專(zhuān)家建議用經(jīng)濟(jì)手段平抑房?jī)r(jià)

    在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入較高的上海、杭州，在老工業(yè)基地的沈陽(yáng)，在西部重鎮(zhèn)重慶、蘭州，這些城市雖然經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各具特色，但卻有著一個(gè)共同的特點(diǎn)——全是自去年起全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的排頭兵。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局景氣中心副主任葉植材、土地專(zhuān)家張海旺，把我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的走高按城市特色分成四種類(lèi)型。他們?cè)诮邮鼙緢?bào)記者專(zhuān)訪時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格膨脹具有鮮明的地域因素，如果僅以行政手段促使其房?jī)r(jià)快速猛烈下調(diào)，容易造成投資疲弱、銀行不良資產(chǎn)激增乃至社會(huì)不穩(wěn)定因素抬頭等弊病。而采取持續(xù)的市場(chǎng)化和有針對(duì)性措施，促使房?jī)r(jià)過(guò)度膨脹地區(qū)的價(jià)格漲幅收縮乃至緩慢平穩(wěn)回落，則會(huì)既有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，又能減少政策震動(dòng)影響。

    統(tǒng)計(jì)顯示部分地區(qū)房?jī)r(jià)膨脹

    “今年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的主要表現(xiàn)是部分地區(qū)房?jī)r(jià)的膨脹。”葉植材對(duì)記者說(shuō)，“今年第3季度，9個(gè)城市房?jī)r(jià)超過(guò)2位數(shù)（表1），包括東部地區(qū)的沈陽(yáng)、南京、上海、天津、青島、寧波、杭州7個(gè)城市和西部地區(qū)的重慶、蘭州2個(gè)城市：其中沈陽(yáng)增長(zhǎng)最快，達(dá)19.2 %，比2003年和今年2季度分別高11.6和6.4個(gè)百分點(diǎn)，比今年同期的全國(guó)平均水平高9.3個(gè)百分點(diǎn)，比最低的烏魯木齊和東北地區(qū)的長(zhǎng)春、哈爾濱、大連分別高18.2和17.3、14.8、12.3個(gè)百分點(diǎn)。”

    在上海，自2003年至今年1、2季度房?jī)r(jià)一直居高不下，持續(xù)排名全國(guó)第一，增幅分別為20.1%、28.3%和21.4%，今年第3季度雖然下降到14.9%，但增幅仍比同期的全國(guó)平均水平高出5.0個(gè)百分點(diǎn)，比居民收入水平相接近的北京、廣州分別高11.4和12.6個(gè)百分點(diǎn)。在天津，也是自2003年至今年1、2季度房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，分別達(dá)4.1%、14.2%和16.7%，第3季度雖然下降到13.4%，但增幅仍比同期的全國(guó)平均水平高3.5個(gè)百分點(diǎn)，比今年前3季度城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入高出天津420.6元的福建省的省會(huì)城市福州高9.3個(gè)百分點(diǎn)。重慶的房?jī)r(jià)也是一路高企，今年3季度達(dá)到15.6%，增幅比2003年和今年1、2季度分別高9.5、1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)，為同期的中西部地區(qū)之首，并超過(guò)全國(guó)平均水平5.7個(gè)百分點(diǎn)。

    外來(lái)客買(mǎi)貴了上海房?jī)r(jià)

    對(duì)近期最為各界矚目的上海房?jī)r(jià)高漲，葉植材認(rèn)為主要有兩個(gè)原因，其中很有趣的一點(diǎn)是，把上海房?jī)r(jià)越賣(mài)越高的大多是移居上海的外鄉(xiāng)人。

    葉植材介紹說(shuō)，受宏觀調(diào)控的作用，今年上海房地產(chǎn)供給量明顯下降，但需求量明顯上升。前3季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房竣工面積分別增長(zhǎng)20.8%和8.1%，增幅比全國(guó)平均水平分別低7.5和1.4個(gè)百分點(diǎn)；而商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)38.1%，增幅比全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售額分別高9.8和3.3個(gè)百分點(diǎn)，比上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高17.3個(gè)百分點(diǎn)，尤其是商品房空置面積截止到8月份為321.8萬(wàn)平方米，比年初下降38.4%。這除國(guó)際大都市的地位、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好、城鄉(xiāng)居民收入水平較高和世博會(huì)召開(kāi)等優(yōu)越條件外，主要是個(gè)人住房貸款和外來(lái)購(gòu)房需求的推動(dòng)。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家根據(jù)城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口和個(gè)人儲(chǔ)蓄貸款余額計(jì)算，上海以住房按揭信貸為主的家庭債務(wù)比高達(dá)155%，不僅為全國(guó)之最，而且超過(guò)美國(guó)同期115%的比例。同時(shí)除外資迅速進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)外，目前商品房2/3以上由外來(lái)者（包括來(lái)自外地但具有上海戶籍的人）購(gòu)買(mǎi)。

