建設部政策研究中心副主任秦虹講話

　　秦虹：今天我們在這里討論房地產金融創新的問題，我覺得這個話題非常的有意義，當然他有一個條件是宏觀調控下的房地產金融創新。我覺得就是不在宏觀調控下，房地產的還是要創新的。我想在有限的時間里面，談三個個人觀點。

　　第一個就是房地產的發展確實離不開經濟的支持，金融是whmsebhyy.com/nz/fhouse/index.shtml" target=_blank>房地產業發展的發動機，我們房地產從八十年代末到 現在將近走了20年的歷程，在這個20年的時間里面，我們房地產業逐步的健康成長，所以從過去的綜合開發為房貸來搞房地產，到現在房地產已經成為我們國家發展的支柱產業，為改善我們居民的居住的條件，為改善城市的面貌，為拉動內需擴大經濟增長做出的不可磨滅的貢獻。所以，在這個過程當中確實離不開金融業的支持。因為房地產本身就是資金密集的行業，房產的投資需要大量的資金的支持。所以，我們在發展的過程當中，金融業對房產的支持可以說是一個是在資金的規模上有很大的支持。我們房地產業在98年以來發展非常的迅速，主要是一些制度使我們的房地產市場迅速地擴大，房地產貸款的金額1998年的時候只有3100多億元，我們去年9月末的時候達到了2萬多億元，增長的速度是非常快的。同時在這個過程當中，我們房地產發展過程當中，金融業特別是銀行對房地產開發高度來提供支持，逐步轉為開發和消費的雙向的支持，拉動了居民的消費，使居民在住房消費的愿望能夠提前的實現。也該是98年到2000年我們年均是112.8，支持了房地產的發展。本身來講離不開金融的支持。特別是我們銀行確確實實對房地產發展做很大的貢獻。

　　第二我想表達的觀點就是我們房地產發展在這次宏觀調控下，積極調整投資的結構，同時在宏觀調控的指引下穩步的發展，并且我們認為，還仍然有良好的發展前景，我們宏觀調控以來，今年1—9月份，全國的房地產投資是8357億元，這個數字比去年同期增長28.3%但是比第一季度回落12.8%宏觀調控的措施趨勢在房地產領域達到的目標。使我們過快的增長速度開始下降，這個是一個指標。

　　第二個我們從前三季度來看，商品房銷售的增長繼續大于竣工面積的增長，全國比去年同期增長19%，銷售大于竣工面積是4100萬平方米。

　　第三個方面來看，我們截止到9月份，全國的控制的面積進一步在減少，到9月底，全國商品房的面積是9700萬平方米，這個數字比去年同期下降12.3%。大家從商品房的價格來看，平均的價格應該來說有很大的局限性，但是他還是一個指標，今年4月份以來，商品房的價格1—9月份是上漲13%的。從4月份以來，每個月的月平均換比的速度是0.45%，其中住宅每一個月的增長是0.42%。為什么所有的指標在下降，而價格在上漲，這個是我們值得關注的問題。我認為是總的來講是受供求決定的，供應和需求不匹配的時候，價格依然是上漲的態勢。

　　從我們的這些數據來看，我想有兩個信息可以表明，第一個并不是像我們的媒體所說的我們的宏觀調控對房地產沒有作用的看法。他過快的速度得到抑制，第二個是房地產控制量在下降，價格還是在增長。說明這個市場的內需還在繼續保持。

　　我們基于對房地產的認識，我們覺得對未來得房地產有一個很好的期望，我們也是認為他會有一個好的發展的勢頭。這個好的發展的勢頭我個人來看我想基于我們的三個信心。

　　第一個我們對房地產的信心是基于我們對國家經濟發展的信心，經濟發展的速度保持良好的態勢，居民的收入增長就會繼續增長，對住房的需求不會減少。老百姓改善住房的愿望會持續的上漲。在這個過程當中，我們城鎮化也在提高，城市人口在增加，對這方面的需要和第三產業，大家知道我們前十年我們第三產業在GDP當中的比重沒有提高，我們下一步第三產業更加的開放，更加鼓勵第三產業的發展對我們經濟調整的過程當中的方向也會帶動我們房地產的發展。這個是對我們國家經濟增長的信心。

　　第二個是我們的房地產產業不斷的創新改革，發揮房地產的發展當中，充分發揮機制的信心，可以說我們在發展的二十年的過程當中，確實有很多的問題，但是每一個問題的解決意味著我們的成熟，我們可以看到，從完全的計劃經濟的管理走向完全市場的體制，在終端的消費上，我們的寫字樓等等他的價格的供求量的大小和速度完全是市場在調節的。我們非常可喜地看到，從去年開始，特別是今年以來，我們whmsebhyy.com/nz/mlr/index.shtml" target=_blank>國土資源部加強了土地配置上的制度，也出臺了一些經濟使用房的辦法，所以所有的措施我覺得今后會繼續的加強。這些措施表明，我們在房地產市場化的過程當中，加大市場的作用，更好地調節我們供求的關系，調節我們社會的需求，同時在這個過程當中，政府的職能逐漸的在回歸。

　　大家也可以看到，我們出臺了一些住房的保障，運用稅收政策來取代住房的管理這樣的一系列的改革，使我們的住房業逐步的克服目前的存在的問題，逐步的走向健康和成熟。

　　第三個想講的就是房地產還是需要金融的支持。今天的論壇非常的有意義，也希望大家提供很好的意見，因為房地產的發展過去需要很多的資金，這些資金主要是靠銀行支持，因為我們房地產的開發用的銀行的貸款，消費者的住房用的銀行的貸款，加上施工企業施工的時候用的也是銀行的貸款，總的加起來，房地產的60%的資金是用的銀行貸款的資金。今年1—9月份，房產開發貸款的余額比去年同期下降了940萬元，在來源當中，國內銀行的貸款比同期增長8.9%。比第一季度回落了22.9%占開發總量的20%。也就是說我們房地產發展離不開金融的支持和投入，銀行的貸款確實比較的單一。我們也認為，房地產這一塊，還是我們whmsebhyy.com/nz/xyhy/index.shtml" target=_blank>銀行業的優質的資產，銀行在分享房地產開發利潤的同時，也分擔了一些相當大的風險。在宏觀調控下，或者我們今后的發展下，單一的資金來源的渠道可能會不利于我們房地產的發展。房地產不只是依靠國內的銀行來提供資金，產業whmsebhyy.com/nz/fundco/index2004new.shtml" target=_blank>基金，上市融資，還有什么信貸等等應該多元化的多種情況的融資的渠道，大家共同支撐房地產開發的巨大的資金量。

　　我想我今天的發言就到這里，謝謝大家。