭＡＬＬ附近的火器營(yíng)橋會(huì)有一個(gè)地鐵站口。交通狀況的改善，勢(shì)必為這個(gè)區(qū)域帶來(lái)更多的人流、物流，促進(jìn)這個(gè)新商圈的加速成型，為海淀增添新的商務(wù)旺區(qū)，為北京西部帶來(lái)更大活力，從而推動(dòng)北京現(xiàn)代化國(guó)際大都市的建設(shè)進(jìn)程。
此外，記者在采訪中獲悉，金源集團(tuán)在昆明、重慶投資的規(guī)模依然可觀的ＭＡＬＬ已然啟動(dòng)，他們同時(shí)還在更多城市尋找機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被金源集團(tuán)列為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一�？磥�(lái)，金源要將大ＭＡＬＬ進(jìn)行到底了！三撥開(kāi)發(fā)商三年未見(jiàn)起色
北京“第一ＭＡＬＬ”先進(jìn)變先烈？
本報(bào)記者厲林北京報(bào)道三年前，很多有過(guò)去北京亦莊買(mǎi)房打算的人可能都聽(tīng)說(shuō)過(guò)，那里將會(huì)有一個(gè)大型的商業(yè)中心“北京ＭＡＬＬ”。而三年后的今天，原址上仍是一片荒草萋萋。但關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的爭(zhēng)議近期再度見(jiàn)諸報(bào)端。亦莊新城的“舊傷”
2001年11月29日，最早得到這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的大地投資有限公司會(huì)同亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，舉行了號(hào)稱(chēng)“亞洲第一ＭＡＬＬ”60萬(wàn)平方米的“北京ＭＡＬＬ”的開(kāi)工典禮，并計(jì)劃在2003年國(guó)慶就投入運(yùn)營(yíng)。而在“開(kāi)工”之后整整三年時(shí)間內(nèi)，除了最初搬遷了一家奶牛場(chǎng)、幾十家住戶(hù)之外，就再無(wú)施工動(dòng)作，成了荒草恣意生長(zhǎng)之地。
為什么時(shí)到今日，該項(xiàng)目仍然開(kāi)發(fā)不了呢？大地投資有限公司董事長(zhǎng)許明提起此事，一臉的期期艾艾：“我們當(dāng)時(shí)是很積極的，交了3800萬(wàn)元預(yù)付金、1000萬(wàn)元的拆遷費(fèi)，與有關(guān)部門(mén)多次進(jìn)行方案討論。請(qǐng)仲量聯(lián)行進(jìn)行項(xiàng)目分析，清華大學(xué)交通研究所做交通分析，中國(guó)建筑設(shè)計(jì)院做規(guī)劃，還專(zhuān)門(mén)去美國(guó)、英國(guó)、加拿大、泰國(guó)等國(guó)家進(jìn)行考察。在舉行開(kāi)工典禮后的一年多時(shí)間內(nèi)，我們與管委會(huì)及其相關(guān)部門(mén)多次協(xié)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃的細(xì)節(jié)問(wèn)題，直至2003年元月。誰(shuí)曾想，兩個(gè)月后，開(kāi)發(fā)區(qū)綠化辦‘一紙休書(shū)’通知我們退出北京ＭＡＬＬ項(xiàng)目。”
2003年底，另一家開(kāi)發(fā)商金陛公司悄然進(jìn)駐。在交了8塊土地其中3塊的出讓金后，金陛拿到了其中3塊地的用地許可證。但是，如今這里仍然看不到開(kāi)工的跡象。說(shuō)到動(dòng)靜，反倒是許明因?yàn)閷?duì)相關(guān)部門(mén)做出的令其退出的決定心存不甘，最近把事情的前因后果抖落出來(lái)。市場(chǎng)規(guī)劃難分是非
按照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，ＭＡＬＬ主要建設(shè)在城市邊緣交通樞紐地區(qū)或者主要的交通干線(xiàn)。一方面，ＭＡＬＬ的建設(shè)可以促進(jìn)市區(qū)人口合理疏散，吸引城里的居民到郊外去，或者是有些城里的人住在郊外。另一方面，ＭＡＬＬ這樣的商業(yè)業(yè)態(tài)是商業(yè)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)，ＭＡＬＬ為人們提供了周末時(shí)休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的場(chǎng)所。那么，亦莊是否具備建造大型“ＭＡＬＬ”的基礎(chǔ)呢？
