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巴曙松：首先我對(duì)演講者提出意見的觀眾表示感謝，提出自己寶貴的意見。我想對(duì)剛才的演講的幾位我想提自己的一些看法。如果一個(gè)市場(chǎng)它甚至連對(duì)一些反對(duì)的聲音都聽不得，這個(gè)是不行的。剛才我們講的目前支持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的理由，在八十年代的日本，九十年代的香港，92、93年的海南是不是都存在。或者是上海跟北京都跟他們不一樣嗎？
我在香港工作的時(shí)候他們說你們共產(chǎn)黨是無產(chǎn)階級(jí)，而我們是負(fù)產(chǎn)階級(jí)，他們是負(fù)
資產(chǎn)。我們現(xiàn)在支持中國(guó)房?jī)r(jià)上升的理由，在當(dāng)時(shí)的香港都存在。這個(gè)是我們值得分析和討論的。所以我重點(diǎn)講一下，就是說要深入研討，在價(jià)格形成機(jī)制的原因。我對(duì)這個(gè)豪宅做一個(gè)評(píng)論。
如果說中國(guó)的12億人都住的房子，我們中國(guó)是不是全部被房子占了。作開發(fā)商你怎樣還要開發(fā)這樣的高檔房呢？這說明還是有利益的驅(qū)使。
我想簡(jiǎn)要地做幾個(gè)評(píng)論，第一個(gè)就是目前的房?jī)r(jià)上漲和香港、東京價(jià)格的上漲從我們金融研究的角度來看有一個(gè)邏輯在里面，這個(gè)邏輯就是實(shí)行貨幣制度，中國(guó)現(xiàn)在事實(shí)上是從執(zhí)行的情況是盯住美元的制度，出于對(duì)周邊市場(chǎng)的一些責(zé)任。相應(yīng)地中央銀行像市場(chǎng)投放3000億×1.2的基礎(chǔ)貨幣，形成了一個(gè)貨幣超量的一個(gè)格局。在東南亞金融危機(jī)爆發(fā)以前，這些國(guó)家都面臨一般是一一些小的經(jīng)濟(jì)體，新加坡他們的外向程度非常高是可以理解的，去年我們的進(jìn)出口規(guī)模8000億美元，今年我們推過1萬億是沒有問題的，這說明我們的貿(mào)易價(jià)格是受國(guó)際影響的。
是由1996年人力的放開，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的管制所決定的，這意味著中國(guó)的60%的商品不可能是單獨(dú)的上揚(yáng)和下跌的。上海的電腦不可能上揚(yáng)到10萬一臺(tái)，也不可能一元一臺(tái)。這個(gè)是全球共同的。在全球的整個(gè)商品價(jià)格沒有上將的情況下中國(guó)60%的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅的上漲。那么，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過，經(jīng)濟(jì)是一個(gè)貨幣的現(xiàn)象，再出口的部門不可能上漲，誰來吸收這個(gè)通貨膨脹的壓力呢，就是非貿(mào)易部門，這個(gè)是那些呢？就是資產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，股票市場(chǎng)、電力、這些非貿(mào)易部門。這個(gè)是要從經(jīng)濟(jì)的角度把握貿(mào)易的走勢(shì)。
房子不可能貿(mào)易，浦東的國(guó)際會(huì)議中心，如果貿(mào)易到寧夏，西藏不值錢，也不可能挪動(dòng)，那么股票市場(chǎng)因?yàn)橹贫鹊脑颍茈y吸收這些充足的流動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為吸收流動(dòng)性資金的非常重要的渠道和工具。這也是為什么有關(guān)金融當(dāng)局在當(dāng)前的會(huì)議制度貨幣供應(yīng)制度的條件下，對(duì)房地產(chǎn)泡沫非常的敏感的原因。這個(gè)是可以理解的。我們可以找出很多的理由。但是，我們也不能輕視，目前的貨幣制度和金融制度的影響。
現(xiàn)在我們的擔(dān)憂是，可能在一段時(shí)間內(nèi)，在這個(gè)貨幣制度沒有大的變化的情況下，價(jià)格的上揚(yáng)壓力是存在的。我們只希望不要過分集中在一個(gè)地區(qū)，可以分分布的比較的均勻一些。不要過于的集中。
我想這個(gè)給出一個(gè)國(guó)際金融學(xué)的一個(gè)解釋。