    土地成本的增加也影響了上海的房?jī)r(jià)。葉植材分析說(shuō)，上海由于土地資源的極端稀缺和有限性，房地產(chǎn)用地成本昂貴。土地交易價(jià)格增長(zhǎng)今年1季度為22.6 %，增幅僅次于35個(gè)大中城市中的杭州；2季度更是超過(guò)杭州，增幅升至24.8%；3季度雖然降到14.9%，但增幅比全國(guó)平均水平和最低的省市分別高3.3和14.9個(gè)百分點(diǎn)，與全市房?jī)r(jià)持平。據(jù)上海有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2003年上海公開(kāi)出讓的1200多公頃土地中，平均中標(biāo)價(jià)達(dá)105.4萬(wàn)元/畝，比2002年上漲124.3%，其中盧灣區(qū)的一塊地價(jià)達(dá)1527萬(wàn)/畝，即使近郊區(qū)縣的部分住宅土地中標(biāo)價(jià)也已超過(guò)300萬(wàn)元/畝。

    杭州樓盤(pán)價(jià)被炒家推高

    與上海不同，杭州的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快于商品房銷(xiāo)售額。今年1-9月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，包括杭州、寧波在內(nèi)的浙江為36.4%,增幅比全國(guó)平均水平和最低的吉林分別高8.1和27.5個(gè)百分點(diǎn)，比上海高15.6個(gè)百分點(diǎn)；而商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)只有10.3%，增幅比全國(guó)平均水平和上海分別低24.5和27.3個(gè)百分點(diǎn)，比全省投資低26.1個(gè)百分點(diǎn)。記者6月份去杭州出差時(shí)，一位中等收入水平的朋友一見(jiàn)面就大倒苦水，說(shuō)兩萬(wàn)多一平方米的房他實(shí)在是住不起。類(lèi)似的情況在南京、青島等城市也存在。

    這類(lèi)城市房?jī)r(jià)上升的原因除居民收入水平較高外，據(jù)張海旺分析主要有兩點(diǎn)：一是高價(jià)位房屋比重過(guò)大。如杭州長(zhǎng)期以來(lái)新增高檔房屋占居主流，中低檔房屋嚴(yán)重缺乏；同時(shí)由于暫停年初開(kāi)征的20%的二手房交易個(gè)人所得稅，房屋租賃價(jià)格也較高，今年3季度增長(zhǎng)6.7%，增幅比全國(guó)平均水平和最低的海口分別高4.6和9.0 個(gè)百分點(diǎn)。

    二是房?jī)r(jià)炒作和投資性需求過(guò)度。張海旺說(shuō)，房地產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)小于上海的杭州、青島等城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，受產(chǎn)生于浙江的溫州炒房團(tuán)和開(kāi)發(fā)商炒作影響更甚。杭州幾年以來(lái)期房銷(xiāo)售很大程度上靠概念炒作，由此推動(dòng)投資性購(gòu)房增多，據(jù)有關(guān)單位對(duì)杭州339位居民調(diào)查，59%的居民購(gòu)房出于居住兼投資目的，30%的居民是為了置業(yè)投資；據(jù)有關(guān)單位對(duì)青島364家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，分別高達(dá)68.1%和65.3%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為炒房投機(jī)行為和外地購(gòu)房者，是房?jī)r(jià)上升的兩大因素。

    拆遷迫使沈陽(yáng)人買(mǎi)房多掏錢(qián)

    到今年9月末，沈陽(yáng)商品房空置面積達(dá)218.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.2%。在這種房屋仍供大于求的情況下，房?jī)r(jià)上升的原因，張海旺認(rèn)為主要與城市大規(guī)模拆遷帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)置土地和房屋新開(kāi)工面積、項(xiàng)目迅速增長(zhǎng)，土地價(jià)格和房屋需求大幅上升有關(guān)。

