香港房地產(chǎn)資本資產(chǎn)服務(wù)有限公司主席高廣垣講話

　　高廣垣：各位下午好，我現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)做生意非常的敬佩同行，因?yàn)楝F(xiàn)在星期六已經(jīng)是下午，大家還坐在這里用心地聽研討會(huì)，在外國(guó)和香港，這個(gè)時(shí)候不可能穿西裝打領(lǐng)帶過(guò)這個(gè)周末。

　　有很長(zhǎng)的一段時(shí)間的開發(fā)商在觀望，結(jié)果今年年初開始真正的一個(gè)措施實(shí)行，其中包括把銀行的貸款的調(diào)整和提高了。第二就是限制了施工單位的貸款。還有國(guó)務(wù)院也提出自 有資金要達(dá)到35%，所以另很多的開發(fā)商圈地很多的現(xiàn)在吞不下了，讓上手上的土地拿出來(lái)。把以前很容易拿到貸款的項(xiàng)目，現(xiàn)在把這個(gè)工作要取消到，能夠從銀行拿到貸款的房地產(chǎn)的項(xiàng)目相對(duì)來(lái)講他的難度非常高。第二就是說(shuō)也是對(duì)企業(yè)本身的財(cái)政實(shí)力有很高的要求。還有就是后來(lái)實(shí)行了全國(guó)的真正的召開化，所有的土地出出讓變成沒有私下轉(zhuǎn)讓的情況。這兩個(gè)情況我覺得對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的影響。

　　我今天講的這個(gè)房地產(chǎn)的融資可能不多，但是我希望跟大家講幾個(gè)事情。就是第一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資方面我什么好處，除了得到他們的資金以外，除了提升你的名勝以外還有什么好處。

　　第二點(diǎn)就是國(guó)外的資金或是投資銀行要投到房地產(chǎn)的項(xiàng)目的時(shí)候，他有什么方法來(lái)投他是怎樣投資的。

　　第三個(gè)是關(guān)于我接觸了很多的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槲覀冏龇康禺a(chǎn)融資的，在這我們我接觸了很多，也聽到了很多的聲音，我在這里提出一些困難就是說(shuō)為什么海外融資這么困難。

　　最后我會(huì)跟大家分享一下，就是說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資跟企業(yè)的融資到底應(yīng)該注意什么事情。

　　其實(shí)說(shuō)在國(guó)內(nèi)像銀行貸款，商業(yè)銀行的貸款有一定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，因?yàn)樗麄兡軌虺惺艿娘L(fēng)險(xiǎn)不多，原因是大家每一次拿到的匯報(bào)都是5.%多，這些都是央行設(shè)定的，而且現(xiàn)在雖然說(shuō)利率已經(jīng)上浮，也沒有上限，但是市場(chǎng)的環(huán)境也不容易讓銀行提出一個(gè)很高的理論，然后做一個(gè)很好風(fēng)險(xiǎn)的貸款，同時(shí)就是說(shuō)，銀監(jiān)會(huì)或者是央行對(duì)商業(yè)銀行是不是謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)有很高的要求。但是國(guó)外的基金和投資銀行他們不受中國(guó)的監(jiān)管，所以他們?cè)谫J款或是提供融資的時(shí)候他們能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)比國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行多，有一些投資銀行或是房地產(chǎn)資金，在土地沒有買時(shí)候跟你合作，這個(gè)是有一些所有的國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行不可能做得到的。國(guó)內(nèi)的要求是施政齊全。

　　第二個(gè)就是說(shuō)有沒有可能拓寬自己的融資的渠道，資金的來(lái)源，因?yàn)槲覀冎�道，�?guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金的來(lái)源都是很窄的，除了銀行貸款以外要做很多的貸款，就是壓施工的款等等。這個(gè)海外的資金做的比較好。

　　第三個(gè)就是說(shuō)從2006年開始，國(guó)外的商業(yè)銀行就可以進(jìn)入中國(guó)做本地的人民幣業(yè)務(wù)。在這方面我覺得他們進(jìn)來(lái)的時(shí)候首先要考慮跟誰(shuí)合作，如果說(shuō)你們現(xiàn)在已經(jīng)開始跟國(guó)外的房地產(chǎn)基金合作，無(wú)論是他們借錢國(guó)內(nèi)還是入股，對(duì)新進(jìn)來(lái)的銀行都有很多得好處。他們進(jìn)來(lái)的時(shí)候要選擇這些企業(yè)，然后他們選擇跟這些客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)是有可能的。

　　最后還有一就是他們有一些是專門收購(gòu)物業(yè)，比如說(shuō)你的項(xiàng)目不想干了，他可以買過(guò)去自己操盤，或是你干完了想退出了，所以他對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也提供了一個(gè)退出的渠道。或者是你做了一個(gè)很大的商場(chǎng)，也可以退出。

