12月初，由美國捷得國際建筑師事務所設計的“上海百聯西郊購物中心”將正式開業。項目總建筑面積120萬平方英尺，位于以接待政要而著名的西郊國賓館附近。這也是百聯集團大力打造百聯旗號ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的重要一步。

    就在9月底，南京路上另一高檔ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ、毗鄰靜安寺的“久光百貨”開業，掀起了上海南京西路新一輪“高檔、高雅”定位調整的高潮，也 帶動該地區租金一路走高。據中瑞資料統計，一年前，南京西路商鋪平均租金還只有每平方米每天4.3～5美元，如今梅隴鎮廣場的平均租金已到每平方米每天6～7美元。

    上海社科院商業研究中心主任朱連慶指出，上海正處于商業發展的第三輪高潮。這股高潮是商業地產投資的第三輪高潮帶動起來的。

    三輪商業地產投資潮

    據朱連慶介紹，第一輪是在上世紀90年代初期，也就是從1992年開始，這時候是一個標志性、大規模的商業設施開始建設，當時，南京路十大商廈開始改擴建，新世界(資訊 行情 論壇)改建，是這一輪代表，然后各個街區都大興土木進行商業設施建設。

    第二輪則是在90年代的中期，主要是超市、大賣場建設，從家樂福曲陽超市開始，然后是麥德隆、歐尚、易初蓮花等到處開花，這個浪潮一直持續到上世紀末，現在還有不少地方還在開。第三輪，也就是進入新世紀，尤其是從2002年、2003年，以購物中心業態建設為主。還有第四波，可能是以世博會為主的，會展業、商業城(資訊 行情 論壇)等等。現在，正處于第三輪商業地產建設高峰期。據統計，上海已經有近20個購物中心，還有很多正在建設之中。隨著上海商業發展的更新換代，很多房地產開發商開始進入商業地產領域，證大集團就是其中代表企業，在浦東聯洋社區內建造了證大·大拇指廣場。董事長戴志康對記者說：“浦東土地是稀缺的，一定會升值，全部土地建成住宅，就無法獲得土地升值的好處。所以，證大將一部分土地用于建設商業地產項目。”除此之外，仲盛集團、上實集團也紛紛染指商業地產。

    值得注意的是，作為老牌著名商業企業的百聯集團，也開始從商業大步踏入地產領域，建設ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ。年初，百聯集團購物中心事業部總經理黃真誠對外宣布，未來三年，旗下購物中心門店數要達到35個以上，總營業面積達到80萬平方米以上，銷售規模達到100億元。同時透露，明年起其全國各地新開的購物中心將統一名稱，均為百聯購物中心。除百聯西郊購物中心將開業外，還有五個大型購物中心在建。

    對于這一波的建設熱潮，朱連慶說：“購物中心的建設節奏越來越快，直接結果是，短期內集中推出的時間太集中，市場難以消化。從形態布局上，現在的商業地產還是集中在熱鬧商圈，城鄉結合部或者新型的居住區相對而言還是不足。”

    產權商鋪成功者僅三成投資風險須警惕

    豫園商圈一個爛尾7年的商業項目，經過重新包裝，變身為上海房地產市場的新鋪王——“百酷流行廣場”。開發商接盤后，保留黃金鋪位，分割銷售是地下一層和二層近500個鋪位，其中地下層銷售均價達8萬元／平方米，二層近期推出售價將超過9萬元／平方米。豫園商圈有著成熟的商業氛圍和鼎盛的人氣，所以開發商夏汶機構可以賣出高價。夏汶機構董事總經理荀蔚對記者說：“9月推出的百酷流行廣場地下一層商鋪，一上市就受到投資者的追捧，100多套商鋪10天內銷售一空，并創下了8萬元／平方米的成交高價。”

    但是，目前推出的大多數商鋪項目，并沒有成熟的商業氛圍，人氣也不足。記者在中福城商業街看到，漂亮的商業街行人稀少，店主們也是用懶洋洋的目光看經過門前的客人。

    上海方方工作室主任胡宗亙對記者說：“商鋪熱起來是非理性的，商鋪投資是通過租金收益獲得回報，很多商鋪的投資品種沒有價值。這是個大問題。”商鋪投資者獲得的租金，是通過租戶經營盈利才能獲得的。商鋪的售價在上漲，租戶的收益不見得漲，所以租金價格不見得漲，因此，投資風險非常大。

    香港司培思商業地產經營管理服務機構創辦人、集團主席司徒文聰對記者說：“目前商業地產市場的火爆只是商業地產銷售的火爆，而不是商業地產成功運作的真實表現。持久經營才是商業地產成功之根本。”

    事實上，很多購買了商業物業的投資者并沒有做到持久經營。不久前，金豐易居對近年賣掉的商業房地產業態和經營狀況做了一次大調研。近年，金豐易居共賣掉項目有86個，總的面積92萬平方米左右。其中商場類項目39％，社區型商業32％，寫字樓商業17％，還有商業街有7％，購物中心有5％。用途當中最大是零售業，占61.8％，餐飲有17.8％，另外服務業11％，娛樂業7％，剩下金融和旅游等等都是1％。

    但是，經營狀況卻令人吃驚。金豐易居副總裁丁祖昱說：“這些項目，55％左右已經開始經營。經營狀況好的是27％，一般性的在51％，差的有21％。”也就是說，經營狀況好的不到三成！

    記者在采訪中發現，由于一些社區商鋪銷售困難，開發商準備整體出讓，整體賣給香港人經營管理。

    盡管目前商鋪投資風險較高。但是，就長期而言，中國商業地產投資仍然具有良好前景。丁祖昱指出：“香港的十大開發商，平均每年的收入70％是來自于經營的，30％是來自于銷售的收入。經營收入就是擁有的物業，辦公樓、商業大廈等。內地開發商當中，招商地產(資訊 行情 論壇)比例最高，是25％多一點。這是一個非常有意思的數據，說明做商業房地產，內地開發商還不足，也很有前景。”