第二點(diǎn)，我想做一個(gè)評(píng)論，就是不要低估匯率和利率政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響。昨天我來的時(shí)候看到漲到37000家，由23000家漲到37000家，我不知道他的數(shù)字的可靠性，但是是一個(gè)非常分散的市場(chǎng)，我們的房地產(chǎn)企業(yè)還是比較的相信搞定一個(gè)行長(zhǎng)、一個(gè)鄉(xiāng)長(zhǎng)到銀行抵押，買期房，一封頂現(xiàn)金收回來了。這個(gè)是理性的是可以解釋的，但是，他也容易養(yǎng)成一個(gè)習(xí)慣，不太關(guān)心利率匯率的走向，甚至包括我們相當(dāng)級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常說，房地產(chǎn)的領(lǐng)域利潤(rùn)非常高，利率調(diào)整一點(diǎn)跟他法沒有關(guān)系的，這個(gè)是導(dǎo)致我們的利率的調(diào)整一再地滯后，實(shí)際上真正影響利率調(diào)整的是市場(chǎng)本身。大家可以做一個(gè)模擬，2004年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，跟2003年的走勢(shì)就是實(shí)際的需求推動(dòng)的，還有一個(gè)非常大的不同就是無論是購(gòu)買方還是提供住房的開發(fā)商，在我們經(jīng)濟(jì)學(xué)界說用說需求的也是半個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，利率的調(diào)整都可能有很好的發(fā)展。
一個(gè)利率調(diào)整給他每一個(gè)用增加的償還的壓力是非常的可觀的。對(duì)于2000萬的規(guī)模，房地產(chǎn)的市場(chǎng)的規(guī)模做一個(gè)測(cè)算，大家算一下就知道，提高0.5—1%的點(diǎn)的延長(zhǎng)都是非常的明顯的，怎么會(huì)沒有影響呢？我們要注意，中國(guó)正在進(jìn)入一個(gè)加息的周期。具體的推導(dǎo)的理由非常的多。但是，我們還要提醒大家注意的一點(diǎn)，10月28號(hào)中國(guó)人民銀行作出的利率的調(diào)整，大部分的注意力都放在0.27%的利率的上調(diào)。有人問我說為什么0.27%而不是0.25或是其他，我告訴他我們的利率必須對(duì)9整除，但是真正對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)成影響的是另外的一個(gè)政策，就是對(duì)于貸款利率的上限的取消，對(duì)于存款利率下浮的允許。
這對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。比如說，存款貸款利率的需小意味著銀行根據(jù)不同項(xiàng)目自主決定利率的幅度，使原來可能一些風(fēng)險(xiǎn)高，不愿貸款的企業(yè)可以貸款，這本身是一個(gè)價(jià)格機(jī)制的問題。也就是說核心也是價(jià)格的問題。不足以覆蓋他的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)也是這樣的。但是同樣值得重視的是，銀行在下一步在房地產(chǎn)貸款更加的謹(jǐn)慎，可能使你獲得的資金的成本高出有限的0.27%的體制上調(diào)要迅猛地多，不同的項(xiàng)目大的多。這個(gè)是不容忽視的。但是也有好的一面，根據(jù)我的理解，存款利息可能放下的這個(gè)是中央銀行有意的，大家知道的原因說存款出現(xiàn)了負(fù)利息，為什么不能成為正利息，實(shí)際上其他的國(guó)家比通貨膨脹率還要低。因?yàn)橘Y本金的補(bǔ)充的渠道不及時(shí)，不可能像原來20%—30%，民生銀行50%的速度不可能。除了要改善貸款結(jié)構(gòu)以外，還要對(duì)負(fù)債主動(dòng)的管理。央行在出現(xiàn)負(fù)利率的形成下保證了利率的下浮，這個(gè)為什么的房地產(chǎn)的融資提供了可能。驅(qū)使銀行的資金不要集中在銀行，房地產(chǎn)信托，以及可能出現(xiàn)的各種創(chuàng)新。這個(gè)狀況我預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。
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