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本報記者 郝濤
據(jù)報道，僅僅4個月，由十幾家溫州民營企業(yè)在中國首創(chuàng)的“財團(tuán)”概念無疾而終。在銀根緊縮的前提下，自有資金不足一直是困繞中國房地產(chǎn)業(yè)的難題。民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，不是一件壞事，只是我國在相關(guān)立法上仍存在空白，至此有關(guān)地產(chǎn)基金立法的呼聲再次被推上風(fēng)口浪尖。記者于近日專訪了從事房地產(chǎn)基金專項研究的全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長
聶梅生教授。
央行加息的預(yù)期作用
10月29日，央行加息后，房地產(chǎn)板塊一直在下挫，有人斷言，房地產(chǎn)暴利時代可能因此終結(jié)。央行加息對房地產(chǎn)業(yè)會有這么大的影響嗎？
聶梅生認(rèn)為，央行加息對房地產(chǎn)的實(shí)際影響不大，它的意義在于預(yù)期作用。如果2．7％的數(shù)字如果一定要說有作用，那就是言過其實(shí)。然而其預(yù)期作用是比較大的，因為在1996年我國的利率在8％—9％，后來逐年下降的速度非常快。那時候的房地產(chǎn)在初步啟動期。而今后的利率會不會一直往上升，值得關(guān)注。因為怎么下來可能要怎么上去，今后的幾年內(nèi)很有可能逐年慢慢往上加，恢復(fù)原來的水平。
房地產(chǎn)基金立法趨向
聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)投資基金其實(shí)屬于產(chǎn)業(yè)投資基金中的基礎(chǔ)設(shè)施投資基金一項，雖然目前沒有單獨(dú)的房地產(chǎn)投資基金，但產(chǎn)業(yè)投資基金的走勢和房地產(chǎn)投資基金是休戚相關(guān)的。但到目前為止，有關(guān)產(chǎn)業(yè)投資基金的說法一直都是不確定的，因此房地產(chǎn)投資基金的立法問題也顯得前途迷茫。
政府對產(chǎn)業(yè)投資基金態(tài)度為先立法再放行，決不允許在立法之前進(jìn)行所謂的試點(diǎn)，因此《產(chǎn)業(yè)投資基金法》的出臺與否成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的最關(guān)鍵問題。
從溫州兩大財團(tuán)的觸礁事件看，如何建立一套完善的房地產(chǎn)業(yè)基金模式已成為當(dāng)務(wù)之急，據(jù)了解，社科院金融所房地產(chǎn)金融研究中心在著手房產(chǎn)基金可行性立法。其立法趨向有哪些呢？
聶梅生認(rèn)為，采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募形式，因受《公司法》和《信托法》的限制，其投資者數(shù)量將分別不超過50人和200份。目前該限制之所以成為瓶頸，主要因為很少有相應(yīng)的基金管理公司能以優(yōu)良的業(yè)績獲得機(jī)構(gòu)投資者歡迎，考慮到目前大量的資金找不到出路，事實(shí)上真正阻礙基金發(fā)展的正是基金的業(yè)績表現(xiàn)。理論上，因為收購的是非上市公司的股權(quán)，公募難度較大，私募形式更為合適。
她指出，《產(chǎn)業(yè)投資基金法》能否出臺及何時出臺值得商榷。房地產(chǎn)投資基金在很長一段時間內(nèi)，主要會以投資公司的形式出現(xiàn)。未來，政府可能會出臺《創(chuàng)業(yè)投資基金法》，對業(yè)界關(guān)心的資金募集和退出機(jī)制進(jìn)行規(guī)范。
目前探討房地產(chǎn)投資基金的意義已經(jīng)不再重要，成立這一基金幾乎已經(jīng)成為業(yè)界的共識，而且五六十年代美國的房地產(chǎn)基本上是由房地產(chǎn)投資基金帶動起來的，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資基金面臨的最重要的問題是政策滯后。房地產(chǎn)投資基金是一個新生事物，沒有自己的游戲規(guī)則，其立法的可行性基本上依據(jù)國內(nèi)外基金的規(guī)范規(guī)模來設(shè)計自己的架構(gòu)。
“借雞生蛋”還等多久
房地產(chǎn)基金在國外運(yùn)作很成熟，業(yè)內(nèi)人士將在中國成立房地產(chǎn)基金的呼聲戲稱為借雞生蛋。據(jù)了解，“產(chǎn)業(yè)投資基金”概念的起源，可以追溯到1993年—1995年間，當(dāng)時一些海外注冊的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)希望與內(nèi)地有關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)立在境外注冊但投資到國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)投資基金，但當(dāng)時國內(nèi)的政策取向是學(xué)習(xí)日韓經(jīng)驗，通過實(shí)施“航空母艦戰(zhàn)略”大力發(fā)展企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)國有大中型企業(yè)的競爭力。
聶梅生介紹，房地產(chǎn)基金國家的立法一直比較慎重，如果變成產(chǎn)業(yè)基金，有可能與其它基金混在一起。她認(rèn)為，房地產(chǎn)基金在中國不需要什么特別的做法，像美國的“瑞此”，又叫房地產(chǎn)信托基金，而中國目前的“200份”等都已經(jīng)具備雛形，如果把它繼續(xù)完善（主要是在立法），游戲規(guī)則設(shè)立的好的話，也可以發(fā)展成為新的地產(chǎn)基金，其最終的出路就是與國際接軌。既然我國有證券基金，房地產(chǎn)基金也是可以做起來的。
明智的政策，是體現(xiàn)一個政府有限、有為行政的成熟度及其標(biāo)準(zhǔn)之一。在資本市場領(lǐng)域，國務(wù)院連續(xù)的兩項政策出臺，無論是其政策節(jié)奏、還是政策層次，都充分體現(xiàn)了某種從容不迫的市場理性把握程度。
“房地產(chǎn)基金立法已經(jīng)成為勢不可擋的必然趨勢，什么時候能出臺，只是時間問題，也許是一年，也許兩年，都說不準(zhǔn)。”聶梅生強(qiáng)調(diào)。
《市場報》 (2004年11月30日 第四版)
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