　　國(guó)外的房地產(chǎn)資金跟同行現(xiàn)在我覺得他們進(jìn)來(lái)的越來(lái)越多。比以前多很多，他們都被說(shuō)服了中國(guó)的房地產(chǎn)沒有什么大的問(wèn)題，法律方面也過(guò)關(guān)。過(guò)去幾年的交易量讓他們覺得這個(gè)增長(zhǎng)是持續(xù)的，可靠的。他們進(jìn)來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)方法，一般來(lái)講他們不希望自己操盤，自己買地，搞一個(gè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、發(fā)展一個(gè)項(xiàng)目。一般來(lái)講他們找本地的合作者，就是找本本地的開發(fā)商，通常兩種方法，一個(gè)是股權(quán)的投入，因?yàn)橐话銇?lái)講他們知道本地的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很本地化的事情，所以他們一般來(lái)講不會(huì)要求控股，有個(gè)別的基金也希望控股，等于把其他的管理的問(wèn)題，公司管制的問(wèn)題也可以同時(shí)解決。

　　第二個(gè)方法就是接待等于是說(shuō)如果你有一個(gè)項(xiàng)目，買地了，但是沒有錢交土地的資金，這種基金是可以愿意提供一個(gè)過(guò)橋貸款，讓你從銀行再貸款過(guò)來(lái)，是或是銷售貨款來(lái)給他。還有一個(gè)就是說(shuō)你已經(jīng)借了一些貸款，但是你希望從50%借到80%，這個(gè)是比較高風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)樗�的第�?a href=http://whmsebhyy.com/bond/index.shtml class=akey target=_blank>債券人是商業(yè)銀行不是基金，還有就是這個(gè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的。還有就是說(shuō)有一些長(zhǎng)期的借貸比如說(shuō)你們的物業(yè)已經(jīng)蓋了，不想買到，他可以給你一個(gè)長(zhǎng)期的貸款給你。

　　還有一個(gè)就是寫字樓和服務(wù)的公寓，現(xiàn)在的國(guó)外的資金比較愿意購(gòu)買，很多的時(shí)候都要現(xiàn)成的，就是說(shuō)你已經(jīng)有收入可以證明你租金的現(xiàn)金流，我接觸了很多的開發(fā)商，他們想找國(guó)外的融資通常有一些問(wèn)題，我總結(jié)了有三個(gè)問(wèn)題。

　　第一個(gè)是雞跟鴨講話，我這里不是說(shuō)語(yǔ)言的問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)基金跟同行跑中國(guó)業(yè)務(wù)的都是中國(guó)人，都對(duì)中國(guó)的情況了解。舉一個(gè)例子就是說(shuō)國(guó)內(nèi)的國(guó)外的房地產(chǎn)公司講的是法律跟風(fēng)險(xiǎn)，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)講的是關(guān)系，是哥們義氣，這樣的講法對(duì)國(guó)外的房地產(chǎn)公司非常的不放心。

　　第二個(gè)是老鼠拉龜，就是說(shuō)很多的營(yíng)利的項(xiàng)目我也看過(guò)，國(guó)外的資金也很想投國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目，但是就是說(shuō)他們也不知道在哪里找這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)是信息不對(duì)稱的情況。

　　第三個(gè)就是談來(lái)談去格格不入，就是有一些開發(fā)商經(jīng)常強(qiáng)調(diào)一個(gè)人說(shuō)了算，絕對(duì)是股東做決定非常快，國(guó)外的基金講的是透明度，在這個(gè)情況下，越是說(shuō)你越快做決定，不用其他人說(shuō)，這個(gè)情況下他越怕跟你合作，我這里簡(jiǎn)單提幾個(gè)爭(zhēng)取海外融資的簡(jiǎn)單的要求。

　　第一個(gè)我覺得，國(guó)內(nèi)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自己的融資需要有一個(gè)具體的需求。不要說(shuō)請(qǐng)他先來(lái)我們這個(gè)地方來(lái)看，做多待兩天我們就可以談成生意。而他們要看你有什么需要，這個(gè)需要符合不符合他的要求他才來(lái)。

　　第二個(gè)是有全面的分析，第三個(gè)就是你的財(cái)務(wù)的報(bào)表要有一定的水平，要有一個(gè)市場(chǎng)的定位跟設(shè)計(jì)的定位。最后一個(gè)就是要有一些心理的準(zhǔn)備，將來(lái)如果跟他合作的話即使他不是你的股東你也要公司管制的心理準(zhǔn)備。

　　有兩條一個(gè)就是你的目的要清楚，而且有沒有可能還他。第二個(gè)就是讓他們多了解你們的需求，我今天要講的可能時(shí)間很短，但是我看在座也不一定全部都是開發(fā)商，所以我今天的講話到這里，如果以后需要的話跟我聯(lián)系，謝謝各位。