中國(guó)社科院當(dāng)代城鄉(xiāng)研究院院長(zhǎng)傅崇蘭說(shuō)：“不能僅僅從區(qū)域的角度看亦莊，當(dāng)我們站在北京市整體規(guī)劃以及河北、京津塘、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈大范圍去看它，亦莊處于一個(gè)強(qiáng)有力的東部發(fā)展帶上。尤其今年初，市政府在工作報(bào)告中提出確定北京“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新格局。亦莊由以前的以引進(jìn)投資、技術(shù)、管理為主的高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，已經(jīng)逐漸演變?yōu)橐粋�(gè)在特定空間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)集中的上、中、下游科技推動(dòng)的新型城區(qū)。同時(shí)，亦莊還肩負(fù)起了協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、吸引城市產(chǎn)業(yè)和人口的功能�！�
“在亦莊建設(shè)相關(guān)的生活配套服務(wù)設(shè)施十分必要�！北本┤A高萊斯房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理李忠認(rèn)為，“但是建設(shè)一個(gè)如此大規(guī)模的ＭＡＬＬ不能僅僅依據(jù)其人口而測(cè)算，目前在亦莊，甚至在中國(guó)，還未到建設(shè)大規(guī)模ＭＡＬＬ的成熟期�！�
如果說(shuō)幾次更換開(kāi)發(fā)商，三年未建成，是北京ＭＡＬＬ的“舊傷”。那么，被整體規(guī)劃排除在外，則無(wú)疑成了它的“新痛”。參與修編《北京城市總體規(guī)劃（2004—2020年）》的一位北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)在接受本報(bào)采訪時(shí)說(shuō)：“北京市規(guī)劃院配合市商委共同做這一輪北京城市整體規(guī)劃時(shí)，在幾個(gè)區(qū)域計(jì)劃建設(shè)大型綜合商業(yè)設(shè)施，但是將亦莊排除在外�！睂�(duì)于沒(méi)有納入城市整體規(guī)劃的原因，這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在目前，雖然亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，但是人口較少，同時(shí)東南區(qū)域?qū)θ丝诘奈拖M(fèi)能力還達(dá)不到建ＭＡＬＬ的條件�！艾F(xiàn)階段，在亦莊建ＭＡＬＬ一定要慎重，否則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。從總量控制上考慮，目前該區(qū)域居民的消費(fèi)層次還不足以支撐一個(gè)大型的‘ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ’�！痹撠�(fù)責(zé)人說(shuō)。
當(dāng)許明在2001年從四家競(jìng)標(biāo)商中以35萬(wàn)元／畝的土地出讓金的價(jià)格勝出時(shí)，他設(shè)想了一個(gè)美好的藍(lán)圖，三層，齒輪型的建筑，天晴時(shí)蓋頂能夠自動(dòng)打開(kāi)，幾個(gè)主力店分布四角，20米寬的過(guò)道，顧客可以直奔目標(biāo)。旁邊五環(huán)路、京津塘高速經(jīng)過(guò)，輕軌專(zhuān)門(mén)設(shè)站�？瓷先�，交通沒(méi)有問(wèn)題。而從崇文門(mén)向南的扇子型范圍內(nèi)，除了新世界商場(chǎng)以外，再無(wú)大型的商業(yè)設(shè)施。“我當(dāng)時(shí)給一些商洽的客戶(hù)做過(guò)保證，如果到時(shí)每天有少于10萬(wàn)的人流，我分文租金不收�！币苍S，在許明的設(shè)想中，“北京ＭＡＬＬ”會(huì)是一個(gè)賺錢(qián)的項(xiàng)目。生死仍是懸疑
雖然，現(xiàn)在“北京ＭＡＬＬ”已經(jīng)部分成為另一家公司的囊中之物，許明還沒(méi)有死心，他說(shuō)，“如果有可能，我們還會(huì)參與新的競(jìng)標(biāo)�！钡牵芏鄻I(yè)內(nèi)人士對(duì)大地等公司在該項(xiàng)目上的資金實(shí)力抱懷疑態(tài)度。畢竟這是一個(gè)需要幾十億投資的大項(xiàng)目，回款周期又相對(duì)較長(zhǎng)。