    今年1-9月，沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)130%，增幅不僅比全國(guó)平均水平和下降較快的上海分別高101.7和109個(gè)百分點(diǎn)，而且比居于高位的江蘇、浙江和青島分別高82.3、9.3和90.8個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置面積、房屋施工面積分別增長(zhǎng)290%和81%，增幅比全國(guó)平均水平分別高286.2和57.7個(gè)百分點(diǎn)。在此推動(dòng)下，土地交易價(jià)格增長(zhǎng)2003年已達(dá)16.1%，增幅比同期房?jī)r(jià)高8.5個(gè)百分點(diǎn)；今年1、2、3季度分別為11.0%、24.7%和16.5%。

    天津也是一樣。天津由于海河綜合治理、地鐵一號(hào)線和大規(guī)模道路改造，不僅推動(dòng)土地價(jià)格的增長(zhǎng)，而且直接導(dǎo)致部分商品房升值和需求增加。土地交易價(jià)格增長(zhǎng)2003年較低，僅為3.0%，但今年1、2、3季度分別達(dá)18.1%、21.6%和12.6%。

    西部地區(qū)房地產(chǎn)需求開(kāi)始起步

    西部地區(qū)的重慶、蘭州城鄉(xiāng)居民收入水平均在全國(guó)平均線以下，但今年3季度房?jī)r(jià)增幅比全國(guó)平均水平分別高5.7和3.2個(gè)百分點(diǎn)。張海旺分析其原因，認(rèn)為主要是受房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)低或處于起步階段的需求擴(kuò)張推動(dòng)。

    他說(shuō)，2003年重慶、甘肅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額分別為245.9萬(wàn)元和37.7萬(wàn)元，各只占全國(guó)的2.4%和0.4%，兩個(gè)省市總計(jì)不到北京的29.0%；房?jī)r(jià)分別為1016.6元/平方米和165.8元/平方米，分別只相當(dāng)于上海的51.6%和8.4%。但今年以來(lái)，需求快速擴(kuò)張。1-9月，重慶商品銷(xiāo)售面積和商品房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)9.7%和11.8%，增幅雖然低于全國(guó)平均水平和全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，但商品房預(yù)售面積增長(zhǎng)40.9%。包括蘭州在內(nèi)的甘肅省商品房銷(xiāo)售額和住宅銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)80.3%和73.4%，增幅比全國(guó)平均水平分別高45.5和42.3個(gè)百分點(diǎn)，比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別高32.6和25.7個(gè)百分點(diǎn)。

    房?jī)r(jià)還將在高位運(yùn)行

    分析以上四類(lèi)房?jī)r(jià)走高的原因后，葉植材對(duì)記者表示，總體上看未來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)是“穩(wěn)中趨降”，但一段時(shí)間內(nèi)“仍會(huì)在較高位運(yùn)行。”這就是由上面分析的這些城市的房?jī)r(jià)膨脹導(dǎo)致的。

    “沈陽(yáng)、上海等房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的9個(gè)城市，在全國(guó)35個(gè)大中城市中的比重雖然不到26%，但它們及其所在省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售額分別占45.5%和49.7%，因而是全國(guó)房?jī)r(jià)上升過(guò)快的主要地區(qū)動(dòng)因。目前暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地停止和人民幣基準(zhǔn)利率上調(diào)，對(duì)部分城市膨脹的房?jī)r(jià)具有抑制作用，但由于這些城市土地資源稀缺的實(shí)際、國(guó)家限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地等對(duì)耕地最嚴(yán)格的保護(hù)政策，以及利息上調(diào)幅度較小，不可能導(dǎo)致其房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)或發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化。”葉植材說(shuō)。

    在南京、青島、沈陽(yáng)、天津、重慶、蘭州這6個(gè)城市，房屋價(jià)格除天津3季度出現(xiàn)下降外，另外5個(gè)均呈上升態(tài)勢(shì)。其中沈陽(yáng)3季度上升幅度最大，南京、重慶、蘭州的房?jī)r(jià)在2、3季度也持續(xù)上升。葉植材表示，這些城市房?jī)r(jià)處于高位的重要誘因是城市大規(guī)模拆遷，或起步階段需求擴(kuò)張，受宏觀政策變動(dòng)抑制作用較弱，暫不可能快速下降。

