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宏觀調控下的房地產金融創新
楊慎：這里沒有講話，都叫發言。中國的房地產業在國家宏觀政策的指引下，正在持續向著健康持續的方向發展。但是，大家認識并不一致，現在目前一輪的問題有三個，第一是增長的速度，第二個是投資過熱。
關于增長的速度問題，2003年我個人的看法增長23.5%的速度是快了一些，2003年全國的房地產開發完成10540億，比2002年增長23.5%，我們過去四年的增長是21.3%加上我們這幾年住房的需求的滿足度有所提高，他的增速快了一些。這樣的速度到了今年宏觀調控現在下來了，到9月底是28.3%，年底還不知道。估計可能增長25%左右。這個是第一。
第二，投資的市場是不是過熱，現在社會上國外境外的看法是現在房地產出現了過熱或是泡沫，還有的更尖銳，說現在到了房地產泡沫到的破滅的的邊緣。是不是這個情況，我的個人的看法覺得這個沒有事實的依據，他們第一個是控制的達到15%，是國際上公認的警戒線，實際的情況不是這樣的。根據我們國家公布的統計數字，到今年的9月底，控制的面積是9萬4000多萬平方米，這樣一個速度，都沒有達到國外和境外說的15%的一個所謂的警戒線。我們國家翻一番起步比較晚沒有指標，我們國家的體系當中沒有控制的指標。國際上是有的。從現在的存量面積比，現在我用我現在的房屋，全社會多少的房屋的比例來計劃，我們現在的房屋的控制率是3.57%。第二種計算的方法就是現在的房屋從前三年完工的面積相比，這樣的一個比例是9.16%，第三種計算的方面就是控制以年計算的房屋，同三年前的房屋比，計算下來是3.52%。
這樣的三個數字都沒有國際上的15%的依據，沒有這個依據，所以第二個就是現在房地產過熱，大家依據數字不是太準確。我一會還要講跟我們國家的統計的制度和方法有很大的關系。大家的從不同的角度不同的占有的資料來觀察一個事物，當然就不一樣。所以就成了不以類聚，國內只說不但不存在，我個人根據我個人的計算，中國的房地產業至少還有二十年的快速發展的空間，這個空間是多少，根據我的測算，從明年開始，到2020年這16年當中，至少需要房屋112億平方米，沒有這些房子，中國的小康的目標不能實現。因為現在我們的人均的住房面積很高低只有23.7平方米，這個水平相當于發達國家的1/3，占發展中國家的2/3。所以說不存在過熱。
第三就是房價，房價的確去年以來，房價增長比較快，達到了根據國家統計局的數字，到9月末，35個城市增長13.4%，這幾年的房價，最近十幾年每年都在增長，大體上5—7%之間，去年達到13.4%。剛才的這個數字是快的，這個就說到買房的問題會不會影響我們的消費的價格，我個人認為，不至于會影響。
第一我們現在的房地產的價格沒有納入到我們國家計算物價指數的里面來，而且用的的國情是一個固定價。
第二，35個城市的數字跟歷來口徑的不算方法不一樣，過去房價大家知道，房屋地區性很強，差異性很大，它本身一個地區一個樣，浦東一個樣浦西一個樣。浦東金融貿易區一個樣，其他的又是一個樣，同樣的一個八層的房子都是不一樣的，產品的一致性和地形決定房屋的價格。南方地區普遍有的跟北京地區用的都不一樣，南方沒有暖氣，北方有暖氣。那一個全國的數量來套一個中間數不合理，只能說相對的價格，這個價格有什么依據，就是大家經常議論到的房價的收入比。這個是什么概念呢？就是說我的住房和我的家庭的成員的收入之比多少，我們國家出了一個文件是4—6倍，這個數字不可用，嚴重混亂了六年，一直到現在，學術界，產業界、媒體都不可用。國外的收入比發達國家的這個數字是美國的水平，你不能相比，他的收入的水平跟你一樣嗎？中國的收入是可制備收入，我們的收入和工資的概念基本是等同的。國外的收入跟工資不一樣，他還有股票等等。中國的收入基本上都是工資的概念。所以結構和水平都不一樣。有關的部門，主管業務部門都不一樣。國務院文件下發了不便于在更多的場合來講這個事情怎么不對，但是對我們造成了一些混亂，所以要做一些澄清。這里我說一下，今天房地產的問題很多，一個是質量不好，第二個是房型不好第三個是信用不好，還有一些不太規范的行為。其中更重要的問題就是我們房地產的技術含量太低，造的房子還是五十年前的房子，這個是真正房地產的問題。所以房地產的問題是他的體制政策和技術落后。
而并不是表現在現在的規模過大，房價過高，現在誰的房子都滿足了？沒有的所所以中國的房產不存在整體過熱，我們存在的問題是階段性的增速過快和地區性的結構性不平衡。就是說高檔的房子多了。也不是全面的，有問題是存在階段性的增速過快和區域性的結構不均勻的問題。
這些問題跟我們的體制和政策發揮基本的數據有關。因為房地產要發展，起步20年，真正快速發展是90年代以后。問題處在一個完善的過程當中，在數字當中的一些不太準確的數字我做一些說明。當然我說的是不是都準備，有不一定，也希望大家批評糾正。我的發言就到這里謝謝大家。
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