“好項(xiàng)目是不會(huì)缺錢(qián)的”，許明說(shuō)：“曾經(jīng)有近十家中外投資商有意向參與投資，最終因規(guī)劃一改再改，包括管委會(huì)最初承諾可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)（一期31萬(wàn)平方米）的條件都發(fā)生了變化而未能合作。大地在與管委會(huì)簽署臨時(shí)協(xié)議之后，正式合同一直沒(méi)有簽下來(lái)。”
對(duì)于“北京ＭＡＬＬ”的來(lái)龍去脈最了解的，莫過(guò)于其所在地的主管部門(mén)——亦莊管委會(huì)。記者曾多次試圖采訪亦莊管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截止到記者發(fā)稿時(shí)仍未得到明確答復(fù)。
據(jù)許明反映，北京ＭＡＬＬ經(jīng)歷了三撥開(kāi)發(fā)商：賽特集團(tuán)、大地投資有限公司、如今的金陛房地產(chǎn)公司。該地塊的土地出讓金從最初的每畝26萬(wàn)元、35萬(wàn)元一直漲到金陛進(jìn)入時(shí)的40萬(wàn)元。而金陛是否有實(shí)力讓這座ＭＡＬＬ最終崛起，至今還是個(gè)未知數(shù)。國(guó)產(chǎn)ＭＡＬＬ急需“刮骨療毒”——商業(yè)地產(chǎn)資深人士張廣忠談ＭＡＬＬ
本報(bào)記者譚洪安廣州報(bào)道如果把20世紀(jì)90年代中期陸續(xù)出現(xiàn)的北京國(guó)貿(mào)商城、上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)，以及廣州天河城、中華廣場(chǎng)等視為國(guó)內(nèi)第一波ＭＡＬＬ開(kāi)發(fā)潮的主力項(xiàng)目，那么近期京穗深等城市陸續(xù)開(kāi)業(yè)的若干大型購(gòu)物中心，則屬于二三年前興起的第二波ＭＡＬＬ開(kāi)發(fā)潮的產(chǎn)物。
與主要由資金實(shí)力雄厚、商業(yè)資源豐富的財(cái)團(tuán)投資，并吸引知名零售商參與，因而基本上都獲得成功的第一波ＭＡＬＬ相比，如今爭(zhēng)相浮出水面的第二波ＭＡＬＬ其實(shí)存在種種“硬傷”，急需診斷和治療，而正在為第三波ＭＡＬＬ開(kāi)發(fā)潮推波助瀾的眾多投資商若繼續(xù)盲目跟進(jìn)，不僅將造成更激烈競(jìng)爭(zhēng)，可能導(dǎo)致部分新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目遭遇困難，他們本身也會(huì)缺乏足夠的時(shí)間冷靜判斷形勢(shì)，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對(duì)整個(gè)ＭＡＬＬ產(chǎn)業(yè)在中國(guó)持續(xù)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，無(wú)疑弊多利少。
這一波開(kāi)發(fā)潮中出現(xiàn)的大多數(shù)ＭＡＬＬ，項(xiàng)目?jī)?nèi)部主要存在四大“硬傷”：
一是項(xiàng)目融資。這是最大的“硬傷”所在。一個(gè)號(hào)稱(chēng)投資十?dāng)?shù)億的ＭＡＬＬ，通常真正到位的自籌資金只有20％～30％，其余70％～80％分別來(lái)自銀行貸款以及上下游企業(yè)（包括建筑商、材料商、供貨商乃至負(fù)責(zé)推廣的媒體）墊資，還有部分是預(yù)售款。資金鏈緊張迫使開(kāi)發(fā)商采取種種短期行為，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。
比如說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商能獲得的銀行貸款基本上是短期流動(dòng)貸款，不僅利息偏高，導(dǎo)致資金成本增大，而且貸款續(xù)期沒(méi)有保障，一旦遇到宏觀調(diào)控之類(lèi)的政策變化，便首當(dāng)其沖，備受打擊。對(duì)建筑商、材料商應(yīng)付款項(xiàng)的大量拖欠，其直接后果就是工期拖延或偷工減料，近期各地若干大ＭＡＬＬ一再推遲開(kāi)業(yè)日期，原因多半就在這里，同時(shí)這種反復(fù)拖延又大大增加資金利息等成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成牽制。