    但是在上海、杭州和寧波，商品房?jī)r(jià)格的增幅今年3季度與2季度相比均出現(xiàn)下降趨勢(shì)。尤其是房地產(chǎn)投資規(guī)模僅次于北京、廣東的上海房?jī)r(jià)2、3季度持續(xù)下降，而且降幅分別達(dá)6.9和6.5個(gè)百分點(diǎn)。這是因?yàn)橥恋爻杀竞妥》堪唇屹J款增加及房?jī)r(jià)炒作是這些城市房?jī)r(jià)膨脹的關(guān)鍵因素，因而房?jī)r(jià)受土地政策變動(dòng)和銀行利率上調(diào)抑制作用較大。

    除這9個(gè)城市以外，另外26個(gè)大中城市目前看不是拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的主力。數(shù)據(jù)顯示，在3季度，除了武漢與全國(guó)平均水平持平外，其余各市房?jī)r(jià)漲幅均在9.9%以下，其中低于5.0%的城市占57.7%。特別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)1/5還多的北京和廣州，3季度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢，分別為3.5%和2.3%，增幅分別比全國(guó)平均水平低6.4和7.6個(gè)百分點(diǎn)。

    但是，這并不意味著北京和廣州的房?jī)r(jià)就會(huì)在短期開(kāi)始下降。葉植材表示，由于北京、廣州經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、對(duì)外開(kāi)放程度較高，又受奧運(yùn)會(huì)、亞運(yùn)會(huì)的拉動(dòng)，3季度北京和廣東商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)比本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別高出16.3和17.4個(gè)百分點(diǎn)，前幾年過(guò)量空置的商品房面積開(kāi)始逐步減少。此外，在兩市以往與協(xié)議價(jià)和管理松懈相聯(lián)系的較低土地價(jià)（3季度北京增長(zhǎng)3.5%，廣州0增長(zhǎng)），在統(tǒng)一實(shí)行招拍掛價(jià)和嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)用下也開(kāi)始上升。這兩點(diǎn)將促使在今后一段時(shí)間內(nèi)兩市房?jī)r(jià)上升，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)在較高位運(yùn)行。

    五大對(duì)策平抑地區(qū)房?jī)r(jià)膨脹

    對(duì)于地區(qū)性房?jī)r(jià)膨脹帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)高升的態(tài)勢(shì)，張海旺表示，這需要政府進(jìn)行及時(shí)調(diào)控和采取區(qū)域性政策，促使房?jī)r(jià)平穩(wěn)、持續(xù)、“緩坡型”地回落，以保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康成長(zhǎng)。

    在談到平抑房?jī)r(jià)膨脹的具體措施時(shí)，張海旺認(rèn)為，可以從五方面采取相應(yīng)的對(duì)策：首先，土地和資金這兩種要素價(jià)格的扭曲，是導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)呈現(xiàn)地區(qū)性膨脹的最基本因素，因此在暫停半年土地批轉(zhuǎn)的措施到期后，有必要采取結(jié)構(gòu)性的、連續(xù)性的政策，在保證地方財(cái)力有所增長(zhǎng)的同時(shí)，防范土地批租失控的死灰復(fù)燃。

    其次，要繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、自有資本金和信用評(píng)級(jí)的嚴(yán)格要求，從而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。

    再次，可以借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，考慮采取土地出讓金的基金制，保證各屆政府能持續(xù)享受到土地出讓收益，防止出讓金一次給付造成的地方政府短期行為，并選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)和適當(dāng)?shù)某鞘校�進(jìn)行房產(chǎn)物業(yè)稅的試點(diǎn)工作。

    第四，目前商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步對(duì)個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)警示制度，即提醒貸款申請(qǐng)人，在借款時(shí)考慮到人民幣利率變動(dòng)可能帶來(lái)的還款壓力變動(dòng)，促使購(gòu)房者行為的理性化和個(gè)人財(cái)務(wù)安排的彈性化。

    第五，應(yīng)積極進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的嘗試，運(yùn)用金融工具促使和房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)有銀行資金增強(qiáng)流動(dòng)性和降低風(fēng)險(xiǎn)。