眾所周知，ＭＡＬＬ經(jīng)營(yíng)成功的根本法則是“只租不售”，但為了借銷(xiāo)售迅速回籠資金，國(guó)內(nèi)能堅(jiān)持這樣做的項(xiàng)目很少，有些ＭＡＬＬ出售物業(yè)的實(shí)際比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其公開(kāi)宣稱(chēng)的數(shù)字，同時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期不按慣例招商，中后期又拼命打廣告實(shí)行過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)，推高租價(jià)或售價(jià)，結(jié)果增加了商戶(hù)的租金投入，壓縮其利潤(rùn)空間，令很多優(yōu)質(zhì)商戶(hù)望而卻步。
還有一種更壞的情況是，將滯租或滯銷(xiāo)的物業(yè)交給建筑商、材料商以抵消欠款，后者缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，只能匆忙盲目招商，根本不考慮內(nèi)部布局合理協(xié)調(diào)，造成整體管理困難及形象受損，成為ＭＡＬＬ經(jīng)營(yíng)失利的誘因。
二是商業(yè)資源。ＭＡＬＬ只是一個(gè)平臺(tái)和空間或一個(gè)殼，入駐店鋪才是終端商業(yè)資源�，F(xiàn)在的問(wèn)題是ＭＡＬＬ開(kāi)發(fā)全為投資商一頭熱，有效的商戶(hù)需求卻成為疑問(wèn)。
具體來(lái)說(shuō)，百貨公司及大型超市等主力店對(duì)ＭＡＬＬ的支持必不可少，而目前國(guó)內(nèi)這類(lèi)商家有兩類(lèi)：一是大型國(guó)企，如北京新燕莎、上海百聯(lián)、廣州友誼之類(lèi)，他們擁有歷史底蘊(yùn)、政府資源、供應(yīng)商渠道及消費(fèi)者信譽(yù)，但受體制局限，激勵(lì)不足，保守有余，開(kāi)店比較審慎；二是知名外資零售商，可是沃爾瑪、家樂(lè)福及百安居等巨頭，多選擇自立門(mén)戶(hù)，通常不會(huì)進(jìn)入ＭＡＬＬ經(jīng)營(yíng)，吉之島、百盛、太平洋、新世界等百貨公司開(kāi)店數(shù)量有限，且集中布局于少數(shù)大城市。當(dāng)然，本月11日我國(guó)零售業(yè)全面開(kāi)放后，這種狀況會(huì)有所變化，但此類(lèi)外資零售商投資決策謹(jǐn)慎，對(duì)租金水平、建筑標(biāo)準(zhǔn)要求又非常苛刻，對(duì)它們給ＭＡＬＬ的支持不能估計(jì)過(guò)高。此外，近年本土民營(yíng)零售企業(yè)成長(zhǎng)遇到了某些瓶頸，總體上不夠強(qiáng)大和成熟，也令ＭＡＬＬ與主力店之間“僧多粥少”的局面短時(shí)間難以改變。
另一方面，為數(shù)眾多的小型服飾、精品專(zhuān)賣(mài)店雖然擴(kuò)張相對(duì)較快，但本身品牌影響和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力有限，又受制于供應(yīng)管理和配送渠道，同質(zhì)化問(wèn)題很?chē)?yán)重，加上國(guó)外都會(huì)ＭＡＬＬ中常見(jiàn)的高級(jí)奢侈品專(zhuān)賣(mài)店，近期內(nèi)不會(huì)大規(guī)模進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，這都會(huì)造成ＭＡＬＬ千店一面的窘?jīng)r。同時(shí)，由于文化差異、休閑時(shí)間有限及政策管制較多等，國(guó)內(nèi)的娛樂(lè)業(yè)、休閑、文教產(chǎn)業(yè)不太發(fā)達(dá)，令支撐ＭＡＬＬ差異化、特色化及體驗(yàn)式消費(fèi)的商戶(hù)需求嚴(yán)重不足。
三是建筑設(shè)計(jì)。國(guó)內(nèi)ＭＡＬＬ單體規(guī)模偏大，建筑面積達(dá)30萬(wàn)～50萬(wàn)平方米的超級(jí)大ＭＡＬＬ屢見(jiàn)不鮮，而美國(guó)80％以上的都是中小型的地區(qū)和社區(qū)ＭＡＬＬ，通常面積不過(guò)1．5萬(wàn)～4．5萬(wàn)平方米，最大的“ＭａｌｌｏｆＡｍｅｒｉｃａｎ”建筑面積80萬(wàn)平方米，已經(jīng)是絕無(wú)僅有的例子。即使都市型ＭＡＬＬ眾多的香港，大部分也是3萬(wàn)～8萬(wàn)平方米的規(guī)模，僅有個(gè)別超過(guò)10萬(wàn)平方米。
前幾年我們到美國(guó)考察時(shí)也發(fā)現(xiàn)，近10年來(lái)當(dāng)?shù)匦麻_(kāi)發(fā)的ＭＡＬＬ多為半開(kāi)敞空間，幾個(gè)單體互相由通道連接，這樣好處是降低建筑成本和營(yíng)運(yùn)成本，而國(guó)內(nèi)ＭＡＬＬ更接近香港模式，以都市型立體化為主，封閉式單體建筑面積過(guò)大，除客觀條件限制外，開(kāi)發(fā)商自身認(rèn)識(shí)也存在誤區(qū)，以為這樣才顯得豪華和現(xiàn)代化。其實(shí)如果不是因?yàn)橄愀鄣纳虡I(yè)資源豐富，商品檔次質(zhì)量高，本地居民消費(fèi)能力強(qiáng)，加上“購(gòu)物天堂”美譽(yù)吸引全球游客和中央政府開(kāi)放內(nèi)地居民自由行等利好支持，那些大型豪華ＭＡＬＬ經(jīng)營(yíng)壓力肯定也不小，何況絕大部分內(nèi)地城市并不具備以上得天獨(dú)厚的條件。至于東南亞各國(guó)ＭＡＬＬ產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，主要?dú)w功于其臨街商鋪少，小商品及專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不多，市內(nèi)商業(yè)區(qū)集中，旅游業(yè)又相當(dāng)興旺等特點(diǎn)，這跟我們國(guó)內(nèi)很多城市的商業(yè)氛圍可謂截然不同。
從內(nèi)部設(shè)計(jì)上看，國(guó)內(nèi)ＭＡＬＬ項(xiàng)目往往片面追求高容積率，造成可租售面積比例過(guò)大，共享空間過(guò)小的弊病，這與目前政府的土地政策有關(guān)。國(guó)際上公認(rèn)的商用物業(yè)投資回收周期是20年～30年，美、日等國(guó)實(shí)行土地私有化，不存在回收年限問(wèn)題，香港的商業(yè)土地出讓年期也比較長(zhǎng)，通常為七八十年甚至更長(zhǎng)，而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商業(yè)土地出讓年限大多只有40年，與盈利率低、回收期長(zhǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律相矛盾，再加上地價(jià)必須一次繳清，令資金實(shí)力普遍不強(qiáng)、融資渠道不暢的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商承受極大壓力，一定程度上也迫使其急功近利，殺雞取卵。
四是運(yùn)營(yíng)管理。國(guó)內(nèi)第一波ＭＡＬＬ開(kāi)發(fā)潮的主力項(xiàng)目之所以大多數(shù)取得成功，與其起步階段及發(fā)展過(guò)程中聚集了不少經(jīng)驗(yàn)豐富的零售業(yè)人才，并建立了強(qiáng)有力的管理機(jī)制有很大關(guān)系。現(xiàn)在相對(duì)于蜂擁而出的眾多大ＭＡＬＬ來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)的ＭＡＬＬ營(yíng)運(yùn)人才非常有限，成熟的運(yùn)營(yíng)管理商更少，市場(chǎng)調(diào)查、咨詢(xún)顧問(wèn)、營(yíng)銷(xiāo)推廣及商業(yè)物業(yè)管理等專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，更如鳳毛麟角。
不少半路出家的開(kāi)發(fā)商對(duì)ＭＡＬＬ專(zhuān)業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)、引進(jìn)認(rèn)識(shí)不足，使這一群體得不到充分發(fā)育和迅速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，而部分開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信或出于成本考慮，未能與專(zhuān)業(yè)ＭＡＬＬ運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)機(jī)構(gòu)充分合作，仍然固守自己開(kāi)發(fā)、自己管理的所謂“低成本”運(yùn)作模式，事實(shí)證明最后會(huì)走進(jìn)死胡同。（待續(xù)）
注：訪談對(duì)象張廣忠系廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理兼商業(yè)總監(jiān)、廣東省房協(xié)及省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)常務(wù)理事，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面有豐富經(jīng)歷。
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